מתחת לאף: כך שונה התיקון להצמדת מדד התשומות לטובת הקבלנים

התיקון לסעיף בחוק המכר שנועד להסדיר את התשלום לפי מדד תשומות הבנייה לקבלנים צפוי להגיע מחר (ד') לאישורה של ועדת הכספים לאחר שאושר לפני כשבועיים בקריאה ראשונה כנסת. הצעת החוק הממשלתית של שר הבינוי והשיכון זאב אלקין תוצמד להצעת החוק הפרטית שאושרה בקריאה טרומית עוד במושב החורף. הצעת התיקון המקורית הוגשה כהצעה פרטית של ח"כ אלכס קושניר (ישראל ביתנו) בשיתוף וביוזמת ח"כ בצלאל סמוטריץ' (הציונות הדתית). כעת, מרכז הנדל"ן חושף את הסעיף בהצעת החוק הממשלתית שעשוי לחסוך לקבלנים מיליוני שקלים על חשבון רוכשי הדירות.

ההבדל הדרמטי בין שתי הצעות החוק, טמון בקביעת המועד שבו קבלנים לא יוכלו עוד להצמיד את מחיר הבניה למדד תשומות הבנייה. על פי הצעת החוק הפרטית של קושניר וסמוטריץ', הקבלנים יפסיקו להצמיד את עלות הבניה למדד תשומות בהתקיים אחד משני תנאים: תאריך מסירת הדירה כפי שנקבע בהסכם המכר או שהדירה נמצאה ראויה למגורים – המוקדם מבניהם. לעומת זאת, הצעת החוק הממשלתית של אלקין קובעת כי רק אם מועד המסירה חלף הקבלנים יפסיקו להצמיד את עלות הבניה למדד. כלומר, אם תאריך המסירה טרם עבר, הקבלנים יוכלו להמשיך לגבות תשלום צמוד למדד, גם אם הבנייה הסתיימה בפועל, והדירה נמצאה ראויה למגורים.

ההבדלים בין שתי הצעות החוק עלולים להיות קריטיים עבור הדיירים, שכן בקרב דיירים רבים מועד מסירת הדירה כפי שנקבע בהסכם המכר, מתקיים זמן רב לאחר שהבנייה ההסתיימה והדירה נמצאה ראויה למגורים.

דומה למקרה שכזה היא רכישה מקבלן לאחר סיום הבנייה וקבלת טופס 4, כלומר במקרה שקבלן ממשיך בשיווק הדירות גם לאחר אכלוס חלקי של הבניין. במקרה שכזה, דייר המגיע לרכוש דירה בבניין שכבר אוכלס בחלקו, חותם על הסכם רכישה שלאחריו הוא מתחיל בהליכי נטילת משכנתה – הליך אשר עשוי לארוך חודש במקרה הטוב, ואף להתארך למספר חודשים. לשם כך, הוא נדרש לסכם עם הקבלן שמועד המסירה יחול בין חודשיים לשלושה חודשים ממועד החתימה על הסכם המכר. את התשלום הראשון הוא משלם עם החתימה על הסכם המכר, אבל את התשלום העיקרי הוא משלם עם מסירת המפתח.

אם נניח לדוגמה, שאותו דייר רכש דירה במיליון שקלים וכי התשלום האחרון נקבע על סכום של 700 אלף שקלים, הרי שבאותם חודשים שבין החתימה ועד למסירת המפתח ומועד התשלום, מדד תשומות הבנייה עשוי לזנק ויחד איתו המחיר הסופי. מדובר בתוספת אפשרית של אלפי שקלים.

מסיבה זו, הצעת החוק הפרטית הגדירה שתי חלופות שונות להפסקת הצמדת מדד תשומות הבנייה . ההצעה אומרת שאם הדירה ראויה למגורים, הקבלן כבר לא יוכל לגבות עליה מדד תשומות הבנייה. בשונה מכך, הצעת החוק הממשלתית משעתקת את המצב הקיים ומתירה לקבלנים להמשיך לגבות את מדד תשומות הבנייה גם כאשר אין בנייה בפועל והדירה כבר נמצאה ראויה למגורים. לפי הצעת החוק הממשלתית רק אם תאריך המסירה עבר לא ניתן להצמיד את התשלום למדד, כלומר, אם דייר רוכש דירה בדירה שכבר אוכלסה הקבלן יוכל להמשיך לגבות מדד תשומות הבנייה כל עוד תאריך המסירה לא סותר זאת.