"אנחנו עמידר המודרנית": כך מתכוונת דונה דום לשנות את תרבות שוק המגורים

לאחר שבמשך חודשים ארוכים תפסה העלייה המטאורית במחירי הרכישה של הדירות את מרב תשומת הלב, בשבועות האחרונים חל מהפך, והזינוק במחירי השכירות עובר כעת לקדמת הבמה. לשיא הגיעו הדברים במהלך השבועיים האחרונים, בהם הוקמו מספר מתחמי אוהלים במחאה על מחירי השכירות – כולל בשדרות רוטשילד, סמל מחאת 2011.

פתרון אפשרי למצוקות השוכרים מצוי באחת מדרכי המגורים המקובלות בכל רחבי העולם המערבי – דיור בשכירות ארוכת טווח. בישראל מצוי פיתוחו של שוק מסוג זה בשלביו הראשונים, אך מספר חברות הנדל"ן אשר מגלות בו עניין הולך וגדל בהתמדה. הבולטת שבהן היא דונה דום, מקבוצת דונה, אשר זכתה עד היום בבניית למעלה מ־3,000 דירות במכרזי " דירה להשכיר " – החברה הממשלתית שהוקמה לצורך פיתוח שוק השכירות ארוכת הטווח בישראל. מדובר ב-30% מכלל הקרקעות ששיווקה דירה להשכיר עד היום. "אנחנו עמידר המודרנית", אומרים בחברה בחיוך.

"כיום, לאור מחירי הדיור הגבוהים הביקוש והצורך לדיור להשכרה ארוכת טווח עולה", אומרת תמי שחר, מנכ"לית החברה, "השוכרים מקבלים מתחם שלם שמוקדש ודואג להם ולצרכיהם כמו גם לתחזוקה. מדובר בהסכמי שכירות לטווח ארוך תוך שמחיר השכירות ידוע מראש, זאת בשונה משוק חופשי שבו בעל הדירה יכול להחליט להעלות את מחיר השכירות בפתאומיות גם אם מדובר בדירה ישנה ולא מתוחזקת".

"מעטים היזמים שיכולים לקחת חלק"

הפרויקטים שאותם מקדמת כיום החברה ממוקמים בעיקר באזורי הביקוש. בינואר הקרוב צפוי להתאכלס הראשון שבהם - פרויקט בוטיק בן 72 דירות בשוהם. על פי מודל המכרזים של דירה להשכיר , יעמוד הפרויקט להשכרה לאורך תקופה של לפחות 20 שנה. בנוסף מקדמת החברה פרויקט בבית שמש בו קרוב ל־200 דירות להשכרה לטווח ארוך וכן פרויקטים באשדוד (כ-400 יח"ד) בלוד ובאשקלון (כ-500 יח"ד בכל אחד).

פרויקט השכרה של דונה במתחם הצעירים אשדוד. הדמיה: אפי כוינה אדריכלים

למרות העלייה בפופולריות של התחום בקרב היזמים, לדברי שחר האופן שבו המכרזים הללו פועלים כמועדון מאוד מצומצם: "מעטים היזמים שיכולים לקחת חלק בתוכניות הללו. יש צורך בהון עצמי גבוה. שלא כמו בהתחדשות עירונית, בה יכולים להיכנס יזמים קטנים מקצועיים יותר או פחות, בדירה להשכיר מדובר ביזמים גדולים וחזקים כדי לעמוד בתנאים". עוד אומרת שחר כי הזינוק במחירי הקרקע למגורים מקשה אפילו על השחקנים "הגדולים" להמשיך להתמודד: "כל זמן מחירי הקרקעות ימשיכו להרקיע שחקים, לנו, ליזמים, יהיה קשר יותר לפתח את המיזמים האלה".

לדברי אוהד סבן, סמנכ"ל שיווק והפיתוח העסקי של קבוצת דונה, "ישנם מכרזים שבהם מחירי הקרקעות של דירה להשכיר נמכרים במחיר של קרקע לבניה בשוק החופשי. כך לא יהיה שינוי מהותי בשוק. הפרויקט יהפוך ללא כלכלי".

שחר: "מחיר הקרקע צריך לקחת בחשבון את העלויות הייחודיות של פרויקטים מסוג זה – המעטפת שניתנת לשוכרים, העלאת הריבית, העלייה במחיר חומרי הגלם. כאשר חלה עליית מחיר בקרקע עצמה, פרויקטים שכאלה מפסיקים להיות אטרקטיביים לנו כיזמים. אנחנו מאוד רוצים לפתח את התחום ולגדול בו אבל המציאות הנוכחית מקשה עלינו לעשות זאת".

