ביהמ"ש חייב את Ewave בתשלום 820 אלף שקל לחברת תיווך

בית משפט השלום בתל אביב חייב את היזמית איווייב נדל"ן ( Ewave Nadlan ) בתשלום דמי תיווך על סך של כ-720 אלף שקל למתווך זיו יובל, וכן תשלום של 100 אלף שקל שכר טרחה והוצאות משפט. זאת בעקבות תביעה שהגיש נגדה יובל בגין עסקת רכישה של מקרקעין במתחם נגה היוקרתי בדרום תל אביב, שבה שכרה איווייב את שירותיו. בפסיקתו קבע השופט יאיר דלוגין כי אף שבסופו של דבר רכשה החברה את המקרקעין מידיו של צד ג' - חברה אשר רכשה את האופציה מבעלי הקרקע המקוריים וסיחרה אותה לאיווייב, עדיין מחוייבת החברה בתשלום דמי התיווך לידי המתווך ששכרה לרכישת הקרקע.

 מעיון בפרטי פסק הדין עולה כי ב-6.12.18 חתמה איוויב על הסכם תיווך עם יובל, שלפיו תשלם לו דמי תיווך בשיעור 1.5% + מע"מ עבור קידום רכישתה של קרקע למגורים ברחוב ניצנה בתל אביב, שבאותה העת הוחזקה בבעלות חברת קארבונה סיילס בבעלות גרגורי מוצקין. לפי ההסכם, דמי התיווך ישולמו רק עם מכירת הקרקע לאיווייב או למי מטעמה, ולא מיד עם חתימת הסכם האופציה, במקרה שייחתם כזה בין איוויב לקארבונה.

חודש לאחר מכן, ב-6.1.19 התקיימה פגישה במשרד עורך הדין מטעמה של קארבונה, בנוכחות יובל ונציגי איוויב, כמו גם בנוכחות מוצקין. נציגי איוייב הציעו עסקה שלפיה יקבלו אופציה לרכישת הקרקע, התקפה לחצי שנה, עם אפשרות להארכה של שלושה חודשים. יובל טען כי משלב זה הוא מודר מהמגעים שבין קארבונה לאיווייב וכי בסוף חודש ינואר נודע לו מנציג החברה כי העסקה לא תצא לפועל, שכן לא ניתן להגיע להסכמות עם קארבונה לגבי פרטים עקרוניים.

אלא שבשלב מאוחר יותר גילה כי ביום 19.2.19, נחתם בקשר לקרקע המדוברת הסכם לרכישת אופציה, בין חברת אוראה שבבעלות רן אפרת, ובין קארבונה. לפי ההסכם, מחיר הקרקע עמד על 41 מיליון שקל לפני מע"מ, כולל התשלום עבור האופציה, שעמד על 2 מיליון שקל, ותקופת האופציה היא לחצי שנה בלבד, וכאשר אוראה רשאית לסחור לצד ג' את הסכם האופציה. עוד גילה יובל כי האופציה נמכרה על ידי אוראה לאיוייב, לטענתה בתמורה ל-2 מיליון שקל, וזו השלימה לאחר מכן את העסקה, ברכישת הקרקע באמצעות קבוצת רכישה שהיא ארגנה. בחודש יוני 2019 מימשה הנתבעת את זכות האופציה באמצעות קבוצת הרכישה, ובאוקטובר 2019 מימשה את האופציה על ידי רכישת הקרקע מאת קארבונה

"ניסיון להתחמק מתשלום דמי תיווך"

יובל טען הוא זכאי לדמי התיווך הן מכוח ההתחייבות בכתב של הנתבעת לשלם דמי תיווך אם הקרקע תירכש על ידה או על ידי מי מטעמה, כפי שאירע והן נוכח הפרת ההתחייבות של הנתבעת שלא לפנות ישירות לבעל הקרקע. עוד טען כי כי איווייב למעשה שיתפה פעולה עם אוראה והאחרונה פעלה מטעמה למעשה או בשיתוף פעולה עמה והכל כדי לאפשר לאיווייב להתחמק מתשלום דמי תיווך. הוא טען כי הוא היה הגורם היעיל שהביא לכריתת הסכם האופציה.

איווייב מנגד השיבה כי לא הייתה כאן קנוניה כלשהי או שיתוף פעולה בינה לבין אוראה. לטענתה העסקה לא נקשרה בזכות יובל ועסקת האופציה נכרתה מול גורם אחר (אוראה),השונה מזה אשר מולו ניהל יובל משא ומתן (קארבונה). עוד נטען כי העסקה שנכרתה בפועל הייתה יקרה בהרבה מזו שעמדה על הפרק מול קארבונה ולכן אין ליובל זכאות כלשהי לקבלת דמי תיווך.

