ביקורת על חוק השכירות החדש: "הטבות לאוכלוסייה החזקה ולא למי שצריך"

המסלול החדש להטבות מס לחברות יזמיות ויחידים אשר יקימו פרוייקטים למגורים בהשכרה ארוכת טווח, אושר השבוע על ידי הרשות להשקעות ולפיתוח התעשייה והכלכלה. אך בעוד שמבחינתו של משרד האוצר מוצג החוק כמופת של עשייה חברתית, בקרב מומחים לדיור בר השגה הדעה היא שונה בתכלית.

עו"ד ומתכננת הערים אורלי אריאב, מתוכנית קרסו לפיתוח דיור חברתי במרכז הגר בפקולטה למשפטים של אוניברסיטת תל אביב אומרת כי "יש אמנם הטבה ציבורית, ויש הפחתה במיסוי שמאפשרת ליזמים או לבעלי בניינים מוסדיים לבנות להשכרה יחסית ארוכת טווח, אבל על פי החוק מדובר בדמי שכירות במחיר השוק ולא במחיר מותאם הכנסה או מופחת. לכן, נתנו את ההטבה לאוכלוסיות שלא באמת צריכות את זה". לדבריה, "במרכז מדובר בעיקר על דירות חדשות ויקרות בדמי שכירות גבוהים. אפילו אם קיים נוהל פנימי של הרשות להשקעות להגבלת גובה שכר הדירה, דמי השכירות יכולים להגיע גם עד 8,000 שקל -  זה לא דיור בהישג יד".

הפחתה של עד 5% במס החברות

על פי מסלול ההטבות שאושר, במקרים שבהם שני שלישים מכלל הדירות בבניין או 10 דירות לפחות (הגבוה מביניהם) יעמדו להשכרה לתקופה של 15 שנים לכל הפחות. לדיירים בפרויקטים הללו יוצעו חוזי שכירות ארוכי טווח לתקופה של 5 שנים, עם אפשרות הארכה ל-5 שנים נוספות תוך הגבלת היכולת חהעלות שכר דירה בכל אחת מהתקופות.

כנגד הפעלת פרויקט שכזה, תזכה החברה המשכירה למס חברות מופחת בחמש השנים הראשונות, בשיעור של 11%, במקום 23% כיום (שיעור מופחת של 29% עבור יחידים). לאחר 5 שנים ועד 10 שנים למס חברות מופחת בשיעור של 9% (27.5% עבור יחידים). אחרי 10 שנים ועד 15 שנה לשיעור של 7% (25.5% עבור יחידים). מי שתמשיך להשכיר את הבניין לעד 20 שנה ומעלה תזכה למס חברות מופחת בשיעור של 5% בלבד (24% עבור יחידים).

לדברי אריאב, "בעבר החוק כבר אפשר את אותו שיעור מס חברות ופחת מואץ עבור דירות שהושכרו לפחות ל- 5 שנים ולא נמכרו לפני שחלפו 5 שנים מתום הבניה, ולמרות זאת אושרו בין השנים 2011-2020 רק כ  -  10,000 דירות בלבד. כך שלא היו להטבות הללו השלכות משמעותיות על השוק.  אמנם הניסיון להאריך את תקופת השכירות הוא מבורך, אבל לא נראה שגם הפעם, התמריץ יספק".

"עד לשנת 2020 רוב יחידות הדיור שנבנו להשכרה היו בפרויקטים קטנים. אז היה אפשר למכור את הדירות לאחר חמש שנים למכור ולקבל את ההטבת ואז היו רשאים לקבל 11% הטבות מס לחברות, ו-20% ליחידים. התיקון נועד למעשה לעודד את הגופים המוסדיים להשקיע בפרויקטים שבהם יבנו במסות גדולות ויקבלו הטבות מס משמעותיות. אבל את הטבות המס ליחידים הפחיתו ובכך פגעו בחלק משמעותי מהיזמים שניצלו את ההטבות בחוק עד היום".

"מלבד זאת, כשהקבלנים נדרשים להחזיק את הדירה לתקופה ארוכה, זה משפיע על התשואה שלהם מההשקעה. ככל שהם מחזיקים את הדירה תקופה ארוכה יותר הם דוחים את התשואה המשמעותית מבחינתם, הנובעת מעליית ערך הקרקע. ההטבות אומנם נותנת תמריץ, אבל אני לא חושבת שמישהו בדק לעומק אם ההנחות הנוספות בשיעור המס מכסות את  הפער בתשואה שנוצר עבור היזמים עקב דחיית מועד המכירה. לכן גם לא ברור אם ההטבה מספיק משמעותית כדי להביא לשינוי הנדרש בשוק הדיור להשכרה ארוכת טווח, שבמסגרתו הדירות באמת ייוותרו בשוק לתקופה ארוכה ככל הניתן".

