האדריכלים מתנגדים, הרשויות חלוקות – התגובות מהשטח על רפורמת הרישוי העצמי

רפורמת הרישוי העצמי, שהוכרזה בחוק ההסדרים האחרון, עברה לאחרונה צעד נוסף בדרך ליישום, עם אישור תקנות הרישוי העצמי על ידי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה. כעת, כל שנותר הוא לקבל את חתימתה של שרת הפנים איילת שקד על התקנות, אשר ייכנסו לתוקף חודשיים לאחר מכן. כידוע, זוהי הפעם השלישית בה מנסה המדינה לקדם את מסלול הרישוי העצמי, אחרי פעמיים (ב-1991 וב-2005) שלא צלחו. אם הפעם היוזמה תצלח, יוכלו אדריכלים מורשים בלבד, במקרים מסוימים ( מבני מגורים של עד 29 מ', בני לפחות 2 קומות ו-6 יח"ד),להעניק היתרי בנייה בעצמם וכך לסייע בהפחתת העומס מוועדות התכנון והבנייה.

הסיבות למהלך ברורות: על אף שהמדינה מקדמת כיום שיווק של קרקעות בהיקפים גדולים בהרבה מבעבר, ועל אף שהבנקים מאשרים משכנתאות בהיקפים גדולים מבעבר, כמות התחלות הבנייה נשארת כשהייתה, וההליכים נתקעים בשלבי הרישוי כיוון שהעומס על וועדות התכנון והבנייה כבד מנשוא. אך האם מסלול הרישוי העצמי הוא הפתרון? יצאנו לבדוק מה אומר השטח.

סקר רישוי עצמי אדריכלים

תמונת מצב: בין התנגדות להיסוס

בסקר שנערך בקבוצת פייסבוק העוסקת ברישוי, הופנתה שאלה זו לאדריכלים, והתשובה ברורה: כ-64% מהקולות ענו כי לא ייקחו על עצמם את האחריות. יש לציין כי גם ניסיונות העבר כשלו מאותה הסיבה בדיוק, ועדיין לא ברור אם נושא האחריות הוסדר הפעם כראוי.

במקביל, קיבלנו את תגובותיהן המעניינות של עיריית גבעתיים ועיריית קריית אונו, המובאות כאן כלשונן:

ישראל גל, ראש עיריית קריית אונו, מסר: "אני תומך בכל החלטה שתקצר תהליכים לתושבים, ליזמים ולקבלנים ותפחית מהעומס הכבד על וועדות התכנון והבנייה. נושא העברת האחריות לאדריכלים חיצוניים, נראה בהחלט כצעד שיכול לעזור ולסייע וכמהלך מבורך, ואנו נשתף עמו פעולה. עדיין לא ברור כיצד יפקחו על עבודת האדריכלים הללו, מה רמת אחריותם כלפי המבקש וכלפי הרשות, ומה היקף הסמכויות שלהם. מובן כי הבקשות להיתרים שיוצאו על ידי אדריכלים חיצוניים לא יוכלו לתת מענה לבקשות להקלה או לשינויים המחייבים פרסומים ציבוריים ודיונים עליהם, כך שלא ברור באיזה היקף תופחת עבודת וועדות התכנון והבנייה בשל כך".

תגובתה של שרית שולצין, מהנדסת העיר גבעתיים: "כמהנדסת עיר - אציין שמדינה שיוזמת תהליך המשנה את חוק התכנון והבנייה באספקטים רבים וחשובים שלו - מן הראוי שתקיים תחילה היוועצות עם הועדות המקומיות ורק אחרי שיח יופקו לקחים ומסקנות. יש לתת יותר סמכויות בנושאים רבים בידי הרשות המקומית וכך גם בנושאי בניה מקומיים. כמו כן ראוי היה להציע ולבחור מספר חלופות שמטרתן - כפי שהמדינה צופה -  להקל ולקצר את תהליך הרישוי, ורק לאחר שיבחנו כולן - יוחלט לאמץ שינוי כל כך דרסטי שמייתר ברובו את עבודת העירייה. והחשוב מכל: הרשות המקומית ואגפי ההנדסה - הם הגורם המקצועי הבכיר שמכיר את צרכי כל עיר ועיר וישכיל לקבל החלטות נכונות לגבי אופן התכנון ורישוי התוכניות במרחב התכנון שלו. לכן אינני תומכת באופציית הרישוי העצמי.

כבר היום אנו, באגף ההנדסה, נתקלים בבקשות להיתר שמוגשות בצורה לא מקצועית ולא תואמת לכללי התבע. האדריכל שמגיש את הבקשה לא מכיר תמיד לעומק את צרכי העיר הכלליים ולא מתחשב. במקרה של רישוי עצמי - אדריכל יבחר לעצמו מהנדס, לא יהיה מי שיעשה ביקורת על הרישיונות של בעלי המקצוע שיעסיק, המבקש יאשר לעצמו, יעשה פיקוח, יוציא לעצמו צווי התחלת עבודה - כל זאת מבלי לשמור על כללי הרעש, התנועה, הסדרי התנועה והבטיחות שנהוגים בעיר - ולבסוף יאכלס את הבניין, בלי להתחשב בתנאי הסביבה, ההנחיות המרחביות, המדיניות העירונית ועוד. כך הדין בגבעתיים וכך לדעתי בכלל יישובי ישראל.

מצד אחד - יש מספיק סיבות להיות סקפטיים

התגובות העולות מן השטח מובנות בהחלט, בעיקר כיוון שכרגע, עדיין רב הנסתר על הגלוי. "התהליך עדיין מאוד פרוץ, לא תחום, ואני לא תולה תקוות כרגע שיהיה משהו מסודר, אחיד וברור",  אומר יגאל צ'ודנר, מנכ"ל ומייסד של חברת נתיבי הקמה . "אנחנו עדיין לא יודעים איך בדיוק זה יעבוד ואני מאוד סקפטי. אני לא חושב שזה יפתור את בעיית הרישוי, יסייע להוציא יותר היתרים או ישפיע על מחירי הדירות".

את הסקפטיות שלו בנוגע להצלחת המהלך תולה צ'ודנר במספר סיבות:

את הסקפטיות שלו בנוגע להצלחת המהלך תולה צ'ודנר במספר סיבות:
1. ההחלטה מכוונת לשוק מאוד קטן – סוגי ההיתרים אשר יורשו לעבור מסלול של רישוי עצמי הם פלח קטן מאוד מכלל הבקשות המוגשות להיתר, כך שלא תתקבל תועלת ממשית בהפחתת עומסי הוועדות.
2. התהליך עדיין תלוי רשות – ראשית הרשויות יצטרכו להחליט אם הן מאפשרות להנפיק היתרים במסלול זה, שנית הרשות המקומית תידרש להעביר לאדריכלים תיק מידע מקיף שכולל  הנחיות ותנאים מפורטים להוצאת ההיתר, ולבסוף , הועדה תידרש לבדוק את ההיתר  בכדי להחליט אם לערער עליו.
3. מי נושא באחריות - בסופו של יום נשאלת השאלה מי נושא באחריות לתהליך, הועדה?" או האדריכל הרישוי? היזם? האם נמצא פתרון לביטוח האדריכלים?
הרשויות יתקשו לשחרר שליטה – העברת ההנפקה של חלק מההיתרים לאדריכלי רישוי פרטיים משמעה אובדן שליטה גדול מצד הרשויות, וייתכן מאוד כי הן יתקשו להסכים לכך, בייחוד כשהן עדיין נדרשות לבצע עבודה לא מעטה עבור כל היתר שמוגש דרך ההליך.
4. אפשרות לניגוד עניינים – במצב בו המתכנן של הפרויקט הוא גם מנפיק ההיתר כיצד ניתן להבטיח כי לא יופעל על האדריכל לחץ מצד היזם?
5. לא משתלם ליזמים – אם אחרי כל תהליך הרישוי העצמי, הוועדה המקומית עדיין עלולה לערער על מתן ההיתר, יזמים רבים עשויים לוותר מראש על התהליך. "זה הרי שוק חופשי", אומר צ'ודנר, "אם היזמים יבינו ש-50% מההיתרים לא יאושרו מסיבות כאלו ואחרות, ויוחזרו להם שוב ושוב כדי לתקן או להשלים, הם פשוט לא ישתמשו במסלול הזה ויעדיפו ללכת מלכתחילה לוועדה המקומית כדי לצמצם את הסיכון".