סבן: "בסופו של דבר, זו אותה בעיה כמו בקרקעות רגילות – כשיש מחסור בקרקעות ומיעוט במכרזים נוצרת תחרות קשה על היצע קטן. וכאשר אחת מהחברות הגדולות ביותר בשוק נכנסת לאחד המכרזים הללו, הסיכוי שלנו לזכות הוא נמוך". דוגמה לדברים אלו ניתן לראות למשל בתוצאות המכרז האחרון של דירה להשכיר בצומת פת בירושלים להקמת 296 דירות שם החברה הזוכה ריט אזורים ה.פ. ליווינג הציעה סכום גבוה בלמעלה ממאה מיליון ש"ח מההצעה השנייה בגובהה.

סבן: "היום אנחנו ב25%-50% שכירות מפוקחת במכרז. אין בעיה שמכרזים יהיו גם 100% שכירות מפוקחת אך המדינה צריכה לעזור ליזמים – הלוואות מסובסדות, קרקע במחירים נגישים יותר". שחר: "וכך ניתן יהיה לייצר היתכנות גדולה יותר, להגדיל את מספר הדירות ולתת מענה גדול יותר לאוכלוסייה גדולה יותר".

דרוש שינוי תרבותי

לדברי שחר וסבן, לצד התפתחות המכרזים והחקיקה הנלווה, דרוש גם שינוי תרבותי שישפיע על האופן שבו מתכננים דירות מגורים להשכרה.

סבן: "צריך לזכור שאנחנו לא פעילים בשלבי התב"ע. רוב ההתעסקות היא בין הגופים התכנוניים לעיריות. רוב העיריות מעדיפות מגורים רגילים על פני דיור להשכרה לטווח ארוך וגם על פני דיור במחיר מופחת. יחד עם זאת, יש רשויות בהן החשיבה מודרנית יותר וישנה הכרה בצורך לגוון את מלאי הדיור במקומות הללו. באופן טבעי, העיריות התומכות יתנו יותר חופש וכלים. יש לנו פרויקט לפני מסירה ופרויקט בשלבי ביצוע מתקדמים בשוהם ובבית שמש בשני המקרים, קיבלנו רוח גבית מהרשות המקומית שבאה לידי ביטוי בעבודה מקצועית ומהירה. אנחנו בהליכי תכנון מתקדמים בלוד, אשדוד ואשקלון ובמקומות הללו יש קואופרטיביות והבנה של הצורך".

יחד עם זאת לדבריו למוסדות התכנון לרשויות יש עוד דרך לעשות: "הראייה וההבנה של המאפיינים שדרושים לקידום דיור להשכרה ארוכת טווח זה משהו שעדיין לא קיים מספיק. אם יש פרויקט של בניין בן 20 דירות, אי אפשר לתת לו את כל המעטפת המתחמית באותה צורה כמו לפרויקט בעל מספר בניינים מרובי קומות בתמהיל מגוון. הפרויקט שאנחנו מקדמים ברובע הצעירים באשדוד הוא מקרה שכזה בו העירייה הגדירה והבינה את הצרכים שמתחם צריך לספק לשוכרים בו".

המדינה לא מקצה מספיק קרקעות

לבסוף לטענת החברה נדרש שינוי גם במשרד השיכון וברמ"י שם מחליטים אילו קרקעות יופנו לבניה למגורים בבעלות ואילו להשכרה, כאשר לטענתם היקף הקרקע שמופנה להשכרה עדיין רחוק מאד מהצרכים: "היום כבר אין את בעיה של חוסר ביקוש למכרזים של דיור בהשכרה, נהפוך הוא - הם נחטפים ומבוקשים כמו כל מכרז רגיל", אומר סבן, "למרות זאת, אין הצפה של מכרזים כפי שהיינו מצפים, כי רוב הקרקע מיועדת  לתוכניות של דיור במחיר מוזל. הבעיה היא שמתוך מאות האלפים שנרשמים להגרלות השונות, הרוב לא זוכה ונפלט בחזרה לשוק השכירות ושם נאלץ לשכור במחירי השוק שממשיכים להתייקר במהירות".

לדברי אשר קשת, מנהל התקשורת השיווקית של דונה, "במקום לשלוח את מי שלא יכול לרכוש דירה בשוק החופשי לשכור דירה באותו השוק, מוטב היה לנתב את האנשים הללו לדיור להשכרה ארוכת טווח ובכך לצנן את שוק הדירות. אנחנו בדונה נתמודד על הקרקע בין אם היא תהיה לדיור רגיל ובין אם להשכרה לטווח ארוך. אך אנחנו רוצים להוביל קו, וכיום נשמח יותר אם נוכל לזכות בקרקע להשכרה ולהוביל את המהפכה הזו".