"המדינה צריכה להוציא כסף מהכיס כדי לתמוך במעמד הנמוך"

"זה לא מספיק שהתנאים יהיו רק לפי תקופת ההחזקה. צריך להתייחס לשווי השכירות, להתאים לחוק התכנון והבנייה, בתוספת השישית, דיור בהישג יד הוא לטווח ארוך. כאשר ברירת המחדל היא לפחות 25% במחיר מופחת של 20% לפחות ממחיר השוק. הטבות צריכות להיות מותאמות".

היא מסכמת ואומרת כי "המדינה צריכה להוציא כסף מהכיס כדי לתמוך בפתרונות דיור עבור אוכלוסיות שזקוקות לסיוע הזה – אוכלוסיות במעמד נמוך עד בינוני. צריך לבחון מבחינה שמאית-כלכלית מה גובה התמריצים שאכן יעודדו השכרה ארוכת טווח שחלק משמעותי ממנה, יהיה במחיר מופחת". 

"יש מקום להטבות מס גם לבעלי דירות פרטיים"

עו"ד ענת בירן המתמחה בנדל"ן רואה בעיה בנקודה אחרת במסלול החדש - בהתמקדות רק ביזמים: "אני חושבת שייקח זמן לבנות את הפרויקטים של דירות ארוכות טווח. היה נכון לתת מענה של הטבות מס לבעלים פרטיים, למשל הוראת שעה לחמש שנים קרובות  למי שלא  יעלה מחירים. אפשר לתת הטבות מס על שכירויות שיענו על הצורך ביציבות". 

עוד לדבריה,  "התב"ע צריכות להגדיר את הפרויקט כפרויקט לשכירות ארוכת טווח.  היום עיריות דורשות היטל השבחה על דיור להשכרה כמו על דירות למכירה. זה נושא אקוטי. בייעודי הקרקע צריך לטפל שתהיה הגדרה לדירות להשכרה, עם שומות אחרות של היטלי השבחה . זה שוק אחר".

היזמים חלוקים: הטבות משמעותיות או דרישות מוגזמות?

תומר רייפמן,  מנכ"ל יעז התחדשות עירונית מברך על אישור המסלול החדש: "מדובר במסלול מצוין. שכירות ארוכת טווח זה דבר שנדרש בישראל, והחוק מגדיר גם מה גובה דמי השכירות המותר.  מסיבה זו, קשה ליישם את השכירות. בפרויקט שאנו מקדמים בקיבוץ גלויות למשל, היינו יכולים להשכיר במחירים גבוהים, במחיר השוק.  אבל בחוק הנוכחי הטבות המס משמעותיות ועושות את הפרויקט לכדאי יותר. גם החוק הקודם היה טוב. מה שהמדינה ניסתה לעשות, שהטווח יהיה יותר ארוך והטבות למס. זה נוסף גם להטבות אחרות כמו הפטור ממע"מ".

עם זאת גם הוא חושב שזה לא מספיק: "מה שהיה מתמרץ אותי ליזום פרויקטים שכאלה, זה אם היו אומרים לי: 'בוא נקצר לך את לוחות הזמנים של קידום התב"ע, ואת משך הוצאת היתרי הבנייה'".

לדברי אייל בהרי, מנכ"ל קבוצת צים בהרי : "כל נושא פתרונות ההשכרה הינו בבחינת ביצה ותרנגולת וברור כי ככל שיהיו יותר פרויקטים של התחדשות עירונית , כך גם יצטמצם באופן פרדוקסלי מלאי הדירות להשכרה ולכן הזמן דוחק והמצב רק יחמיר במהלך השנים הקרובות. הצעתי בעבר לקחת מתחמי בילוי ותעשייה ותיקים בכניסות לערים ולשלב בהם מגורי סטודנטים ודירות קומפקטיות שייועדו לרווקים, חד הורים, להטב"ים וכו'. ההחלטה להקל במיסוי על היזמים היא נכונה לכשעצמה אולם רחוקה מאוד מלהספיק".

רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים נחרץ יותר: "כל הנושא של הדיור להשכרה קיים בהוראות שעה. זה המשך ההתנהלות המטופשת שעצרה את התמ"א 38. כך גם כאן, כשהיזמים כבר בונים מרצון להשכרה ובכמויות יפות, באה המדינה ומשנה את המסלול. למה לקלקל את מה שמצליח?".