"לא תהיה ברירה אלא להאריך את תמ"א 38 בעוד שנתיים נוספות"

יום ראשון הגיע ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 38, שבו אירח אילי בר (מנכ"ל משותף באקו סיטי) את עו"ד אברהם ללום, בעל משרד פירמת עו"ד אברהם ללום ושות' ומשנה לראש הלשכה הארצית בלשכת עורכי הדין. השניים דיברו על הסיכונים החוזיים הטמונים בתחום ההתחדשות העירונית על כל שחקניו. האזינו: 

בספוטיפיי

באפל

בגוגל

"תיחום זמנים גם לבעלים וגם ליזם הוא אחד הדברים החשובים והמהותיים ביותר בתוך הפרויקט. אנחנו רואים כיצד בתי המשפט באים ליזמים ואומרים שעליהם לקחת בחשבון את כל המועדים, לדעת מה עלול להשתבש ולהתייחס לכך בפרויקט עצמו ובחוזה. חוזה הוא לא ישות נפרדת, מדובר בחלק מהליך התכנון. מסיבה זו, אנחנו מגדירים פרקי זמן לכל שלב בתכנון ובבינוי".

על שאלת הזמן הרב להוצאת היתר וכתוצאה מכך, ערעור הדיירים אמר:

"אנחנו היום מגדירים את תקופת "קבלת ההיתר" ככמה תקופות יותר קטנות ולא תקופת זמן אחת.  פרק הזמן הראשון הוא קליטת הבקשה להיתר בוועדה, זו תקופה שלוקחת יותר זמן, פעמים רבות בגלל הדיירים וכל הגשה נוספת או מחודשת מגדילה את פרק הזמן הזה. לאחר מכן יש את פרק הזמן מקליטת הבקשה לקבלת ההיתר, פרק זמן שלא תלוי ביזמים. מסיבה זו, אנחנו בודקים מה צפי הזמן לקבלת היתר בכל רשות מקומית מרגע העמידה בתנאים וקליטת הבקשה ולוקחים את הזמן הזה יחד עם מקדם של סיבות נוספות שלא תלויות ביזם כפרק זמן שני בתהליך "קבלת ההיתר". ככה בונים חוזה נכון עם טווח זמנים ריאלי ואמיתי".

על שאלת פערי הציפיות של דיירים ביחס למציאות התכנונית אמר:

"חשוב להבין שעצם כתיבת המכרז, ללא ירידה לרזולוציות הרלוונטיות לפרויקט, כבר בטבעה יכולה להביא לבעתיות בין היזם לדיירים. התפקיד שלנו הוא להראות לדיירים תמונה אמיתית ואובייקטיבית ובאם הפעולות הללו נעשות כמו שצריך, נבנה אמון עם הדיירים והציפיות שלהם מבוססות יותר כלפי המצב בשטח".

על שאלת הטיפול והמודעות של הגופים הממשלתיים ואנשיהם בפצע המדמם שהוא אורך תהליכי תכנון ובינוי אמר:

"מתוקף תפקידי אני נפגש עם הגורמים הרלוונטיים והבכירים ביותר. הם יודעים ומבינים את הבעיה. לצערי, אני רואה פנייה למקומות "הקלים יותר" כמו ההתעסקות בחוק המכר שמידת ההשפעה של התיקונים הללו לא ברורה, במקום לגעת בנקודה המהותית שכולנו מכירים – קיצור הליכי התכנון". הטיפול בבעית כוח האדם גם אם בכיוון חיובי לוקח זמן רב במיוחד עם הקמה של גופים נוספים שלוקחים זמן ללמוד את החומר ואנחנו רואים את המחזוריות הזו כל הזמן. עד שלא יהיה שר או ראש ממשלה שיבינו את מהות הבעיה ושאותה צריך לפתור, לא יהיה שינוי דרמטי".

 על שאלת עתיד חלופת שקד, תמ"א 38 והיחס בניהן אמר:

"הייתה ציפייה שחלופת שקד תעבור ולא יהיה צורך בהארכת תמ"א 38 . בפועל, טוב מאוד שהתמ"א הוארכה גם אם יש חוסר בהירות בעניין המיסוי. אנחנו נראה בעתיד הקרוב את ההשפעה של תקופת אי הודאות לפני ההחלטה להאריך את תמ"א 38 במועצה הארצית במספר הבקשות שהוגשו. גם עם העלייה שישנה עכשיו, תוצאות של אי ודאות רואים כמה שנים קדימה.

מבלי תקופת חפיפה של לפחות שנתיים בין חלופת שקד לתמ"א 38, ישנה הבנה גם במועצה הארצית שלא תהיה ברירה אלא להאריך את תמ"א 38 בעוד שנתיים נוספות ומוטב להתחיל לעבוד על כך עוד היום. אני לא רואה אפשרות אחרת במיוחד אם הממשלה הזאת לא תמשיך (הפודקאסט הוקלט לפני ההודעה על פירוק הממשלה) בכלל לא בטוח שהחלופה הזאת תחזור לשולחן ואם כן אז בצורה אחרת מה שכמובן יאריך את כל התהליך. מסיבה זו אני לא רואה ברירה אלא להאריך את התמ"א בשנתיים נוספות.

על המורכבויות האתיות של עורכי הדין בתחום ההתחדשות העירונית אמר:

"כבר קרוב ל־11 שנה שאני פעיל באופן דומיננטי בלשכת עורכי הדין, צריך להבין שאין לנו השפעה על ועדת האתיקה וזוהי ועדה עצמאית שכמובן אנחנו צריכים לבוא ולדון איתה. יש מספר החלטות שאני לא יכול לדבר עליהן שיפורסמו בתקופה הקרובה בשאלות של מה נכון ולא נכון מבחינה אתית.

יחד עם זאת, יש בעיה. כמות הפניות שאנחנו מקבלים גם מיזמים, גם מדיירים וגם מעורכי דין היא עצומה. אחת ההחלטות הקשות שעשיתי בלשכה הייתה הוצאת נייר עמדה מטעם פורום המקרקעין, לפני כחצי שנה שבו אנחנו הגבלנו את עורכי הדין ומגדירים מה מותר ומה אסור, כמובן שוועדת האתיקה פרסמה נייר עמדה משלה בעניין זה מה שמנע ממשרד המשפטים לקדם חקיקה בתחום הזה שלא לצורך.

נייר העמדה מגדיר למשל שעו"ד דיירים לא יכול לעשות את חוזה המכר, אסור לו לעשות את הבית המשותף, לייצג לקוח קבוע מול אותם דיירים ואנחנו רואים מקרים כאלה שעו"ד מסוים מייצג דיירים ובפרויקט אחר מייצג את היזם וזה דבר אסור. אני מזהה היום מגמה של עורכי דין שנוטים לייצג יותר דיירים מאשר יזמים או להיפך באופן טבעי ומדובר בדבר שאי אפשר לכפות אותו כמובן אבל זו היא הפעולה הנכונה לעשות.