שדרוג באיכות החיים? האנשים שלא יוכלו לחזור לדירתם החדשה בסוף הפרויקט

על רקע בהלת הנדל"ן שאיפיינה את העשור האחרון, נראה כי חלומו של הישראלי הממוצע היה לראות את ביתו מתחדש במסגרת פרויקט של התחדשות עירונית , ובכך לזכות בשיפור ניכר באיכות החיים וכמובן - בעליית ערך משמעותית לנכס שברשותו.

ואולם עבור בעלי דירות רבים, במיוחד בשכונות ברמה סוציו-אקונומית נמוכה או בינונית – שכונות המהוות כר פעילות פורה ליזמים – מיזמי התחדשות עירונית טומנים בחובם צדדים קצת פחות זוהרים. הדבר יישמע אולי מפתיע, אך עיקר הקושי של דיירים אלה בא לידי ביטוי לאו דווקא בשלב החתימות האמוציונלי או בתקופת הפינוי, כי אם בסוף הפרויקט – עם קבלת המפתחות לדירה החדשה.

דן הלפרט, אוסף אישי

"מדובר לרוב על אוכלוסיות חלשות שלא תמיד יודעות להתמודד עם המציאות החדשה שניחתה עליהן", אומר עו"ד דן הלפרט , המלווה דיירים רבים בפרויקטים של פינוי-בינוי. "צריך להבין שהם עזבו עולם שלם שהם הכירו כל חייהם – עם מעט שכנים מוכרים, חצר גדולה בעורף הבניין וכו', ובסוף הבנייה שבים לבניין חדש ויקר, עם מערכות משוכללות כמו חניונים ומעליות והרבה יותר שכנים. לא לכולם זה עושה טוב".

לדברי הלפרט, מלבד הרצון לחדש את פני העיר, לייצר בנייה חדשה ולמכור דירות חדשות לאנשים שבאים מחוץ לשכונה, "המטרה של ההתחדשות העירונית היא קודם כל לשפר את איכות החיים של האוכלוסייה הקיימת, הוותיקה, שגרה עשרות שנים בשיכוני רכבות ישנים. זו המהות של ההתחדשות העירונית, וברגע שאתה מבין את זה, ולא מסתכל על פינוי-בינוי רק מהזווית של העירייה או של היזם, אתה מבין שהחזרה של אותם אנשים לבניין בתום הפרויקט מציבה אתגרים לא פשוטים".

כשהלפרט מדבר על אתגרים ועל מציאות חדשה, כוונתו בראש ובראשונה לחיובים הכספיים הגבוהים שדיירי הפרויקט נדרשים להם: "דייר ששילם עד היום דמי ועד בית של 50 שקל בחודש, פתאום נדרש לשלם 800 שקל ויותר לחברת ניהול. זה כבר לא להחליף נורה שרופה בחדר מדרגות אלא לפעול לתחזוקה של מעליות ומערכות מורכבות אחרות – דברים שרק חברת ניהול יכולה לעשות.. את הפער האדיר הזה בתשלומי התחזוקה הדיירים הוותיקים לא תמיד יכולים לשאת".

נכון להיום, החוק קובע כי על היזם לשלם את ההפרש בדמי הניהול עבור בעלי דירות שחוזרים לגור בדירות החדשות, למשך חמש שנים בלבד – אולם מדובר רק בבעלי דירות שהגיעו לגיל פנסיה. לדברי הלפרט, "אין סיבה שהסיוע יינתן רק למי שהגיע לגיל פרישה. הוא צריך להינתן לכל בעלים שחוזר להתגורר בדירה, ללא קשר לגילו".

דרך נפוצה בקרב יזמים להתמודד עם סוגיית דמי הניהול היא להקים 'קרן תחזוקה' ייעודית, אליה מופרשים סכומים לכיסוי ההפרשים בין אותם תשלומי ועד בית ישנים לדמי הניהול היקרים בבניינים החדשים. אולם לדברי הלפרט, בשטח יישומו של כלי זה לפתרון הבעיה לוקה בחסר, והוא צריך להיות ממוסד ומפוקח יותר: "קרן תחזוקה צריכה להיות למשך  10 שנים לפחות מיום החזרה של הדיירים לדירות החדשות, וברוב המקומות זה לא המצב. מה עשית בזה שנתת לדיירים שלוש או חמש שנים של חסד? בסופן הם יעמדו מול אותה שוקת שבורה".

