משרד המשפטים מציע מסלול עוקף חקיקה להסדרת מימון תחזוקת המגדלים

משרד המשפטים פרסם חוות דעת העוסקת בקביעת שטחי בנייה בתוכניות הכוללות בניינים מרובי קומות, שיותנו בכינונה של קרן תחזוקה לבניין. *חוות הדעת, עליה חתומה המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי) עו"ד כרמית יוליס ואשר נשלחה את מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר*, מתייחסת לעלייה במגמת הבניה של מבנים גבוהים בעלי מערכות מורכבות, שבהם ישנו חשש לליקויים מסכני חיים במידה ונושא תחזוקתם לא יוסדר בחקיקה.

חוות הדעת מציעה הקמת קרן לתחזוקת מבנים, לפי המתווה שיגובש בשיתוף פעולה ביחד עם מינהל התכנון , במסגרתו מוסדות התכנון יוכלו לקבוע בתוכניות שטחי בנייה עודפים בכפוף להקמת קרן אשר תממן תחזוקת שבר ומנע ואף תחזוקה שוטפת במידת האפשר. הצעה זו מגיעה כפתרון ביניים עד שהנושא יוסדר בחוק.

"נושא זה העלה מספר היבטים משפטיים שנתנו עליהם את הדעת אולם סופו של יום כיון שמדובר בזכויות תוספתיות, אנו סבורים כי ניתן לנקוט בו גם בהעדר חקיקה. יחד עם זאת, אין ספק שנדרש טיפול הוליסטי רחב בנושא, זאת ניתן לעשות רק באמצעות חקיקה, אותה יש להשלים בהקדם".

בהתאם למתווה, מוסדות התכנון יהיו רשאים לקבוע שטחי בנייה נוספים שהקמתם תהיה מותנית בהקמת קרן תחזוקה וזאת מעבר להיקף השטחים הבנויים שמוסד התכנון היה מאשר במצב הדברים הרגיל. המוסד יצטרך לנמק את החלטתו ולחוות דעתו בשאלת הצורך בקרן תחזוקה בתוכנית זו או אחרת. בסיטואציות ותוכניות שבהן יש מערכות מורכבות אך אופי המקרקעין יביא לכך שלא יהיה כשל שוק המצדיק תוספת שטחי בנייה, ההחלטה בנידון תהיה בידי מוסדות התכנון לפי בחינת כל מקרה לגופו.

חוות הדעת מציינת, שהיקף החלק המותנה ייקבע בהתאם לחוות דעת שמאית כך שישקף את הסכום הנדרש להפקיד בקרן התחזוקה. הסכום יקבע בהתאם לנספח שיערוך מגיש התוכנית כחלק ממסמכיו אשר עוברים את בחינת מוסד התכנון. הנספח, יציג את פירוט מערוכת התחזוקה על שלל המאפיינים שלהן.

על מנת שהתנאי המותנה יתקיים בפועל ולא מעצם קיומה של הקרן בלבד, יש לחתום על הסכם נאמנות כך שהקרן תנוהל על ידי נאמן שיפעל בעזרת הקרן לטובת תחזוקת הבניין. בנוסף, חוות הדעת מציינת את היישום של ההצעה בפועל כאשר רשות הרישוי תאשר את יצירת הנאמנות בשתי פעימות – בשלב מתן ההיתר ובשלב מתן תעודת הגמר. זאת על מנת שתוכל להיווצר זיקת הנאמנות ומידת השליטה הדרושה לנאמן למילוי תפקידו.