הרפורמה בהיטלי ההשבחה: ודאות מבורכת או מכשול לפרויקטים?

ב-1 במאי נחתמה התקופה שהוקצבה לרשויות המקומיות להודיע למשרד הפנים מהו שיעור היטל ההשבחה שיטילו בחמש השנים הקרובות על מיזמי התחדשות עירונית בשטחן, בהתאם לכללים שנקבעו בחוק ההסדרים האחרון. ואמנם, מאמצע אפריל עלו לכותרות כמה ערים חשובות עם החלטות מגוונות – מירושלים שהחליטה על פטור כמעט גורף בכל שטחי העיר, דרך ערים כמו חיפה שניסו לשמור על שונות בהיטלים לפי מאפייני השכונות, וכלה בערים במרכז הארץ דוגמת תל אביב וגבעתיים שהחליטו על היטלים ברף הגבוה ביותר – 50%.

מטרת ההנחיה של משרד הפנים היתה ליצור אחידות אזורית בסוגיית היטלי ההשבחה, אשר הדירה שינה מעיני היזמים ולא איפשרה להם להעריך נכונה את כלכליות הפרויקטים שאותם בחרו להוביל. אלא שלצד קורת הרוח מהוודאות שנוצרה בענף, יש גם מי שמסתכל על צדו השני של המטבע, ומצביע על הסכנה שב"וודאות גורפת", כזו שמייצרת דמיון מלאכותי בין אזורים מבוקשים ויקרים לבין אזורים הרבה פחות אטרקטיביים.

"ככלל, כוונת המחוקק ליצור ודאות בתחום ההתחדשות העירונית, בוודאי בסוגייה כה מהותית כמו היטלי ההשבחה, היא נכונה", אומר דניאל להב, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בקבוצת יובלים . "אלא שכמו שקורה פעמים רבות בדברים כאלה, כשההחלטה היא גורפת ולא יורדת לשורשו של עניין ולגופו של פרויקט, יש מקומות שהשוק יהנה מזה, ויש מקומות אחרים שבהם הוא ייפגע".

להב מסביר כי שני הפרמטרים העיקריים לחישוב הכלכליות של מיזמים חדשים "קובעו", מה שלראייתו יפגע בתנופת ההתחדשות העירונית: "פרמטר אחד הוא המכפילים – היחס בין מספר הדירות הנכנסות למספר הדירות היוצאות, שברוב ערי המרכז התייצב על 3-2.7; והפרמטר שנוסף עכשיו הוא זה של היטלי ההשבחה. שני ה'קבעונות' הללו מנטרלים את הבסיס שמאפשר מלכתחילה התחדשות עירונית , והוא השוני בין פרויקט אחד למשנהו. השוק ירגיש את זה בערים כמו בת ים למשל, שקבעה בשכונות מסוימות היטל של 50%, אף שערך הקרקע בה נמוך יחסית לערים החזקות של גוש דן.

ימים הצעירה נתניה. קרדיט:(3DVISION)

"בסופו של דבר, כל מי שעוסק בתחום יודע שכלכליות של פרויקט מושפעת מגורמים רבים, וייתכנו שני פרויקטים שונים לגמרי בתוצאה העסקית  גם באותה עיר, ואפילו במרחק כמה מאות מטרים אחד מהשני".

מה שווה דו"ח אפס

פרדוקס הוודאות – שבמקרים רבים מסייעת להתחדשות העירונית אך במקרים לא פחות רבים פוגעת בה – מתווסף למכשולים כלכליים נוספים, ולא הכרחיים, שניצבים בפני יזמים המבקשים לפעול בתחום. אחד העיקריים שבהם, לדברי להב, בא לידי ביטוי בשלב המקדמי בהליך הגשתה של תוכנית חדשה לוועדה המקומית. הליך זה כולל הכנת דו"ח תקן 21, שמהווה למעשה את "כרטיס הכניסה" של החברה היזמית לדיון ראשון בפני הוועדה המקומית (שולחן עגול). דו"ח זה מחשב את כלכליות הפרויקט, וחייב לעבור את אישורו של שמאי מטעם הוועדה המקומית עצמה.

על מנת לחשב את הרווח היזמי הצפוי, מתייחס השמאי של הוועדה לשני אומדנים: עלות הבנייה המוערכת בפרויקט; ומחירי הדירות העתידיים בו. אלא שבהיותו שלוח של הוועדה המקומית, יזמים רבים חשים שהאינטרס הסמוי של השמאי הוא להגדיל את היחס בין שני הפרמטרים, ובמלים אחרות – לצמצם עד כמה שניתן את זכויות הבנייה שיקבלו בפרויקט.

בנוסף, שמאי הוועדות "כבולים" למחירונים ב"דקל" – מערכת החשבונות והבקרה התקציבית ששמאי הוועדות מחויבים לעבוד איתה – אשר אינם מעודכנים לרמות המחירים הנוכחיות בשוק. "נוצר מצב שרק בשלב מתקדם, לקראת אישור התב"ע, היזם פתאום מגלה שהרווח היזמי שלו עומד על 18%, אף שדו"ח תקן 21 נועד במקור להבטיח רווח יזמי של 25% לפחות", אומר להב.

לדבריו, הוא נפגש באחרונה עם כמה שמאי ועדות בערים מרכזיות בארץ, והם אמרו לו במפורש כי העלות המקסימלית של מ"ר בנייה (עלות ישירה) שהם יכולים לציין בדו"ח היא 5,000-4,800 שקל למ"ר. "זוהי עלות שכבר מזמן לא קיימת בשוק. כיום השוק נמצא בעלות בנייה ישירה של כ-5,800-5,600 שקל למ"ר, כלומר גבוה
בכ-10%-15% מתחשיבי השמאים. ואם זה לא מספיק, השמאים מעריכים את מחירי המכירה בערכים צופי פני עתיד, וגבוהים בהרבה מאלה שקיימים כיום בשוק. למעשה הם מסתמכים באופן עיוור על המשך מגמת עליית המחירים, וברור שזה מעמיד אותנו, היזמים, במצב לא ודאי ולא שקט".

להב מוסיף כי "הוועדות והשמאים מטעמן לא לוקחים בחשבון את העלייה המשמעותית בעלויות הבנייה, שהחלה בתקופת הקורונה והתגברה ב-2022, וגם לא תהליכים גלובליים ומקומיים נוספים שמשפיעים על הרווחיות של היזמים. הם מסתכלים עלינו כמי שרק מרוויחים מעליות מחירי הנדל"ן, ואומרים לעצמם 'למה שלא ניקח חלק בחגיגה'".

טובה גמישות מוודאות גורפת

אם לקושי בעבודה מול שמאי העיריות להב כבר התרגל, הרי שהכאב על "נעילת" שיעורי היטלי ההשבחה עדיין טרי: "נכון שהמצב הקודם של חוסר ודאות מוחלט בתחום לא היה מושלם. אבל לפחות היתה לך גמישות. יכולת לנהל דיון מול גורמי התכנון בעירייה ולטעון 'בפרויקט הזה והזה הרווחיות נמוכה, בואו תנו לי פטור מהיטל או הגדלה של מספר יחידות הדיור'. במצב החדש אנחנו למעשה 'נעולים' לחמש השנים הבאות. ברגע שקיבעו שני מדדים עיקריים כמו מכפילי יחידות הדיור והיטלי השבחה , הביאו את היזמים למצב של 'אין מוצא', בעיקר באזורים עם היטלי השבחה מקסימליים".

כדי להקל על היזמים במצב שנוצר, להב קורא לממשלה ולרשויות התכנון להסדיר בתקנות את אופן חישוב היטלי ההשבחה – דבר שטרם נעשה באופן סופי: "כפי שכיום ברור שממ"דים לא נכללים בשטח הדירות לצורך חישוב היטלי ההשבחה, וכמו שיש הפחתת ערך בגין המימוש הנדחה, כך צריך לבטל את חובת השמאים להיצמד לעלויות הבנייה בדקל, מתוך הבנה שמדובר במערכת מיושנת שלא יכולה להתעדכן בקצב השינוי של המשק.

"טוב ייעשה אם יסדירו גם את נושא עלויות המארגנים, שכיום לא נכללות בדו"ח הכלכלי, אף שברור לכולם שהשטח בפרויקטים לא 'מתארגן מעצמו'. עלות הגופים המארגנים גבוהה ומגיעה לעד 2.5% מהיקף מכירות הפרויקט, וכך היזמים נאלצים לספוג את העלות המשמעותית הזו, מה שאומר פגיעה נוספת ברווחיות".

לבסוף, להב מצביע על עיוות נוסף שמשרת את העיריות ופוגע ביזים – הסכמי הגג: "לא ייתכן שרשויות שנהנות ממיליארדי שקלים שקיבלו מהמדינה במסגרת הסכמי הגג, יקבעו היטל השבחה מקסימלי של 50%. יש פה עיוות ברור לעין, ואם רוצים באמת לקדם את הההתחדשות העירונית – חייבים לטפל בו".

דניאל להב הוא סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בקבוצת  יובלים