מורכבות התכנון בפרויקט התחדשות עירונית - תיאום בין הדיירים בעלי הזכויות, היזם והיועצים תוך התחשבות בביצוע ובבדק.

על מנת שהתכנון, הביצוע והבדק יהיו פשוטים ונכונים, יש להשקיע זמן רב בתכנון הראשוני. הסיבה לכך היא שמצד אחד תמהיל הדירות חייב להיות אופטימלי, תכנון הדירות ברמה הגבוהה ביותר, תוך שמירה על עיצוב הבנין וגימורו. מאידך, יש להתחשב בכל הגורמים התכנוניים ליצירת תוכניות פשוטות לתכנון, לביצוע ולבדק. למשל, תכנון מהיום הראשון של מסתורי כביסה רציפים לגובה הבנין, כולל בקומת הקרקע והגג, יאפשר לצנרות האינסטלציה השונות להיות רציפות, גלויות ופשוטות לביצוע, במקום להעבירן בקירות ו/או שרוולים, אשר לא יהיו רציפים אנכית.

מרבית בעלי הדירות בפרויקט המיועד להתחדשות עירונית רוצים להיות מעורבים בהחלטות התכנוניות, ואף שותפים לרוב ההחלטות עד לשלב חתימת החוזה. בעלי הדירות אמנם מקבלים עדכונים שוטפים לאורך כל הדרך, אך אינם חשופים לשיקולים המקצועיים הנלקחים בחשבון בתהליך התכנון עד לפרטים הקטנים ביותר תוך התחשבות בעמידה בתקנים, תחזוקה, נוחות ולאופן בו הביצוע מפיח חיים בהחלטות המופיעות על הנייר.

על מנת להבין כיצד שלבי התכנון, הביצוע והבדק משפיעים זה על זה, פנינו לחברת בנייני משולמי - חברה יזמית, מתכננת וקבלנית. החברה מומחית בפרויקטים של התחדשות עירונית , המרכזת תחת ידה את כל תהליכי הייזום, ההנדסה, הביצוע והבדק.

תכנון פרוייקט התחדשות עירונית - ייחודיות בכל בניין (אין קומות טיפוסיות)

אחד הצעדים הראשונים בייזום פרוייקט התחדשות עירונית הינו הבנת המצב הקיים בבניין המיועד להתחדשות. גדלי דירות התמורה לבעלי הקרקע יושפעו משטח הדירה הקיימת טרם התחדשות הבניין. ברוב הבניינים, קיים שוני בין שטחי הדירות הקיימות. בשל כך, תמהיל דירות התמורה מקשה על יצירת קומה טיפוסית אחת לכל הבניין ומחייב תכנון נפרד לכל קומה.

גם קומות דירות היזם מתוכננות בנפרד. הסיבה היא שגם לדרישות השיווק של היזם יש תמהיל דירות שונה הגורם לשטחי דירות שונים מהתמורה לבעלי הקרקע.

במהלך תהליך התכנון, יש לכל דייר דרישות שונות. לדוגמה, דירות בשטח זהה המתוכננות עם חדר נוסף או שימוש אחר בחלל, תוספת שירותי אורחים או ביטולם, גדלי מטבח שונים וכדומה. המשמעות היא התחשבות בכל דייר ודייר ודרישותיו עד להגעה למכנה משותף המוסכם על ידי הדיירים בינם לבין עצמם ומול היזם.

בנוסף, העקרון המנחה אותנו הוא לשמור על תכנון פשוט וחכם העומד בכל הסטנדרטים של בניין מודרני, קל לביצוע ולתחזוקה אשר יוביל למינימום תקלות בביצועו ולמינימום תקלות בדק. אספקט מרכזי נוסף בתכנון הדירות הוא גמישות, אנחנו מנסים להתאים את הדירות לכמה שיותר חתכים באוכלוסייה. דירות גדולות של חמישה חדרים יתוכננו כך שדייר יוכל להפוך את הדירה לדירת ארבעה חדרים אם יחפוץ בכך. לשם כך נבחר, למשל, לא למקם עמודים בקירות מסוימים או להשתמש בדלת מיוחדת וכבדה במיוחד עבוד הממ"ד -דלת הדף רסיסים- אשר מאפשרת לנו להימנע מהקמת קירות הגנה מבטון. החלטות אלו יאפשרו לדייר לבטל קירות מסוימים בבית ולהתאים את הדירה לצרכיו.

