קמיניץ נגד כחלון: "מוטב לבצע הגרלות מחיר למשתכן לאחר היתר"

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ מטיל פצצה נוספת על שוק הדיור הישראלי, והפעם היא נוגעת לזוכי מחיר למשתכן וליזמים הבונים את הדירות המוזלות האלה, וכן למי שמנווט בשנים האחרונות את תוכנית הדגל בשוק הדיור - השר משה כחלון. 

דוח מיוחד שפירסם קמיניץ, קובע כי לאזרחים שזכו בדירות במסגרת מחיר למשתכן אין שום זכות להתנגד לשינויים שייערכו בפרויקט לפני שהתקבל בו היתר הבנייה. מנגד, קמיניץ קורא ולמטה הדיור ולשר האחראי על מחיר למשתכן משה כחלון, לחזור ולבצע את ההגרלות לדירות רק לאחר קבלת היתר הבנייה, ולא כפי שנהוג היום - מיד אחרי תוצאות המכרז לשיווק הקרקע ליזמים. 

נסביר: עשרות אלפי זוכים בדירות מחיר למשתכן זכו בדירה שאפילו קשה לקרוא לה דירה "על הנייר". הפרויקט בו הם זכו עדיין לא קיבל היתר בנייה, לעיתים הקרקע אפילו טרם נמסרה לקבלן שרכש אותה במכרז, אבל משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל מיהרו לערוך הגרלה לזכאים על דירות הפרויקט, כדי לנופף במספרים המרשימים של תוכנית הדגל הממשלתית להורדת מחירי הדירות ולצינון שוק הנדל"ן הישראלי. בפועל, כל עוד אין היתר בנייה, הזוכים אפילו לא נקראו לבחור את דירתם ולשלם עליה – וממילא הם גם עדיין לא יודעים האם מיקומם שנקבע בהגרלה ישאיר להם בסופו של יום דירה, שהם רוצים או יכולים לקנות בפרויקט המדובר.

הדוח של קמיניץ מגיע לאחר לא מעט עתירות שהוגשו על ידי זוכים בהגרלות, נגד הקלות שביקשו קבלנים שרכשו מגרשים להקמת פרויקטים של מחיר למשתכן , מבלי שהיה ברור מהו הסטטוס המשפטי והקנייני של אותם זוכים. קמיניץ קובע כי "לאחר ניתוח הזכות שהקנה המחוקק בסעיף 149 לחוק התכנון והבנייה, שעניינה הזכות להתנגד להקלה, הגענו לכלל מסקנה כי זוכי מחיר למשתכן אינם בעלי זכות כאמור". חוות הדעת נכתבה ונערכה על ידי ראש אשכול הנדל"ן במחלקה האזרחית בייעוץ וחקיקה, עו"ד כרמית יוליס, ועו"ד אסתי ורהפטיג-בס.

[quote]

השתיים מציינות, כי לעמדת מטה הדיור וגורמי המקצוע במשרד השיכון, הזוכים בהגרלות מחיר למשתכן זוכים בזכות לבחור ולרכוש דירה בפרויקט, "אולם עד למועד חתימתם על חוזה הרכישה אין להם כל זיקה לקרקע או למבנה המיועד". לפי ההחלטה, בשלב הזכייה אין לזוכה ידיעה לגבי מאפייני הבניינים והדירות שיוקמו, לרבות מספר הקומות, מספר החדרים בדירות, כיווני האוויר, גודל ומנח המרפסות, ואפילו מחירן הסופי של הדירות אינו ידוע, "מכאן שאין בהודעת הזכייה משום יצירת זיקה מספיקה של הזוכים להליכי התכנון או הרישוי".

עוד לעמדת מטה הדיור ומשרד השיכון, העובדה שהזוכים יכולים להחליט כי הם אינם מעוניינים ברכישת דירה בפרויקט, "מחזקת את הטענה שקיים שוני רב בינם לבין בעלים ואפילו מחזיקים כגון שוכרים זמניים". במטה הדיור ובמשרד השיכון ציינו כי מכרזי מחיר למשתכן מאפשרים ליזמים שזכו להגיש בקשות להקלות (ולפעמים אף מחייבים אותם לעשות כן),ומכאן שזוכים בפרויקט יכולים לדעת על האפשרות שתוגש בקשה להקלה מראש. "לעומת זאת", הם מציינים, "ההתנגדויות המוגשות על ידי חלק מהזוכים גורמות לעיכוב רב של התקדמות הפרויקט ומסבות נזק עצום ליזמים, ליתר הרוכשים שאינם בקבוצת המתנגדים, ואף למימוש תכנית מחיר משתכן בראייה מערכתית".

עד כה ההחלטה של משרד המשפטים כי לזוכים אין זכות להתנגד לפרויקטים, כוננה נגד הציבור ולטובת היזמים והקבלנים. וכעת מגיע האיזון בהחלטה - שבו קמיניץ "מעביר את הכדור" למגרש של הרגולטור. "ההחלטה שהתקבלה במשרדי הממשלה להקדים את ביצוע ההגרלות מיד לאחר זכיית היזם במכרז וזמן רב לפני קבלת היתר, מעמידה את זוכי התכנית במצב של חוסר ודאות שנמשך לאורך זמן רב, לעתים בלתי מוגבל. תוצאה זו אינה תקינה. אמנם אין לזוכים אינטרס הסתמכות מוגן שיכול לייצר עבורם זכות להתנגדות למתן הקלה, אבל הם זכאים לאפשרות להחליט בתוך תקופת זמן סבירה האם לקבל או לדחות את הזכייה. אמנם אף אחד לא מחייב את הזוכים להמתין לבואה של כלה, אלא שרבים הזוכים העושים כן. בעשותם כן, ומתוך צפייה סבירה, מונעים הזוכים מעצמם חיפוש אחר דירה אחרת. מניעה זו מטיבה עם המדינה, אשר מבקשת מצדה להפחית את כמות מחפשי הדירות על מנת שהביקושים לדירות ירדו, והמחירים עמם".

לטעמנו, כותב קמיניץ, "נקודה זו במערכת היחסים שבין המדינה ובין זוכי מחיר למשתכן , ראוי לה שתיבחן שוב. לנו נראה כי טוב יעשו משרדי הממשלה האמונים על כך, אם יבחנו את האפשרות לחזור למצב שבו מועד ההגרלה יהיה מאוחר למתן היתרי הבניה, לאור הקשיים שמועד מוקדם יותר מגלם בחובו".

אמיר לוזון, מייסד איגוד הזוכים של מחיר למשתכן , מסר בתגובה, כי מדובר ב"החלטה מצערת מבחינת זוכי מחיר למשתכן. אני מצפה שוועדות התכנון והבנייה שאמורות לשקול שיקולים ציבוריים, יהיו קשובות גם לצרכי הזוגות הצעירים בלי קשר למעמדם הרשמי. הפן החיובי בהחלטה הוא שסביר להניח שהיא תוביל להתקדמות בנייה מהירה יותר ותפזר חלק מהערפל שחלק מהזוכים נמצאים בו. כולי תקווה כי הקבלנים יהיו קשובים לזוכים גם בלי מעמד רשמי, כבר ראינו קבלנים שנתקעו עם מאות דירות שלא נמכרו כי לא לקחו בחשבון את צרכי הזוכים".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה