"המדינה בפאניקה מוצדקת. אין דרך לדעת מה יהיו עלויות התחזוקה של מגדל"

לאחרונה הוציא משרד המשפטים חוות דעת בה הציע מסלול "עוקף חקיקה להסדרת מימון תחזוקת המגדלים". בחוות דעת שכתבה המשנה ליועצת המשפטית עו"ד כרמית יוליס, הוצע גיבוש מתווה במסגרתו יגדילו מוסדות התכנון את זכויות הבניה ליזמים כנגד הקמה של "קרן תחזוקה" במגדלים שיוקמו במסגרת מיזמי התחדשות עירונית , אשר תכסה את הוצאות התחזוקה של דיירי המתחם הוותיקים, שבחלקם לא מסוגלים לעמוד בהוצאה בת כמה מאות שקלים מדי חודש לצרכי תחזוקה.

חוות הדעת חוזרת ומציינת שאין מדובר בתחליף לחקיקה שצריכה להיות בנושא, וכי מדובר בהצעת ביניים אשר אמורה לסייע לקשיים במימון אך לא לפתור את הבעיה. בשיחה עם מרכז הנדל"ן , מסבירה פרופסור רחל אלתרמן, מתכננת ערים ומשפטנית, וחוקרת בכירה במוסד שמואל נאמן למחקר מדיניות לאומית הפועל בטכניון, את מהות חוות הדעת של משרד המשפטים ואת הבעיות הגלומות במימון תחזוקת מגדלים בישראל.

"חלק גדול מהעלויות אינן ניתנות לצפייה. המדינה בפאניקה ובצדק משום שברור שהסכומים הללו אינם מכסים את העלויות הגדולות הקשורות בהמון מערכות מתוחכמות בתוך המגדלים. אני מגדירה מגדל לא כבניין, אלא כ'מכונת מגורים'. יש להבין שאם אפילו חלק מהמערכות לא יפעלו בו, כבר אין לך מגורים. בין אם מדובר במערכות כמו מעליות, משאבות, מערכות התראה שרי אמתית של מגדל".

לדברי אלתרמן, האתגר הגדול ביותר כאשר מדובר בהקמת קרנות תחזוקה, היא צפייה של פני העתיד, על הטכנולוגיות שישתנו ועלויותיהן. "גם כשיש חובה להעמיד קרן, כמו בפלורידה, אין כיסוי של כל ההוצאות והצרכים כי הם משתנים ודינמיים. למשל, טכנולוגיות של אנרגיות מתחדשות משתדרגות כל הזמן. מה שקיים במגדלים היום ומה שיהיה קיים במגדלים שיקומו בעוד כמה שנים, יהיה שונה משמעותית. אם יהיה שינוי ברגולציה אצלנו בעוד כמה שנים, והטכנולוגיות החדשות הללו יהפכו לחובה - מי יממן את עדכון הטכנולוגיה במגדלים הללו? הקרן לא תוכל לתת מענה לצרכים הללו כי מדובר בטכנולוגיות עתידיות. הקרן לא יכולה לצפות את העלויות העצומות שנמצאות בשילוב טכנולוגיות חדשות במגדלים קיימים. המשמעות של השינויים הללו בין בניין של כמה קומות למגדל הוא עצום מבחינה כלכלית". 

נתת את פלורידה כדוגמה, אבל אנחנו חיים בישראל. יש דגשים שצריכים להיות ייחודיים למודל שלנו?

"קודם כל צריך להבין שכדי שמערכות אזעקת השריפה והטיפול בה ובעשן יפעלו כמו שצריך אסור שיהיו דלתות כניסה פתוחות בבניינים. אם בפלורידה תפעל אזעקת שריפה במגדל בן 30 קומות, הסיכוי שישחק ילד למטה בגינה באותו הזמן הוא נמוך, בעוד שבישראל הוא קרוב לוודאי כי בכל מגדל שכזה גרים מאות ילדים, ותמיד יהיה הורה שלא יוכל לנשוך שפתיים ולא לרוץ למטה אחר ילדו, גם אם הדבר פוגע במערכות דחיסת העשן. אי אפשר לדעת עד כמה מקרה כזה יהיה נפוץ ומה תהיה התנהגות ההורים מהסיבה שהדבר מעולם לא נבדק.

הטכנולוגיות משתדרגות כל הזמן. מה שקיים במגדלים היום ומה שיהיה קיים במגדלים שיקומו בעוד כמה שנים, יהיה שונה משמעותית. אם יהיה שינוי ברגולציה והטכנולוגיות החדשות הללו יהפכו לחובה - מי יממן את עדכון הטכנולוגיה במגדלים הללו?

"ככלל, ברוב העולם אין כל כך הרבה ילדים במגדלי מגורים, ואילו בארץ מעולם לא נעשה תרגיל שמדמה התראת שרי אמיתית. מהסיבות הללו, אני מניחה שגם בתחום הזה יהיה צורך בטכנולוגיות חדשות אשר יתאימו למצב שלנו בישראל ובכך אנחנו חוזרים לנקודה המרכזית - עלויות". 

"הבעיה עם המתווה – הציפייה להקלות תהפוך לנורמה" 

המתווה של משרד המשפטים שפורסם לפני שבועיים מעורר באלתרמן רגשות מעורבים.  "מה בעצם נעשה בחוות הדעת של יוליס? נשאלה השאלה – 'כיצד יש לממן את צרכי התחזוקה של המגדל באופן שבו בעלי הדירות הוותיקות ורוכשי הדירות החדשות לא יפגעו יותר מדי, וגם מחירי הדירות לא יעלו?'. זה היעד של המתווה. והתשובה שניתנה היא – 'באמצעות מתן זכויות בנייה נוספות'".

"היתרון במהלך הזה הוא שבמתן זכויות נוספות לא יהיה צורך בהעלאת מחירי הדירות, הקונים לא יצטרכו לשלם קרן גבוהה עוד יותר וכך גם היזמים לא יפגעו ולא יעלו את המחירים. אבל יש גם בעיה - לאורך ההיסטוריה של המדינה, הקלות ומתן זכויות נוספות הפכו לנורמה התכנונית החדשה, ולמשהו שהיזמים כבר מצפים לקבל. יוליס מנסה למתן זאת ואומרת שקבלת היתר הבנייה או התהליך לקבלתו צריך קודם כל להתקיים לפי הזכויות המקוריות ללא התוספות, ושבאם היזם רוצה את התוספות הללו, יחתום על ההסכמים כפי שמצוינים בחוות הדעת". 

"הבעיה המרכזית היא, שמגדלים כמעט ואף פעם לא נבנים על פי תוכנית מפורטת חיה וקיימת אשר מעניקה את הזכויות. אלה לא זכויות קיימות כמו בית משותף רגיל בתוכנית קיימת בצפון תל אביב. כאשר היזמות היא לא עקב מיכרז גדול של רמי, מדובר כמעט תמיד בשינוי נקודתי לתוכנית קיימת. למגדל אין תב"ע קיימת, היזמים הם אלה שמכינים אותה.

"הכושר של יזמים לחשוב מה מתאים לשוק, זה ידע יזמי שבדרך כלל חסר לוועדה המקומית.  . היזמים הם אלה שבודקים את השוק ולומדים את הצרכים והתנאים כדי להכין תב"ע חדשה עם זכויות חדשות. מיגדלים אינם זהים זה לזה בדרך כלל. ובכך, להוספת זכויות בנייה "על תנאי" אין במיקרים רבים שוק קודם שעל פיו הוועדת המקומית תוכל לשערך את שווי הזכויות הנוספות וכמה הן שוות בהתאמה לגודל הקרן הרצוייה".   

נקודה חולשה נוספת לדעתה של אלתרמן היא הסוגייה הביטוחית, שחייבת לבוא בחשבון כאשר מדובר במערכות תחזוקה יקרות שתיקונן יחייב הוצאות כבדות מצד הדיירים. "אני משערת שבהצעת משרד המשפטים לא הייתה התייחסות לנושא, ולא נעשתה פנייה לחברות הביטוח, כי זה לא ריאלי כלכלית מבחינת הדיירים לממן דמי ביטוח בגובה שיהיו כאשר מדובר במגדלים. קריסה של בניינים היא בהסתברות מאוד נמוכה, אבל לא חייבת להיות קריסה כדי שיהיו בעיות ותקלות שיצטרכו מימון שלהשערתי, חברות הביטוח לא רוצות לתת".