הכל בגלל רבע אחוז: כך הצליח הנגיד היכן שהממשלה נכשלה

לכאורה, לא היה בנתוני מחירי הדירות אתמול דרמה של ממש. התייקרות חדשית של 0.9% היא התייקרות חדה, והעובדה ששיעור ההתייקרות השנתי עומד על 15.4% "בלבד" לאחר שבחודש הקודם עמד על 16.3% היא אפילו לא עשירית כוס מלאה. אז למה בכל זאת יש תחושה של התחלת מגמה של שינוי? לא בגלל המחירים. בגלל המכירות.

שעות ספורות לפני פרסום המדד פרסמה גם הכלכלנית הראשית את סקירת הנדל"ן לחודש אפריל, ושם הסתתרה הדרמה. צניחה של כמעט 30% במספר בעסקאות ביחס לחודש מרץ, ו-17% ביחס לחודש אפריל שעבר. הירידה ברכישות מצד רוכשי הדירה הראשונה עמדה על 28%, ובקרב רוכשי הדירה הראשונה היו הנתונים קיצוניים אף יותר עם צניחה של 30%.

אז נכון, מיקומו של חג הפסח בדיוק באמצע בחודש תרם את חלקו לנתונים, אך אין בו כדי להסביר במלואו את השינוי החד. הגורם המסביר הנושף הוא נגיד בנק ישראל, שהעלה את הריבית בשיעור זניח למדי, של רבע אחוז בלבד, אך נראה שאפילו בצעד המינורי הזה היה כדי ליצור שינוי משמעותי במומנטום, בעיקר משום שהנגיד טרח להבהיר כי מדובר בצעד ראשון בהעלאה הדרגתית של הריבית לאורך החודשים הקרובים.

ניתן לומר אם כך כי ייקור הריבית הצליח היכן שהממשלה נכשלה – בעיקר בצמצום הביקוש של רוכשי הדירה הראשונה לדירות במחירי שוק. פלח רוכשים זה לא הגיב כלל למבצע הדיור המוזל שהציע לו אלקין אך הגיב היטב לצעד שביצע הבנק, ואם שינוי שכזה התחולל רק בגלל ייקור של רבע אחוז, אפשר רק לנחש כיצד צפויים להיראות נתוני חודש מאי, שבו העלה בנק ישראל את הריבית ב-0.4% נוספים, שלא לדבר על המשך הדרך שבה אמורה הריבית להמשיך לטפס.

עוד פרט מעניין שיש לשים אליו לב, הוא העובדה שכמחצית מרוכשי הדירה הראשונה (47%) רכשו את דירתם בפריפריה. רבים מאותם רוכשים מתגוררים במרכז וביצעו את הצעד פשוט כדי להצליח לשים יד על דירה לפני שהשוק בורח להם לגמרי. אין לדעת אם כך אכן יקרה, אך יש בכך כדי ללמד כי בציבור עדיין רווחת התחושה כי מחירי הדירות צפויים לעלות, וכידוע – בשוק הדירות ציפיות מייצרות מציאות.

בעקבות הביקורת שנשמעה בשבועות האחרונים על חוסר ההתאמה בין מדד נחירי השכירות שמפרסמת הלמ"ס כחלק ממדד המחירים לצרכן ובין תחושות השוכרים לגבי עליית המחירים בפועל – פרסמה אתמול הלמ"ס הבהרה, אשר על פניה נשמעת הגיונית. אכן, מי שחווה עלייה ברמת שכר הדירה הם בעיקר מי שמתחילים חוזה חדש, ואלו מהווים מיעוט.

רמת השינוי במחירי השכירות בדירות שאליהן נכנס שוכר חדש – 5%, משקפת קצב עליית שכר דירה שנתי רצחני של 60% -  קצב רצחני ולא הגיוני, שאם הוא אכן נכון, הרי שמחאה חברתית המונית היא רק שאלה של זמן. רצוי כי הלמ"ס תרחיב את היקף פרסומיה בתחום שכר הדירה, ותפרסם מדי חודש את שיעור השינוי בחוזי שכירות חדשים כחלק מפרסומיה הקבועים.