"כמו לרדת מהאוורסט למון בלאן" - הירידה במספר העסקאות היא מלאכותית

לאחרונה שוחחתי עם איש הנדל"ן הוותיק מוטי ויזל ובאופן טבעי התגלגלה השיחה למצב השוק. כששאלתי אם הוא מרגיש את השפעת עליית הריבית יחד עם צעדי הממשלה לצמצום הביקוש לדירות והאם חלה ירידה במספר העסקאות, הוא היה נחרץ: "בוודאי שאנחנו מרגישים ירידה. קודם היינו על האוורסט. עכשיו אנחנו רק על המון בלאן".

הנתונים שפרסמה אתמול הכלכלנית הראשית שירה גרינברג על הנעשה בשוק הדירות ברבעון הראשון של 2022, ממחישים את האמירה הזו היטב. 31.2 אלף עסקאות נעשו במהלכו במחירי שוק חופשי. לכאורה, מדובר בירידה חדה של 23% במספר העסקאות לעומת הרבעון האחרון של 2021. אלא שבפועל אותו רבעון, ששבר את שיאי כל הזמנים במספר העסקאות בשל בהלת הרכישות של משקיעי הנדל"ן לפני ייקור מס הרכישה, לא יכול לשמש קנה מידה לכלום. בפועל – מדובר בעלייה קלה של קרוב לאחוז בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, ובסך הכל מדורג הרבעון במקום השמיני מאז החלו הנתונים להימדד לפני קרוב ל-20 שנה.

הנתונים הראו אמנם כי משקיעי הנדל"ן אכן יצאו במידה רבה מהשוק, וכי היקף הרכישות מצדם נחתך בעשרות אחוזים. אך את הוואקום שהם הותירו מילאו היטב רוכשי הדירה הראשונה שככל הנראה נכנסו לפאניקה (מוצדקת לחלוטין) בשל עליות המחירים החדות, ביקשו לקפוץ על הרכבת הדוהרת ורכשו כל דירה שיכלו להניח עליה את ידם. בשל יכולת הרכישה המוגבלת של רוכשי הדירה הראשונה, בוצע חלק ניכר מהעסקאות באזורי הפריפריה, גם מצד תושבי המרכז. כ-14 אלף הדירות שנרכשו על ידי רוכשי הדירה הראשונה הם שיא כל הזמנים עבור פלח הרוכשים הזה, וגידול של 22% ביחס לרבעון המקביל אשתקד.

הנתון הזה גם מסמן את הכישלון המרכזי עד כה בצעדי הדיור של הממשלה: הכישלון להרחיק את רוכשי הדירה הראשונה מהשוק החופשי באמצעות מבצע "דירה בהנחה".

בכל הקשור למלחמה במחירי הדיור, שר השיכון זאב אלקין הוא תלמיד נאמן של שר האוצר לשעבר משה כחלון, ומבצע פחות או יותר את אותם הצעדים שביצע כחלון לפניו. כמוהו, הוא העלה בחדות את מס הרכישה על משקיעי הנדל"ן, וכמוהו הוא פתח במבצע רחב היקף למכירת דירות מוזלות לסקטור רוכשי הדירה הראשונה. ואולם בעוד שבמקרה של כחלון, מיד לאחר "הגרלות הענק" יצאו רוכשי הדירה הראשונה מהשוק והמתינו בסבלנות לזכייתם באתר משרד השיכון, במקרה של אלקין טירוף הרכישות מצדם רק התגבר. זה קרה כי כחלון הצליח בזמנו לגרום לזוגות הצעירים להאמין שהדירה המוזלת בדרך אליהם ומי שיקנה עכשיו דירה במחיר שוק יפסיד, ואלקין נכון לשורות אלה לא מצליח.

אתמול בישיבת מועצת מקרקעי ישראל, ראינו גם את המענה מצד אלקין – הגדלת ההטבה לחצי מיליון שקל, הגדלת שיעור הדירות במכרזי מחיר מטרה שייועדו מעתה והלאה לרוכשי הדירה הראשונה ל-80%, ממש כפי שהיה במסגרת יוזמת מחיר למשתכן . האם יהיה בכך כדי להספיק? לא בטוח.

אלקין מתמודד היום עם שני חסרונות בולטים לעומת כחלון. הראשון, ההייפ האדיר שהיה בזמנו סביב מחיר למשתכן – במשך חודשים ארוכים זה היה הסיפור הכלכלי החם ביותר - לא חוזר על עצמו הפעם. אולי כי התרגלנו לקונספט, אולי כי בלי "אזורי היוקרה" של מרכז גוש דן שלא נכללים בתוכנית של אלקין הציבור פחות נלהב.

החיסרון השני – יציבות פוליטית. כחלון היה חלק מממשלה יציבה שמילאה את ימיה (ואף המשיכה עוד שנה כממשלת מעבר),בעוד שהממשלה הנוכחית עלולה כל יום  לסיים את דרכה, וחוסר יציבות היא אף פעם לא דבר טוב עבור פוליטיקאים שמנסים לשכנע את הציבור בהצלחת מהלכים ארוכי טווח כמו הפחתת מחירי הדירות. לכן, בצעדי הממשלה לבדם לא נראה שיש כדי לבלום את מחירי הדירות ואפילו לא את הכמות הגבוהה של העסקאות.

למזלו של אלקין, הפעם לא תלויים הדברים בממשלה לבדה, כאשר לעזרתה נחלץ גם נגיד בנק ישראל אמיר ירון אשר מתחיל להעלות בהדרגה את הריבית ומייקר את המשכנתאות. אם אכן נראה ברבעון השני ירידה ממשית במספר העסקאות, זה יהיה בעיקר הודות לו.