פסיקה: עסקאות קומבינציה שנחתמו למטרת תמ"א 38 פטורות מהיטל השבחה

בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים קבע בפסק דין שהוציא לאחרונה כי על אף שהסכם קומבינציה בין חברה יזמית ודיירי בית משותף הכולל זכויות בניה מכח תב"ע מהווה אירוע למימוש זכויות אשר חייב בהיטל השבחה , הרי שבמקרים שבהם תכלית ההסכם היא בנייתו של פרויקט תמ"א 38 , נהנים הדיירים מפטור מההיטל בהתאם ל"הלכת אקו-סיטי". בכך, דחה בית המשפט ערעור שהגישה עיריית גבעתיים על פסיקות ועדת ערר בשורה של מקרים, לפיהן פטורים הפרויקטים מהיטל השבחה.

ההליך המשפטי החל בעקבות עסקת קומבינציה שבה התקשרו בעלי דירות בבניין מגורים ותיק עם יזם, לפיה הבניין הקיים ייהרס ובניין חדש ייבנה תחתיו במסגרת פרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה. היתר הבנייה שניתן לצורך הקמת הבניין החדש מבוסס על שילוב של זכויות בנייה הנובעות מתוכניות מאושרות שונות (תב"ע) ושל זכויות הנובעות מכוח תמ"א 38 ("תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידת אדמה").

כידוע, בעת הוצאת היתר מכוח תמ"א 38 , חל פטור מהיטל השבחה על הזכויות מכוח התמ"א. כמו כן, בהתאם לפסיקה של בתי המשפט, הפטור חל גם על זכויות שנוצלו מכוח התב"עות התקפות, אך שניתן היה לנצלן מכוח תמ"א 38 (הלכת אקו-סיטי).

עיריית גבעתיים ביקשה לקבוע כי יש לראות בהסכם שנחתם בין היזם לדיירים לצורך קידום הפרויקט, כהסכם קומבינציה שמקים חבות בהיטל השבחה בגין מכר הזכויות התב"עיות. היזמים פנו לוועדת הערר, וטענו שאין לראות בהסכם זה כיוצר אירוע מימוש לצורך חבות בהיטל השבחה, שכן התוצאה של האמור הינה חיוב בגין זכויות תב"עיות, גם אם הן חופפות לתמ"א 38, כך שבמועד הוצאת ההיתר היה חל עליהן פטור מכוח הלכת אקוסיטי. היזמים הסבירו שעמדת הוועדה המקומית למעשה מצמצמת את תחולתה של הלכת אקו-סיטי, שהרי כמעט לכל פרויקט תמ"א קודם הסכם בין יזם לדיירים.

עו

הוועדה המקומית טענה כי "עצם כריתת ההסכם מול היזם הביאה לאירוע מימוש, וכבר באותו שלב חייבים הבעלים בהיטל השבחה בגין התוכניות החלות... במועד זה – בטרם מתן היתר הבנייה – עדיין לא התרחש כל אירוע מס הקשור לתמ"א 38 ולפיכך אין נפקות בשלב זה להלכת ' אקו סיטי ', שם נפסק כי בפרויקטים מכוח תמ"א 38 יש לייחס את הזכויות המנוצלות ראשית לזכויות מכוח תמ"א  38 הפטורות מהיטל השבחה, ורק יתרת הזכויות ייוחסו לתב"עות החלות, באופן שיחובו בהיטל השבחה".

ועדת הערר קיבלה את עמדת היזמים, וקבעה שאין לראות בהסכם תמ"א כאירוע מימוש המקים חבות בהיטל השבחה . ועדת ערר החליטה כי עריכת הסכם קומבינציה של תמ"א  38 לא הביאה להעברת זכויות במקרקעין, ולפיכך לא נוצר אירוע מימוש המביא לחיוב בהיטל השבחה. הועדה המקומית לתכנון ובניה בגבעתיים הגישה ערעור מנהלי על החלטתה ועדת הערר לבית המשפט המחוזי בתל אביב. במסגרת הערעור אוחדו מספר הליכים בעניינם של יזמים שונים, וביניהם קרסו ומותג עירוני שיוצגו על ידי משרד עפר טויסטר עורכי דין.