מי שראויה לציון בהקשר הזה, לדברי הלפרט, היא עיריית ירושלים, שהודיעה בחודש האחרון כי תתנה את מתן הפטור מהיטלי השבחה ליזמים בהקמת קרן תחזוקה על ידם ל-10 שנים. "10 שנים זה המינימום ההכרחי, ואני מקווה שעוד עיריות יילכו בדרכה של ירושלים".

רווח עולה כסף

נושא כאוב נוסף הם תשלומי הארנונה, שעולים משמעותית עם סיום הפרויקט, כשהדיירים נהנים מדירות גדולות יותר, תנאי מחיה משודרגים וסביבת מגורים מתקדמת. "גם כאן על הרשויות המקומיות להבין את מצבן של האוכלוסיות הוותיקות ולבוא לקראתן למשך תקופה ארוכה", אומר הלפרט. "לחילופין, צריך לדרוש מהיזמים להקים 'קרן ארנונה', בדומה לקרן התחזוקה של דמי הניהול, שתסייע לדיירים – רק לוותיקים, לא לרוכשי הדירות שבאים מבחוץ – להתמודד עם העלויות הגדלות".

קושי נוסף שעומד בפני דיירים שחוזרים לביתם החדש הוא העמסת עלויות לא שוויונית של מערכות שונות בבניין. כך קורה למשל שעלויותיהן של חניות עם נקודות טעינה לרכבים חשמליים משויכות לפעמים לחשבון הכולל של הבניין, בעוד למרבית הדיירים כלל אין כלי רכב חשמלי. דוגמה נוספת היא מכפילי חניה מכניים, הכרוכים בעלות כספית לתחזוקה ולשימוש בחשמל, שגם היא עשויה להיות מושתת על כולם, ללא הצדקה.

לדברי הלפרט, ניתן להימנע ממצב זה אם דורשים מהיזם להתקין מונה אישי בכל אחת מהמערכות הללו, המשויך אישית לדייר המשתמש בה, אולם דיירים רבים לא מודעים לאפשרות הזאת, ולכן זונחים אותה.

לא מתאים לכל אחד

מעבר לקושי הכלכלי ביום שאחרי סיום הפרויקט, משוכה נוספת וגבוהה לא פחות קשורה לחוסר הנוחות האישית של חלק מהדיירים החוזרים. מדובר בעיקר בקשישים, אשר אמנם נהנים ממעלית בבניין אך לצד זאת נאלצים להתמודד עם מערכות דיגיטליות שמרתיעות אותם – של תאורה, חימום וכו'. גם בהיבט הפיזי יכולה להיות בעיה: עבור קשישים רבים, הגדלת שטחה של הדירה הוא לא דבר רצוי, שכן הם מעדיפים את "הנוח והמוכר" – גם אם הוא קטן.

הלפרט מוסיף עוד קושי: "יש לעתים אנשים עם מוגבלות, שאילתרו מעברים נוחים בדירה הישנה, ודווקא בדירה החדשה שהם מקבלים בסוף הפרויקט פתאום יש חלקים בבית שהם מתקשים לנוע בהם. זה יכול להיות גם דייר שבמטבח החדש שהוא מקבל אין חלוקה לחלבי ובשרי כמו שהיה קודם לכן או מי שנזקק לעשות שימוש במיכשור כלשהו שיש צורך לאכסן אותו במקום נוח. בקיצור, יש אינספור דברים קטנים שהיו חשובים לדיירים כל חייהם, ובגלל האחידות בפרויקטים הם נאלצים להתמודד עם מציאות אחרת ולא נוחה מבחינתם.

"צריך לזכור שהתחדשות עירונית עניינה קודם כל בני אדם ושיפור איכות החיים שלהם", מסכם הלפרט. "לרוב מדברים בעיקר על שיפור פני העיר ועל הרווח היזמי – דברים חשובים כשלעצמם, אבל אסור שיבואו על חשבון האנשים שעומדים מאחורי הפרויקטים האלה.

"המטרה שלנו, כמשרד שמלווה בעלי דירות בפרויקטים גדולים של פינוי-בינוי, היא להנכיח מול היזם והעירייה כל הזמן את הצרכים והמגבלות של הדיירים הוותיקים. לא כדי לתקוע מקלות חלילה בגלגלי הפרויקטים – אנחנו חושבים שהתחדשות עירונית היא בעלת חשיבות אדירה לכל הצדדים המעורבים – אלא כדי שבסופו של דבר הפרויקטים האלה ישיגו את מטרתם האמיתית, ולא יפגעו במי שהכי זקוקים להם".

ליצירת קשר:

www.haipert-law.co.il