תכנון מגוון טיפוסי קומות תוך שמירה על אחידות ורציפות הבניין החדש

ראינו שתכנון הקומות מורכב, אך לא בזה בלבד מסתכמות המורכבויות של תהליך התכנון. יש חובה להתחשב במיקום הממ"דים בדירות ובחניון במקביל כבר בשלב התכנון הראשוני ועוד לפני הצגת תוכניות הקומות לבעלי הדירות. הדבר נכון גם למיקום המעליות וחדר המדרגות. בתכנון נכון, יש חובה שכבר בזמן הצגת התוכניות לדיירים, יילקח בחשבון תכנון החניון כך שיהיה הכי יעיל ומסודר. כולל אישור של יועץ מיגון על מיקומי הממ"דים. תכנון זה יביא למקסימום את מספר החניות בשטח מינימלי תוך התחשבות כבר בשלב זה במיקום הממ"דים, המדרגות והמעליות, באוורור החניון, בפתרונות החלחול ובעצים לשימור הקיימים במגרש.

במגרשים ברובע 4 בתל אביב לדוגמה, אשר קרובים באופן יחסי לים ולירקון, משמעות הוספת קומת חניון נוספת יכולה להיות חדירה למי תהום. ביצוע החניון במי תהום יעלו משמעותית את עלויות הפרויקט, תתווסף עבודה של אלמנטים סלאריים, יהיה על הקבלן לבצע שאיבות מים, יתווספו חומרי ושיטות איטום יקרות יותר וכל הפרויקט עלול להפוך ללא כלכלי.

מכיוון שהקומות בבניין החדש אינן טיפוסיות, יש לשים דגש על הלובאים הקומתיים. נרצה לייצר לובאים בשטח מינימלי שיאפשרו רציפות מחד ומאידך אינם בזבזניים. נושא הלובאים מקבל משנה תוקף בייחוד במקומות כגון רובע 4 בתל אביב בו התב"ע נפחית, כלומר, השטחים המותרים לבניה אינם מופרדים לשטחים עיקריים ושטחים ציבוריים. תכנון של לובאים בשטח מינימלי יאפשר ליזם ולבעלי הדירות למקסם את שטח הדירות.

השקעה בתכנון נכון חשובה מאוד לקידום הפרויקט. כאשר הבעיות פתורות כבר בתכנון הראשוני, אין צורך לשנות תוכניות בהמשך והתהליך הופך למהיר ופשוט. באופן זה גם זמן התכנון מול היועצים השונים הופך יעיל, מהיר ופשוט.

תכנון מוכוון ביצוע המתחשב מהיום הראשון בשיטות הביצוע ובפרטים כך שיתאפשר ביצוע פשוט ולא מורכב, יקצר את משך הביצוע וימנע בעיות מראש. הדבר נכון גם בראיית הבדק העתידי של הבניין, תכנון מערכות פשוטות ונגישות ימנעו תקלות ויהפכו את תיקונן לפשוט- נשאף למקם את תוואי הצינורות האנכיים האוספים את מי הגשמים, הדלוחין והקולחין מהקומות כך שתתאפשר גישה אליהם לבקרה על נזילות ולתיקונים. לדוגמה, העברת צנרת בצמוד לתקרת החניון ולא בתוך תקרת הבטון, תאפשר בקרה מתמדת על צנרת חשופה ותסייע בגילוי נזילות.  

היתרונות בבחירת חברה יזמית וקבלנית

בחברה יזמית וקבלנית בדרך כלל ההחלטות מתבצעות באופן מהיר ופשוט, וכמעט שאינן משתנות באופן מהותי לאורך הפרויקט. עוד מהשלבים הראשוניים של התהליך מתקבלות החלטות הנוגעות לביצוע- נקבע חתך שכבות קיר חיצוני טיפוסי בבניין ונקבע האם למקם את הבידוד התרמי של הקיר בצד החיצוני או הפנימי. מתקבלות החלטות על שיטת התימוך של החפירה במגרש, ובוחרים האם לעשות שימוש בעוגני קרקע או בפתרונות אחרים כגון תמיכות פלדה, שימוש בשיטת TOP DOWN וכו'.

בחברת בנייני משולמי נקבע בשלב מוקדם מאוד האם הפרויקט עתיד להתבצע בשיטת TOP DOWN אשר משמעותה בניה כלפי מעלה וכלפי מטה במקביל, או בשיטה רגילה. השיטה "הרגילה" לבנות בניין היא לחפור עד לעומק תחתית הבניין באמצעות תימוך, ולהתחיל לבנות מקומת החניון התחתונה כלפי מעלה. בשיטת TOP DOWN, לאחר שלב הביסוס אנחנו יוצקים קודם כל את הרצפה של מפלס האפס - הקרקע, מתחילים לבנות את הקומות כלפי מעלה ובמקביל מתחילים לחפור את החניון מתחת לרצפה היצוקה.

השימוש בשיטת TOP DOWN נוכח מהרגע הראשון של התכנון אשר מותאם לצורת הביצוע הזאת. עבור הדיירים, זה לא משנה את איכות הדירה, אבל זה מקצר את זמני ההיתר והבנייה. בסך הכל, שימוש בשיטה זו מאפשר לנו למסור את הדירה כארבעה חודשים מוקדם יותר.

תכנון מוקדם יכלול גם מיקום מסתורי הכביסה ופירי המערכות. אנו מקפידים על רציפות הפירים והמסתורים לאורך כל קומות הבניין ע. בכך מתבטאים עקרונות הפשטות והרציפות ונמנעות בעיות רבות. מתבצע תכנון של כל המעברים של הצנרת הסולארית והאינסטלציה גם בקומת הקרקע והגג לשמירה על רציפות, בשאיפה ללא זוויות בצנרת, דוגמא נוספת בחירת מיקום הקולטנים במיקום אופטימלי- הרחק מחדרי שינה, על מנת להימנע ממפגעים אקוסטיים.

מכיוון שאנחנו מתכננים, בונים ומספקים אחריות ושירות בדק, מעבר לתכנון צופה פני עתיד, אנחנו נעדיף ליישם את החומרים האיכותיים ביותר. איכות המוצר ועמידותו לאורך זמן הם הגורם המכריע בבחירת החומרים ושיטות הביצוע, בייחוד ברכיבים בעלי מוניטין שלילי בתחזוקה כגון סיליקונים, חומרי איטום שונים ופתרונות ניקוז, ברזים וגימורים שונים. כל אלה יבטיחו תפקוד ונראות של הבניין ברמה גבוהה לאורך זמן.

בעבודה מול חברה יזמית אשר מנהלת את התכנון ומבצעת, מומלץ שעובדי המטה יהיו בעלי הבנה הנדסית. כך יוכלו להעניק לבעלי הדירות ייעוץ הנדסי ואדריכלי לאורך כל שלבי התהליך ובייחוד בשלבים במשמעותיים של אישורי התוכניות ושינויי הדיירים. בקשות הדיירים, החל משינוי מיקום הדלתות, הורדת קירות ועד לשינויים במערכת מיזוג האוויר, הן בעלות משמעויות הנדסיות ואדריכליות. במקום שאותן בקשות יירשמו על ידי נציגים מטעם היזם, יועברו ליועצים ויתומחרו ע"י הקבלן המבצע, אנחנו יכולים להסביר לדיירים כבר במעמד שינויי הדיירים מה יהיו ההשלכות של כל שינוי, מה כדאי יותר ומה פחות, מה עלול לפגוע במערכת מסוימת וכו'. עבודה ישירה של הדיירים מול יועץ הנדסי בעל הבנה עמוקה באדריכלות, בתקנים ובמערכות הבניין השונות, חוסכת זמן, מאפשרת מענה מקצועי ומהיר לאישור התוכניות הסופיות מול הדיריים תוך כדי שמירה  דרישות ורצונות הדיריים.

*הכתבה נכתבה על ידי עובדי חברת "בנייני משולמי בע"מ"