בית המשפט דחה את הערעור תוך שהוא קובע כי הסכם התמ"א כן מהווה אירוע מימוש. "עיון בהסכם הקומבינציה הנדון מביאני למסקנה כי מדובר בחוזה משוכלל, שעניינו העברה של זכויות במקרקעין ועל כן יש בו כדי להוות לכאורה 'מימוש זכויות' לפי התוספת השלישית".
עם זאת, בית המשפט קבע כי על מנת שלא לעקוף את תכלית הפטור ואת העקרונות שנקבעו בפסיקה (לרבות בעניין אקוסיטי),הרי שבעת חתימת הסכם תמ"א, יש להתייחס לזכויות התב"ע, אשר חופפות לזכויות התמ"א, כזכויות שאושרו מכוח תמ"א 38 אשר חל עליהן פטור מהיטל השבחה .

בית המשפט אף הדגיש כי "לפי קו הטיעון של הוועדה המקומית, תתקבל תוצאה לפיה... מי שנזקק ליזם – בשל הקשיים לממן, לארגן ולבצע פרויקט מסוג זה - עלול לחוב בהיטל אך בשל עריכת הסכם הקומבינציה ולאבד את האפשרות ליישם את הלכת אקו סיטי בהמשך.

"למותר לציין כי מעורבות יזם בפרויקטים לפי תמ"א 38 היא נפוצה ביותר, וכי נקודת המוצא של המחוקק הייתה כי בדרך כלל הדיירים אכן יזדקקו לשירותי יזם – ועל כן חבילת ההטבות בתמ"א 38 נתפרה על מנת לעודד יזמים ליטול על עצמם פרויקטים מורכבים אלה ולצאת נשכרים משיווק יחידות הדיור הנוספות שייבנו.

"לדעתי גישה תכליתית, כלכלית ומעשית מחייבת כי ניתן יהיה ליישם את עקרון אקו סיטי (ככל שהוא מתאים למקרה הקונקרטי) גם כאשר נכרת הסכם עם יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38 וזאת אף אם ההסכם עצמו תקף ומחייב מעת עריכתו... ואף אם בעת חתימת ההסכם מתרחש לכאורה אירוע מימוש (העברת זכויות במקרקעין)". לאור האמור, דחה ביהמ"ש את הערעור בעניין זה.

עו"ד מיטל טויסטר-רוזנטל, שותפה במשרד עו"ד עפר טויסטר ושות' שכאמור מייצג את היזמים במקרה זה ואף את אקו סיטי אמרה בעקבות הפסיקה כי: "הניסיון של עיריית גבעתיים לחייב בהיטל השבחה על הסכמים בין דיירים ליזם מהווה ניסיון לעקוף את הרציונל של הפטור בעסקאות תמ"א. ברור שכשהמחוקק קבע שיהיה פטור בהיתרים מכוח תמ"א 38 , הוא לקח בחשבון את העובדה שפרויקטים אלה מחייבים התקשרות עם יזם, ולכן לא מתקבל על הדעת לטעון שהתקשרות זו יוצרת חיוב בהיטל, שמאיין את הפטור של התמ"א. לכן גם לא במקרה עיריית גבעתיים היא העירייה היחידה שניסתה לגבות היטלי השבחה בגין הסכמים אלה, ובצדק קבע בית המשפט שאין לאפשר זאת".

לדבריה, הקושי של רשויות מקומיות להתמודד עם פרויקטים שאין בגינם גביה של היטלי השבחה הוא ברור ומובן, אבל הפתרון לכך הוא לא ניסיון לגבות בכל דרך היטלי השבחה במקום שבו נקבע שיחול פטור.