מצד שני – יש גם הזדמנות לשנות את תרבות הרישוי בישראל

על אף הסקפטיות בנוגע ליישום המהלך, מבהיר צ'ודנר כי הרעיון עצמו מחויב במציאות וכי מדובר בצעד ראשון ומבורך. "הממשלה באמת לא מצליחה להוריד את העומס מהרשויות ולא סתם, זה באמת מורכב. זולא שאלה  תקציבית, או בעיה של כוח אדם. אחת הדרכים לעשות זאת היא באמת להעביר חלק מההיתרים לרישוי עצמי. אבל המרחק בין פרוצדורה ליישום הוא גדול מאוד. אנחנו עדיין לא יודעים איך בדיוק זה יעבוד וזה קריטי עכשיו, בחודשים הקרובים, להבין את היישום והמימוש של ההחלטות".

"משבר הדיור הוא בעיה מורכבת", מוסיפה הילה גולדנברג, מנהלת פרויקטים בכירה בחברת נתיבי הקמה , "אף פתרון יחיד הוא לא ה-פתרון, זה לא רק לתת לאדריכלים להוציא היתרים. יש בעיית תשתיות מטורפת שצריך לפתור כדי להגדיל את מלאי הדירות, יש בעיות של חינוך שוק, לשכירות במקום לבעלות, אבל מה שמעניין במהלך הזה, זה שאם הוא יצליח – ויש המון סימני שאלה לגבי זה – זה יכול לשנות את תרבות הרישוי בארץ משדה קרב לדיון ולשיח מקצועי שבמסגרתו המתכנן והיזם לוקחים את מלוא האחריות על הפרויקט שלהם".

"הרי מה מייצר את העומס בוועדה?" , ממשיך צ'ודנר, "זו לא הוועדה עצמה, זה היזם שלא בונה לפי ההיתר, שמגיש היתרי שינויים בלי סוף או בקשות לא תואמות תב"ע. אם התרבות תשתנה והאחריות תעבור לאט לאט ליזם, לקבלן ולמתכנן, במובן שעלולים לשלול רישיון מהם – שינוי התרבות הזה יסייע בעקיפין גם לעומס על הוועדות".

אז מה צפוי לנו עכשיו? נצטרך לחכות ולראות, אך אולי יש מקום לשמץ של אופטימיות. "המון תלוי ברשויות", אומרת גולדנברג. "אפשר למשל ללמוד מהתגובה של ראש עיריית קריית אונו על הלך רוח שאומר "אני אשמח לכל מהלך שיסייע בהפחתת העומסים", אבל עם זאת, הוא, ואולי בצדק, עדיין לא מזדרז ליזום.  לדעתי  הרוב פשוט יחכו, עד שמישהו ירים את הכפפה ויראו איך זה עובד. דבר דומה קרה עם תמ"א 38 . עד 2010 כמעט לא בנו,אבל ברגע שראו שזה מתחיל באזורי הביקוש, פתאום זה קרה".

"גם היזמים, גם האדריכלים וגם הרשויות צריכים להתגייס כדי שהדבר הזה יעבוד", מסכם צ'ודנר, "אם אחד מהם לא יאמין בזה – זה לא יצליח. ואם כולם יאמינו – אז כבר נגבש את ההליך המדויק וכבר נמצא את סוג ההיתרים המתאימים לו. בסופו של דבר, זו שאלה של יישום ונכונות, והניסוי הזה ייתן לנו הרבה תשובות, בין אם הוא יצליח ובין אם לא".

לאתר נתיבי הקמה