"היום צריך להביא חצי מיליון שקל מהבית. אז הלקוח פונה לגופי מימון להשלמת הון וזה מסוכן"

יום ראשון הגיע ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 37, שבו אירח מוטי ויזל (מייסד ומנכ"ל VCELL - פירמת הייעוץ האסטרטגי והמחקר) את  אורי יוניסי, בכיר בבנק לאומי ומנהל חטיבת משכנתאות בבנק. השניים דיברו על השפעת מחירי הדירות העולים, שוק השכירות, ההיבט הפסיכולוגי של הביקושים, דירות בהגרלה, התחדשות עירונית ועוד.

האזינו:

להאזנה בספוטיפיי --> 

להאזנה באפל--->

להאזנה בגוגל--->

יוניסי אומר על המחירים, "זה סוג של דרמה שלא נחשפתי אליה 20 שנה. השווקים נמצאים במקום לא מאוזן. הכול משתנה. הדבר היחיד שצריך לעשות הוא להקים צוות חירום לתכנון לאומי, אנחנו בפלונטר של 15 שנה,  יש עליית מחירים של הדירות,  של שוק השכירות, באינפלציה, במחירי משכנתאות, אין נכסים. העניין הוא מה שלא ראינו עד היום: את הצד של מבקשי הדירות, היום הם מתחילים להיות מודאגים.

"קצב עליית מחירי הדירות הוא מעל 260% ב-15 שנה. במדינת ישראל המעיטו בבניית דירות חדשות. 100 אלף דירות חסרות. 100 אלף זוגות מחפשים דירות. במדינת ישראל אנחנו מבינים שבעלות על דירה היא חשובה. כשיש עודף ביקוש המחירים לא יירדו. מה שקורה זה הרבה יותר דרמטי: אין תוכנית מאוד גרנדיוזית כמו מחיר למשתכן . בשנה האחרונה נשארו השאריות של מחיר למשתכן, 30 אלף יחידות דיור שלא הצליחו לשווק וקוראים לזה דירה בהנחה. אבל זה רק 30 אלף, ועדיין על הנייר".

על השאלה אם זה פוגע בלקוחות שמגיעים לקחת משכנתא השיב:

"מגיעים יותר לקוחות. אבל חסרות 100 אלף יחידות על רקע ריבוי טבעי של משקי בית. בכל שנה אתה צריך 50 אלף התחלות הבנייה. במשך שנים הקצב היה נמוך יותר. ב-2021 שווקו קצת יותר.  אבל עם שנת הקורונה הממוצע 70 אלף שיווקים. אנחנו מקווים לראות בכל שנה 70 אלף-80 אלף שיווקים, ואז הבעיה תיפתר ריאלית.

"נמשיך לראות המשך ביקושים, המשך עסקאות ועליית  מחירים. אנחנו אחרי הקורונה, השווקים התחממו, עצרו ביקושים והשוק התפוצץ. אנחנו רואים באמריקה איבוד שליטה, האינפלציה 9%, וזה משפיע על איגרות חוב, וזה משפיע על עליית ריבית. ישראל היא עדיין אי של שפיות אבל לא לעולם חוסן. ייתכן שעליית הריבית של בנק ישראל לא תספיק"

בנושא הסיכון של הבנקים בעקבות העלאות הריבית אמר:

"הבנקים רחוקים מסיכון קולוסאלי. אחוז המימון הוא של 56%, אנחנו רחוקים מהסאב פריים.  ברמת מאקרו אנחנו לא נמצאים בסיכון. יש סיכון של 25% של הלא מפוקחים. אם פעם  הלקוח היה צריך להביא 100-150, היום צריך להביא חצי מיליון. הוא הולך לגופי מימון אחרים, הלוואות נוספות. שם נמצא הסיכון הגדול. הלקוחות נמצאים בשוק והולכים לקנות דירה בכל מקרה. לכן  צריך להציע משכנתא מבוקרת יותר, כמו למחיר משתכן, לטווח של 30 שנה, בריביות נאותות… זה יכול להגדיל את הביקוש אבל הביקוש קיים ממילא".

על התחדשות עירונית אמר: 

" התחדשות עירונית זה החלק שאמור להציל את המצב גם מבחינה פיזית, מבחינה אורבנית, גם מבחינת ההיצע.  הדיון הכי מהותי כרגע מתקיים בין משרד האוצר, משרד השיכון והרשויות המקומיות. יש דרישה  של אותן רשויות מקומיות של שטחים ציבוריים שמגדילים את הקפסיטי מבחינת אוכלוסייה, ובצדק. השאלה מתי ייגמר דיון הזה וייצאו לדרך. בכל מקום שיצאו לדרך בצורה מסודרת  אנחנו רואים כבר פרויקטים משמעותיים".