הריבית מכה פעמיים – גם ביזמים וגם ברוכשים

הליך קבלת היתר לפרויקט בנייה ידוע כבר שנים כמאוד ארוך ומאוד לא ודאי. משך הזמן הנדרש לאישור תב"ע ולהוצאת היתר עשוי לקחת פי 5 יותר זמן ממשך הבנייה עצמה, ולהגיע בקלות ל-10 עד 12 שנים. להתארכות תהליכי הרישוי ישנה השלכה ישירה על עלויות הפרויקט ולפיכך גם על מחירי הדיור, והדבר בולט במיוחד בתקופה האחרונה, לאור ההתייקרות של חומרי הגלם המשמשים לבנייה, של מחירי הדלק ובקרוב גם של תעריפי החשמל. 

עד כה, בתוך כלל הגורמים ההולכים ומתייקרים, רכיב אחד בפרויקט שמר על יציבות יחסית והוא עלות המימון ליזמים. אך אחרי למעלה מעשור בו נשמרה סביבת ריבית אפסית, עלתה הריבית שלוש פעמים בחודשים האחרונים, כשהאחרונה שבהן, בתחילת יולי, היא גם העלייה החדה ביותר ב-11 השנים האחרונות, המציבה את הריבית על שיעור שיא של 1.25% לשנה. על פי כל התחזיות, עד סוף 2022 צפויות העלאות נוספות ובסך הכל מעריכים כי בסוף השנה הריבית תעמוד על 2% לפחות.

הנפגעים המיידיים – היזמים, הנפגעים העיקריים - הרוכשים

הנפגעים המיידיים מהעלאת הריבית בשיעורים גבוהים כל כך הם כמובן היזמים: "התשומות המושקעות בקידום הפרויקטים משמעותיות ביותר וכולן מושקעות בסביבת חוסר וודאות עצום – כלומר, לא מעט יזמים ישקיעו סכומי כסף גבוהים בפרויקטים שלא יבשילו", נמסר מקבוצת מייטאון . "בסביבות ריבית גבוהות, חברות ללא מקורות פנימיים למימון הפעילות יתקשו אף יותר, והעול המימוני והתזרימי יתעצם ויכביד עליהן. מעבר לכך, בהסתכלות ארוכת טווח, העלאת הריבית תשפיע גם על מחירי הדיור ובעיקר על חוסר היציבות בהם, מה שיתרום לזעזוע בענף ויקשה על החברות לקדם פרויקטים ארוכי טווח. לסיכום, בסביבת ריבית גבוהה, חשוב עוד יותר לקצר את תהליכי הרישוי, לייעל את תהליכי הביצוע ובעיקר להקטין את חוסר הוודאות בשוק."

גם בחברת מצלאוי מוטרדים מחוסר הוודאות הגובר בעקבות העלאת הריבית: "פרויקטים בתחום הנדל"ן היזמי מאופיינים ברמת סיכון לא מבוטלת, בין היתר כתוצאה מהתארכות משמעותית אפשרית של הליכי תכנון ורישוי. בנוסף לאי הוודאות הכלכלית ביחס להיקף הזכויות שיאושרו בפרויקטים, ישנה אי וודאות ביחס לתנאי השוק שישררו במועד הבשלת הפרויקט והוצאתו אל הפועל. העלאת הריבית הינה פקטור נוסף שמגביר את אי הוודאות הגלומה בפרויקטים כאמור".

אך נקודה חשובה נוספת אליה מתייחסת חברת מצלאוי היא האופן בו העלאת הריבית פוגעת – פעמיים – ברוכשים: "במהלך התקופה האחרונה אנו עדים להעלאות ריבית לא מבוטלות ונראה כי היד עוד נטויה. העלאות ריבית אלו עלולות להשפיע לשלילה על ההכנסות ממכירת דירות, שכן העלאת ריבית מקטינה את כוח הקנייה של רוכשי הדירות, הנאלצים להתמודד עם עלויות מימון גדלות. יתרה מכך, העלאת הריבית מגדילה את עלויות המימון ליזמים, וכפועל יוצא מכך התשומות הנדרשות להקמת דירה בישראל עולות. הדבר מלמד על השפעה משולבת מצד ההכנסות וההוצאות אשר מגדילה את הסיכון הגלום בפרויקטים, בפרט ובשים לב להתארכות הפרויקטים כתוצאה מהליכי תכנון ורישוי ארוכים ולא וודאיים. האמור לעיל, יכול ויצית בשנית את נושא שיעור הרווח ה"יזמי" המקובל - בעוד שלאחרונה אנו עדים להפחתת שיעור רווח זה, נראה כי ככל והריבית תמשיך במגמה הקיימת יש לבחון דווקא העלאה".

"התרגלנו בשנים האחרונות לריבית נמוכה, ולכן המשמעויות הכלכליות של לשבת עוד כמה חודשים על מימון קרקע היו יחסית מצומצמות. בתקופה בה הריבית עולה ועוד תמשיך לעלות, שיהוי בהליכי תכנון יביא בהכרח לגידול משמעותי בהוצאות המימון של היזמים, מה שבסופו של דבר יתגלגל למחיר הסופי של הדירה", מוסיפה חברת המימון החוץ בנקאי טופ קפיטל ומבהירה, במספרים, כיצד העלאה של אחוזים בודדים בריבית מתבטאת בשטח במיליוני שקלים: "הריבית עלתה עד כה ב-1.15%, והיא תעלה בעוד 1% לפחות עד סוף השנה, לפי הערכות בנק ישראל. המשמעות היא שעל כל מיליון אשראי, ישלם היזם עוד 21.5 אלף שקל בשנה - סכום נמוך. אבל אם מדובר על מימון קרקע של 100 מיליון שקל, זה כבר הופך לסכומים רציניים ביותר – 2.15 מיליון שקל בשנה".

הטווח הקרוב מול הטווח הרחוק

שמאי המקרקעין ארז כהן, מסב גם הוא את תשומת הלב להשפעה הכפולה של העלאת הריבית, מכיוון קצת אחר: "הריבית העולה מייקרת מאד את עלויות המימון שנוטלים יזמים לצורך רכישת קרקע, מכאן ייווצר לחץ למימוש הקרקעות וכתוצאה מכך יגבר הלחץ על מוסדות התכנון לאשר תוכניות. בנוסף, גם מחירי המשכנתאות יעלו ולפיכך יש צפי לירידה בביקושים ולהתמתנות בעליית המחירים".
 
אם כך, האם דווקא העלאת הריבית, שמטרידה כל כך את היזמים ומסתמנת כמכה כפולה עבור הרוכשים, היא בסופו של דבר מה שיגרום להגדלת היצע הדירות ולעצירת העלייה החדה במחירי הדיור?
 
"לטווח הרחוק יותר לא הייתי ממהר להסיק מסקנות", אומר יגאל צ'ודנר, מנכ"ל ומייסד של חברת נתיבי הקמה העוסקת בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה. "המחירים יתמתנו קצת אבל בסופו של דבר לדעתי הם יעלו. עדיין יש היצע נמוך, עדיין לא נפתרו בעיות הביקוש, הילודה ברוך השם נמשכת, העליה תימשך, משפרי דיור ולצערנו גם, לא מעט זוגות מתגרשים. אז השוק בסופו של דבר יתקן את עצמו ואנחנו נראה שהמחירים רק יותר ויותר עולים".

כלכלן ושמאי מקרקעין ארז כהן, יגאל צ'ודנר מנכ"ל נתיבי הקמה וויקטור וייסמן מנכ"ל טופ קפיטל

מי שיש לו - יסתדר

המחשבה על עליות נוספות במחירי הדיור, כשגם הריבית על המשכנתה רק הולכת ועולה, מטרידה מאוד, אך לדברי צ'ודנר היא בלתי נמנעת. במציאות שבה הליכי הרישוי קבורים תחת עננה כבדה של חוסר ודאות ואף יזם לא מוכן להתחייב לזמנים לפני קבלת היתר בנייה, ראוי לדבר על פתרונות שיקצרו את תהליכי הרישוי ויצמצמו את השפעתה של העלאת הריבית. תיאורטית, מדבר צ'ודנר על פתרונות כגון הרחבת הפטורים מהיתר בנייה, ביטול ההקלות והסטייה מהוראות התב"ע ואפילו יצירת מסלולים נפרדים להיתרי בנייה מסוגים שונים תוך הקצאת משאבים מתאימים לכל מסלול – כיום, תהליך קבלת היתר להקמת שכונה זהה לתהליך קבלת היתר להזזת חלון, על אף שכל אחד מהם מצריך משאבים שונים לחלוטין. אך תיאוריה לחוד ומציאות לחוד.
 
"מאוד הייתי רוצה לדבר על פתרונות, אבל המציאות היא שיש בחירות", הוא אומר, "כלומר לא ניתן כרגע לדון בכלל על פתרונות כי אין עם מי לדון. אנחנו בכלל לא יודעים מה הולכת להיות האג'נדה בנושא של פתרון משבר הדיור. הרי כל ממשלה – וכבר ניסו להקים ארבע בשנים האחרונות – דיברה על אג'נדה אחרת. וברמה הארצית שום דבר לא נפתר אחרת מחירי הדיור לא היו עולים ב-16% בשנה האחרונה. אז עכשיו יש הקפאה, אבל לא הבעיות הן אלה שעצרו, אלא הפתרונות. אני לא מאמין שיש בנאדם אחד בארץ שלא רוצה לפתור את בעיית המחירים והמימון, אבל הפתרונות פה מאוד מורכבים, זה לרגע לא סטטי, ואין המשכיות של קבלת החלטות ומשילות".
 
בהיעדר ממשלה מתפקדת, אומר צ'ודנר, מי שיאלצו לספק פתרונות הם היזמים, רשויות מקומיות, גופים מקצועיים פרטיים וכמובן הרוכשים: "הריביות עולות ואי אפשר לצפות שהיזמים יממנו את זה. הם מתחייבים במכרזים ומול דיירים, הם ייאלצו להעלות מחירים ולקחת סיכונים יותר גדולים ומי שיממן את זה הם לקוחות הקצה, הקונים. זה נורא, אבל בשוק החופשי זה הפתרון – מי שיש לו יסתדר. אבל מי שאין לו, והחלק הזה של האוכלוסייה יגדל – לא יסתדר. רק הממשלה יכולה לעזור למי שאין לו, למי שיש לא צריך לעזור. הממשלה צריכה להוריד מיסים לאוכלוסיות מסוימות או לאזורים מסוימים, לתת יותר זכויות בנייה ליזמים כדי להגדיל את ההיצע וכך להוריד מחירים, אבל לשם כך הממשלה חייבת לתפקד. כרגע, במקרה הטוב, שבו באמת תקום ממשלה בסוף, יש לפנינו לפחות שמונה חודשים בלי פתרונות ועם הוצאות של מיליארדי שקלים על הבחירות. והפתרונות, כרגיל – אצל הציבור ואצל ציבור היזמים".

לחצו לעוד מידע על הליכי רישוי