לשאלה מדוע נותק הקשר עם יובל לאחר הפגישה הראשונית טענה איוייב כי ניסיונותיה לברר את תשובת קארבונה להצעתה זכו לתשובות מתחמקות מצד עורך הדין של החברה,  וכי גם יובל לא הצליח לקבל תשובות ממנו. בשלב זה, לטענת איוויב, בעוד היא ממתינה לתשובה מעו"ד של קארבונה, פנה אליה רן אפרת מאוראה מיוזמתו וסיפר לה על עסקה שהוא עומד לסגור. אז התברר לה כי מדובר באותה קרקע ממש וכי לפי אפרת, הוא הצליח לאחרונה לשכנע את קארבונה להתקשר עמו בעסקת אופציה, במקום בעסקת מכר במזומן וזאת כנגד התחייבותו שאם האופציה לא תמומש על ידי גורם שלישי, אוראה עצמה תרכוש את הקרקע, תוך כך שהוא מספק לקארבונה בטוחות של ממש בעניין זה.

לטענת איווייב, גם אז היא פנתה לעו"ד של קרארבונה שלא השיב לפניותיה, ואז פנתה גם ליובל וביקשה ממנו לפעול לכך שהעסקה תצא לפועל עמה ולא עם אוראה, תוך כך שהסכימה לשפר את הצעתה, אולם לא הצליחה. לסיכום הודתה. איוייב הודתה כי חתמה ביום 4.3.19 על הסכם עם אוראה, לפיו היא רוכשת ממנה את זכות האופציה שאוראה קיבלה מקארבונה.

"הנתבעת הייתה מחויבת לאפשר לתובעת לסגור את העסקה, הפעם מול אוראה"

בית המשפט קיבל כאמור את התביעה וקבע כי איוויב חתמה על הסכם תיווך שמתייחס לקרקע המדוברת, וכי ההסכם חל ביחס לקרקע ולא ביחס לבעלים ספציפיים שלה דווקא.  "בעלי הקרקע במועד חתימת ההסכם, קארבונה, לא מוזכרים כלל בהסכם. ההסכם לא מגביל את תוקפו, אם הבעלות בקרקע משתנה או אם הבעלים מעניק אופציה לאדם אחר לרכוש את הקרקע, שכוללת אופציה לסחר את האופציה הלאה. הנתבעת גם התחייבה בהסכם שלא לפנות ישירות לבעלים של הקרקע ולפעול דרך התובעת בלבד".

על כך קבע השופט כי  "לקוח שמחליט להתקשר בהסכם תיווך עם מתווך… מביע דעתו שהוא זקוק לשירותי המתווך. אם אינו זקוק לשירותיו, עליו להימנע מלהתקשר עימו. לפיכך, אם הלקוח מתקשר עם המתווך, עליו לפעול באמצעות המתווך לסגירת העסקה ולאפשר למתווך לעשות את עבודתו. הלקוח יכול, לאחר שקיבל את כתובת הנכס להודיע למתווך כי הוא רוצה לנהל את הכל מול המוכר לבדו, אולם אז אם העסקה נכרתת, יהיה מחויב לשלם למתווך את דמי התיווך המוסכמים ואם המו"מ לא מבשיל, חייב אז הלקוח לאפשר למתווך לתווך בין הצדדים ואם לא עשה כן, שוב יהיה חייב לשלם דמי תיווך". עוד קבע השופט כי משעה שנודע לנתבעת כי בעלי הקרקע העניק את האופציה לאוראה "הנתבעת הייתה מחויבת להמשיך ולאפשר לתובעת לסגור את העסקה, הפעם מול אוראה"

"לגבי סכום דמי התיווך המגיע לתובעת, אין מחלוקת למעשה, שכן לא נמצא בסיכומי הנתבעת חישוב שונה וגם לא התייחסות לסכום שנזכר בסיכומי התובעת, בסך של 719,550 שקל (1.5% + מע"מ מסכום של 41 מיליון שקל). כן תשלם הנתבעת לתובעת את מלוא אגרות המשפט וכן את הוצאות העדים של התובעת. כן תשלם הנתבעת לתובעת שכר טרחת עו"ד, אשר בהתחשב בתוצאה ובסכום שנפסק, כמו גם בהיקף ההליכים ומשכם, יש להעמידו על סך 100,000 שקל".