חניון תת-קרקעי כתנאי לאישור תמ"א 38? ועדת הערר ציננה את חמדנות העירייה

ועדת הערר במחוז צפון ביטלה בימים האחרונים החלטה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה להתנות הריסה של בניין קיים בן שתי קומות ובנייה של בניין בן שבע קומות במקומו מכוח תמ"א 38/2 בכך ש"יתוכנן חניון תת קרקעי ל-20 מכוניות". ועדת הערר קבעה, כי "הקמת קומה תת קרקעית, אף שהיא מהווה ניצול יעיל של הקרקע וראויה לרוב מבחינה תכנונית, כרוכה בעלות כספית ניכרת, ועל כן חיוב בה מייצר תמריץ שלילי לבנייה חדשה. לא בכדי חובה כזו קיימת בתכניות במרכז הארץ, שם ערכי הקרקע גבוהים, אך אינה קיימת ברוב יישובי וערי הפריפריה בצפון.

[quote]

מדובר בפרויקט תמ"א 38 שיזמה חברת בן חיים נחמני בעיר טבריה. טבריה יושבת אמנם על השבר הסורי אפריקאי, ומשכך קיים בה חשש ממשי ליציבות הבניינים בעת רעידת אדמה חזקה, אולם ההיתכנות הכלכלית לפרויקט מסוג זה בעיר מאוד נמוכים בגלל ערך הקרקע והנכסים. ועדת הערר ציינה כי "לכך שמדובר בתנאי המטיל נטל מכביד מבחינה כלכלית (הקמת החניון התת קרקעי) יש שתי השלכות: האחת – התנאי משנה את מאזן הרווח של הפרויקט ועלול להפכו לבלתי כדאי מבחינה כלכלית. לכך יש השפעה על ההתפתחות העירונית, לרבות מימוש פרויקטים מכוח תמ"א 38 , שגם כך היקפם מוגבל.

"השניה – תנאי כאמור, המוצג בשלב ההחלטה בבקשה להיתר, משנה את נתוני היסוד שעל בסיסם נרכשו המקרקעין ותוכננה הבנייה".

בנסיבות אלו, ובהינתן בין השאר כי "ככל שיסודה של הדרישה להקמת חניון תת קרקעי הוא בכוונתה הכללית של הוועדה המקומית להנחיל בפרויקטים לפי תמ"א 38 (שאף היא צריכה להישען על שיקולים תכנוניים), בדומה לזו המוצעת בתכנית שבההוועכנה, הרי שכוונה זו היתה ידועה מראש ודי באי הכללתה במידע התכנוני להיתר כדי לדחותה".

ההחלטה פורסמה ביומון כל יום שמוציא משרד עו"ד עופר טויסטר. לדברי עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, מדובר בהחלטה ראויה וצודקת: "מהחלטת ועדת הערר עולה כי ברקע להחלטתה עומד, בין היתר, הקושי הרב בקידום פרויקטים מכוח תמ"א 38 ביישובים בפריפריה, וזאת בשל ערכי הקרקע הנמוכים יותר ביישובים אלה, ואף על פי שבמקרים רבים יישובים אלה מועדים לרעידות אדמה הרבה יותר מאשר במרכז הארץ. בנסיבות אלה, ועדת הערר סברה שאין זה סביר להטיל על הפרויקט מגבלות לא הכרחיות, שכרוכה בהן עלות משמעותית".

בנוסף, מציינת טויסטר רוזנטל, "ועדת הערר שמה דגש על החשיבות הרבה בוודאות התכנונית. אחת ממטרותיו המרכזיות של תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה הייתה להגביר את הוודאות, על ידי העברת חלק ניכר ממרכז הכובד של הליך הוצאת ההיתר משלב החלטת הוועדה לשלב קבלת תיק המידע. כיום, בשלב תיק המידע נדרשת הוועדה המקומית ליתן למבקש ההיתר מידע נרחב ומפורט, הכולל התייחסות מפורטת להיתר אותו הוא מבקש לקדם, ואין היא רשאית להעלות בשלב הוצאת ההיתר תנאים שונים, שניתן היה להעלותם בשלב מסירת המידע. ועדת הערר הבהירה כי ככל שסברה הוועדה המקומית שיש מקום להקים חניון, היה עליה לציין זאת בתיק המידע, ומשלא עשתה כן, היא אינה רשאית לדרוש זאת בשלב ההחלטה בהיתר, לאחר שהיזם כבר השקיע מזמנו ומכספו בקידום ההיתר".

ערר 1133/18 בן חיים נחמני יזמות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה. ניתן ביום 17.12.18 בוועדת הערר לתכנון ובניה מחוז הצפון. יו"ר: עו"ד חגית דרורי גרנות.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה