עבר, הווה ועתיד של חוסר ודאות: סיפורה של ההתחדשות העירונית

רבות כבר דובר על אי הוודאות העמוקה שמאפילה על תחום הבנייה בכלל ועל ההתחדשות העירונית בפרט, אך נראה כי הנושא רלוונטי מתמיד בימים אלו, בהם חוסר מדיניות שלטונית מתמשכת בשל המצב הפוליטי השורר בארץ בשנים האחרונות. על אף ניסיונות הממשלה לקדם את תחום ההתחדשות העירונית, לייצר פתרונות למשבר הדיור ולמגר את חוסר הוודאות בתחום, הייתה זו שנה מלאת תהפוכות בכל הנוגע להתחדשות עירונית.

קבוצת לוינשטין , מהחברות הגדולות בענף הנדל"ן בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט, הייתה מהראשונות להיכנס לתחום וחוותה את כל התהפוכות שעברו עליו עוד מימיו הראשונים.  אמיר לוטן, מנהל תחום ההתחדשות העירונית בקבוצת לוינשטין מספר מנקודת המבט היזמית על האתגרים לאורך הדרך ומה צריך לעשות אחרת.

כדאיות כלכלית בשוק של נסיקת מחירים

קבוצת לוינשטין , שהוקמה ב-1945 ע"י משולם לוינשטין, סבו של אמיר לוטן, החלה לפעול בתחום ההתחדשות העירונית בשנת 2010, כשבאמתחתה ניסיון של למעלה מ- 65 שנה בייזום, בנייה ופיתוח של פרויקטים בתחום המגורים, המסחר, המשרדים, התעשייה והמלונאות. בשנת 1982 הונפקה החברה ומאז מניותיה נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל אביב. הפרויקטים הראשונים שקידמה הקבוצה בתחום ההתחדשות העירונית היה פרויקטים מסוג תמ"א 38 /1 - חיזוק מבנה קיים, ומהר מאוד עברה החברה להתמקד בפרויקטים של תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה, ובמתחמים של פינוי בינוי .

"נכנסנו לתחום שנים ספורות אחרי שתמ"א 38 יצאה לדרך, לא היו אז הרבה חברות שעסקו בתחום, בטח לא חברות גדולות", מספר אמיר לוטן, מנהל תחום ההתחדשות העירונית בקבוצת לוינשטין , "אבל הבנו שהתחדשות עירונית היא העתיד, ושבמרכז ובאזורי הביקוש, בשל מיעוט הקרקעות, התחדשות עירונית היא למעשה הדרך היחידה לבנות. רוב הפרויקטים של תמ"א 38 לא היו כלכליים בתחילת הדרך, בטח ובטח לא בפריפריה, ששם כדי שתהיה כדאיות אתה צריך הרבה יותר שטחים. הייתה המון בירוקרטיה והמון דברים שכל העוסקים בעניין הבינו ולמדו עם הזמן, ובעקבותיהם נעשו תיקונים בתוכנית. לדוגמא, בתחילת הדרך תוספת הזכויות לפרויקט עמדה על קומה וחצי, בהמשך הגדילו אותה לשתיים וחצי קומות וכיום אנחנו כבר בשלוש וחצי קומות".

אך על אף ההתאמות שנעשו בתוכנית, גם היום כמעט לא ניתן למצוא פרויקטים של תמ"א 38 באזורים שמחוץ לתל אביב רבתי. בערים רבות בפריפריה, כדי שתמ"א 38 תהיה כלכלית, על היזם לקבל תוספת של שבע או שמונה קומות, הרבה יותר משלוש וחצי הקומות המוגדרות כיום. זו הסיבה שבמקומות אלו מקודמים בעיקר מתחמים של פינוי בינוי , בהם המכפילים - כלומר היחס בין כמות הדירות הקיימות לכמות הדירות החדשות - מאפשרים כדאיות כלכלית.

"למעשה, גם בפרויקטים של תמ"א 38 שבהם ישנה כדאיות כלכלית", מסביר לוטן, "זו אינה תוצאה של תכנון מתווה נכון, אלא של העלייה החדה במחירי הדיור. יש הרבה חברות עם פרויקטים של תמ"א 38 שלולא עליית המחירים הפרויקט שלהן היה מפסיד. עצם העובדה שהוסיפו זכויות בנייה מראה שכנראה החישובים שם לא נעשו נכון. הרעיון היה טוב, התכנון והביצוע מעט פחות. היו צריכים מלכתחילה לייצר מנגנון אחר של חישוב זכויות".

כדוגמה, אמיר מספר על פרויקט שיזמה קבוצת לוינשטין ב-2016 בעיר רחובות. לאחר החתמת הדיירים, בשלבי קידום התב"ע, תוכנן הפרויקט על פי מכפיל של 4.25, כך שבמקום 100 דירות קיימות ייבנו 425 דירות חדשות. כשהתוכנית הגיעה לוועדה המחוזית, נקבע כי כמות הדירות שייבנו תהיה 375, אך כיוון שכמות דירות כזאת לא הייתה כדאית מבחינה כלכלית, הפרויקט אופסן בבוידם. היום, שש שנים מאוחר יותר, כמות הדירות שאושרה על ידי הועדה המחוזית הפכה את הפרויקט לכלכלי, הפרויקט חזר להיות רלוונטי ונמצא בתהליכי קידום היתרים. הדבר התאפשר אך ורק בעקבות עליית המחירים, והמשמעויות של התנהלות כזאת על היזמים הן מהותיות.

"הבעיה בפרויקטים האלה היא חוסר הוודאות. אתה לא יודע בדיוק כמה אתה מקבל. מכפיל כזה, מכפיל אחר, פתאום רוצים עוד שטחי שירות, עוד שטחים ציבוריים. צריך להבין שכדי לבחון אם פרויקט הוא כלכלי או לא, יזם מוציא מאות אלפי שקלים, משקיע מהזמן שלו, יושב עם אדריכלים ויועצים ועורך ישיבות ממושכות מול הגורמים בעירייה. ואז, כשהוא מבין שיש כדאיות, מחתים את הדיירים ומתחיל לקדם את הפרויקט, פתאום הכל משתנה. העירייה פתאום רוצה עוד שטחי ציבור לטובתה בפרויקט, הוועדה המחוזית מחליטה להוריד שטחי דיור, ועדת הערר קובעת משהו אחר. והיזם, אחרי שהשקיע מאות אם לא מיליוני שקלים, מוצא את עצמו עם פרויקט שהוא יכול לזרוק לפח".

אמיר לוטן מנהל תחום התחדשות עירונית משולם לוינשטין יחצ משולם לוינשטין

מה היית מציע כדי לפתור את זה?

"הפתרון שלי הוא מה שעשו בתוכנית הרבעים בתל אביב – תוכנית נפח בכל הארץ. אם אני נכנס היום לכתובת מסוימת בשטח התוכנית בתל אביב, אני והדיירים יודעים בדיוק את כמות הזכויות שמגיעה לפרויקט, גובה הבניין ואני יודע כמה היטל השבחה יהיה לי, הכל מוגדר בתוכנית. זה מייצר ודאות של 99 אחוז, ואת זה צריך ליישם בכל הארץ. חלופת שקד, למשל, מנסה לפתור את אי הודאות אבל משאירה אותנו באותו מצב כי היא מדברת על זכויות בשיעור של עד 400 אחוז. זה אומר בין 0 ל-400, למה לא לקבוע 400 אחוז נקודה? אבל גם אם היו קובעים 400 אחוז, אתה נכנס לענייני גובה. יכול להיות ש-400 אחוז ייתן לך 15 קומות באזור של 8 קומות, ואז אתה נכנס שוב לחוסר ודאות. לכן הדבר הנכון ביותר לעשות לדעתי הוא תכנון נפחי".

איך חוסר הודאות הזה משפיע על הדיירים?

"הדיירים בעיקר נענשים בגלל זה, ההתמשכות של התהליכים היא לפעמים אינסופית. אם אני מסתכל על הדיירים בפרויקטים שלנו, על איך הם הולכים איתנו כל השנים – כל יום שהם איתי אני אומר תודה. יש לנו פרויקט, לדוגמה, ברחוב בית חורון ברמת גן. הגשנו בקשה להיתר ב-2014, היום, ב-2022, אנחנו רק עם תב"ע מאושרת. ויש לפנינו עוד לפחות שנתיים, במקרה הטוב, עד לקבלת היתר. זה סדר גודל של בערך 10 שנים לקבלת היתר בנייה. למה? עם כל הכבוד לשר אלקין, הוא מתגאה בזה שרמ"י מכרה השנה קרקעות בהיקף של 90 אלף יחידות דיור וזה באמת מספר מדהים, אבל מתי יחידות הדיור יפגשו את השוק כשהן בנויות? עוד המון שנים. אתם רוצים להוריד את מחירי הדיור? זה הרי היצע וביקוש, ההיצע חייב להגיע הרבה יותר מהר. והרי כשהעירייה רוצה – דברים זזים. רוב העיכובים כאן הם לא אצל היזמים. מגדל דיסקונט שלנו בתל אביב, למשל, נבנה במקום המבנה הקודם שבו ישבה הנהלת הבנק. כשהעירייה שמעה שההנהלה מתכוונת לעזוב את העיר, היא העבירה תב"ע בסמכות מחוזית תוך 8 חודשים. ואני מזכיר שלקח לנו 8 שנים לקבל תב"ע בסמכות מחוזית ברמת גן. גם הפרויקט שלנו בתחנה המרכזית בתל אביב מתקדם מהר, כי העירייה רוצה".  

עד שתימצא נוסחה שעובדת יימשכו המאבקים הפנימיים

במציאות של אי ודאות כל כך גדולה,אורך הרוח, הניסיון והיכולות שמביאה עמה חברה גדולה הם יתרון משמעותי. קבוצת לוינשטין עוסקת כיום בפרויקטים של הריסה ובנייה ובלבד, הן במתווה תמ"א 38/2 והן במתווה של פינוי בינוי . פעילותה במתווה תמ"א 38 /2 מתרכזת בעיקר בתל אביב, עם שלושה פרויקטים בשלב הביצוע במרכז העיר, שמונה פרויקטים שייכנסו בקרוב לביצוע, ומספר פרויקטים נוספים שנמצאים בהליכי רישוי מתקדמים. בנוסף, החברה מובילה מתחמי פינוי בינוי גדולים בתל אביב, רמת גן, הרצליה, תל-מונד, לוד ,רחובות ועוד, כפי שהוזכר לעיל. כמו ברחובות, גם ברמת גן ובהרצליה התקבלה תב"ע מאושרת ושאר הפרויקטים נמצאים בהליכי אישור תב"ע.

פרויקט אנטיגונוס בתל אביב קבוצת לוינשטין קרדיט להדמיה evolve media

המעבר למתחמים צפוי להשאיר את תחום ההתחדשות העירונית בידי חברות בסדר הגודל שלכם. זו מגמה חיובית לדעתך?

"התשובה נחלקת לשניים. מבחינה תכנונית, יש בהחלט יתרון למתחמים, למרות שלפעמים העירייה עדיין נשארת בתכנון זהה להריסה ובנייה מחדש של כל בניין בנפרד, אבל ככל שנבנה לגובה ונוכל לפנות יותר שטחים ירוקים וציבוריים, זה יהיה תכנון הרבה יותר נכון לכולם, גם לעירייה, גם ליזם ובטח לתושבים. החיסרון הוא לוחות הזמנים שהם קטסטרופה, והעובדה שבניינים בודדים רבים נשארים בלי אפשרות להיכנס למתחמים. מבחינת החברות שיישארו בשוק, זה באמת מרחיק את החברות הקטנות כי אין להן את האמצעים להשקיע את הסכומים הנדרשים ולאורך הזמן הנדרש, אבל אם נסתכל מנקודת המבט של הדיירים, חברה גדולה תמיד תיתן לך יותר ביטחון ושקט, בטח במתחמים כל כך גדולים. יש היום חברות שקמו בעקבות תמ"א 38 ואתה יודע איפה הן היום אבל אין לך מושג איפה הן יהיו מחר. לעומת זאת, כשהולכים עם חברה גדולה, ותיקה, איתנה ומבוססת, שקמה הרבה לפני תמ"א 38, יש ביטחון שהפרויקט באמת ייצא לפועל".

מה לדעתך צפוי עוד לקרות בתחום בעתיד?

"ההתחדשות העירונית לא תעלם, אלא תלך ותגדל, מהסיבה הפשוטה שאין קרקעות פנויות באזורי הביקוש. לדעתי זה ימשיך בעיקר למתחמים באזורים פחות מבוקשים, ובאזורים מבוקשים או שיאריכו את תמ"א 38 או שימצאו לה איזושהי חלופה. אישית, אני לא מאמין במתווה שקד. אני חושב שהוא משאיר אותנו בחוסר ודאות גדול מדי. הוא היה יכול להיות מתווה טוב אם היו קובעים תוספת זכויות של 400 אחוז, לא פחות. קובעים היטלי השבחה שזה משהו שהתוכנית כן מתייחסת אליו, ומוצאים פתרון שמקצר את לוחות הזמנים כי היום התוכנית מדברת על תב"ע (תוכנית בניין עיר) והתב"ע יכולה לקחת כמה שנים טובות. אבל בשביל שהשינויים הנכונים יקרו צריך לשבת עם היזמים ולהבין איפה נקודות התורפה. עד שימצאו נוסחה שעובדת גם עם העירייה וגם עם היזמים, שכל אחד מהם יודע בדיוק מה הוא מקבל ואז גם יש לו תמריץ לקדם את הפרויקט, המצב ימשיך ככה במאבקים פנימיים".

לדיירים שמתלבטים עכשיו אם לקדם פרויקט בבניין – מה היית מייעץ?

"מי שלא יקדם עכשיו עלול להצטער עוד כמה שנים, כי אם תמ"א 38 תסתיים יש הרבה בניינים שלא יוכלו להיכנס לפרויקט פינוי בינוי , ובסופו של דבר הדיירים עצמם יצטרכו להוציא כסף על חיזוק הבניין הישן, מבלי שיוכלו לקבל זכויות נוספות. זה אמנם לוקח זמן, אבל בסופו של תהליך הפרויקטים האלה ישביחו מאוד את הנכס של אותם בעלי דירות. זה שווה הרבה מאוד כסף, ויכול להגיע למיליונים של השבחה , באפס מאמץ מצידם, לכן כל דייר שיש לו אפשרות לקדם פרויקט בבניין – אני הייתי ממליץ לו ללכת על זה".

לעמוד החברה