בית השמש העולה: פרויקט הפינוי-בינוי הגדול בישראל יוצא לדרך

על אף הארכתה בשנה של תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים ( תמ"א 38 ),נראה כי מוסדות התכנון בישראל החליטו זה מכבר כי עתידה של ההתחדשות העירונית בישראל נמצא בפרויקטים מתחמים גדולים של פינוי-בינוי. יתרונותיהן של תוכניות רחבות היקף המחדשות לא רק בניין אחד אלא את כלל המרחב הציבורי, לרבות תשתיות שהוקמו אי שם במאה הקודמת, ברורים לכל העוסקים בתכנון המגורים בישראל בעשורים הבאים.

ואכן, בחינה של השטח מעלה כי בערים מחוץ לאזורי הביקוש, בהן ערך הקרקע נמוך יחסית מאשר במרכז הארץ, מיזמי פינוי-בינוי גדולים מתחילים לתפוס תאוצה. מצד אחד, מדובר בבשורה גדולה לכלל הציבור ולרשויות המקומיות שבפריפריה. מצד שני, פרויקטים אלה מורכבים לאין שיעור מאשר פרויקטים המתמקדים בבניין בודד, ומשכך דורשים שיתוף פעולה מלא מצד כל הגורמים המעורבים בתהליך – הדיירים, היזמים וכמובן הרשות המקומית עצמה ומוסדות התכנון שלה.

בית שמש ממעוף הציפור (קרדיט: Evolve)

מי שמסמל אולי יותר מכל את המגמה האמורה הוא פרויקט הפינוי-בינוי השאפתני המקודם בימים אלה בשכונת רמת לח"י שבמערב העיר בית שמש. מדובר באחד ממיזמי ההתחדשות העירונית הגדולים ביותר שתוכננו בישראל, והוא צפוי לשנות כליל את המרחב הציבורי בחלק חשוב וגדול זה של העיר. הפרויקט קודם בוותמ"ל וזכה לתמיכתה ולגיבויה המלא של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ובעידוד העירייה והעומדת בראשה ד"ר עליזה בלוך , מהלך שזירז וייעל במידה רבה את קידומו. התב"ע החדשה קיבלה תוקף, וכרגע החברה היזמית עובדת לקבלת היתרי הבנייה.

הזדמנות חברתית

במסגרת הפרויקט, המשתרע על כ-40 דונם, ייהרסו שמונה בניינים ובהם כ-176 דירות קיימות, וייבנו במקומם כ-1,160 דירות חדשות ב-10 בניינים חדשים, כשמלבד תוספת השטח לכל דירה תוצמד גם מרפסת שמש. לצד אלה יוקמו פארקים, גינות ציבוריות ומוסדות ציבור, וכן ישודרגו תשתיות עירוניות בשכונה. כמו כן השכונה תהיה מרושתת בשבילי אופניים שיהוו בסיס ליציאה לטיולים בהרי ירושלים.  אדריכל הפרויקט: עדן בר ממשרד בר לוי אדריכלים, משרד וותיק ומנוסה המחזיק רקורד מרשים של פרויקטים ברחבי ישראל.

ראשת העיר בית שמש, ד"ר עליזה בלוך, התייחסה בעבר לפרויקט ואמרה כי היא רואה בו "הזדמנות לאינטגרציה חברתית": "היכולת שלנו לקחת שכונות בעיר הוותיקה ולהפוך אותן לשכונות שיגורו בהן גם תושבים ותיקים מאוד, גם עולים חדשים וגם זוגות צעירים – זו לדעתי הבשורה החברתית הכי גדולה במדינת ישראל לעשור הקרוב".

הפרויקט עתיד לקום באחד האזורים היפים והירוקים בארץ, ובכך טמון אחד מיתרונותיו הגדולים. בנוסף הוא מקודם על ידי חברה יזמית מנוסה מאוד – ע.ט החברה להתחדשות עירונית, בניהולו של עמי כחלון, מייסד משותף בחברה ומי שבין תפקידיו הרבים משמש גם סגן ראש העיר קריית אונו.

בית שמש, פנים (קרדיט: Evolve)

עמי, מהם הקשיים העיקריים בפרויקט בסדר גודל כזה, ואיך התגברתם עליהם?

"פרויקטים מהסוג הזה מציבים הרבה אתגרים מסוגים שונים. הראשון ואולי החשוב ביותר הוא האתגר החברתי. זה לא פשוט לרתום מאות משפחות לצאת למסע הזה ולתת בידיך את הנכס הכי יקר שלהם, בטח בפרויקט שמצריך סבלנות רבה ופינוי בתקופת הבנייה. בהיבט הפיננסי, מדובר בפרויקט שמצריך משאבים כלכליים רבים ולכן רק חברה בעלת חוסן כלכלי מובהק יכולה לעמוד בו.

"גם ההיבט הלוגיסטי הוא מרכזי במיזם כזה, במיוחד לאור ריבוי בעלי הקרקע – עמידר, הרשות המקומית וכמובן הדיירים עצמם. צליחת פרויקט מהסוג הזה מצריכה מאיתנו, כחברה יזמית, הרבה הבנה ורגישות. לשמחתי, ע.ט החברה להתחדשות עירונית ואנשיה הינם מנוסים מאוד בקידום ובניהול פרויקטים של התחדשות עירונית , עם הצלחות מוכחות בכל רחבי הארץ".

מדוע ע.ט החברה להתחדשות עירונית  בחרה לעבוד בבית שמש? איזה פוטנציאל זיהיתם בעיר?

"בית שמש היא פריפריה שגובלת במרכז הארץ ובבירה ירושלים, וככזו יש לה פוטנציאל עצום ויכולת לקלוט ולשלב בתוכה אוכלוסייה חזקה ממעמד סוציו-אקונומי גבוה. כבר כמה שנים שבית שמש לא מפסיקה להתפתח, במידה רבה בזכות העירייה והעומדת בראשה. בנוסף העיר נמצאת במיקום מושלם ופסטורלי, ויש לה מגוון אנושי מרתק. כל הדברים האלה הופכים אותה בעינינו למקום ייחודי".

תאר את התהליך הביורוקרטי שעברתם מול רשויות התכנון. עד כמה הן נרתמו לעניין?

"בלי התמיכה הנמרצת של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ושל עיריית בית שמש, הפרויקט הזה לא היה יוצא לדרך. חד וחלק. לאורך כל הדרך, עוד בוועדה המקומית, זכינו לאוזן קשבת מצד העירייה ולנכונות לעזור ולתווך בינינו לבין התושבים בשכונה, למען העיר כולה. העובדה שהפרויקט קודם בותמ"ל תרמה מאוד לקידום המהיר שלו, ואנו מקווים שגם קבלת היתר הבנייה לא תארך זמן רב".

האם גם אתה סבור שעתיד ההתחדשות העירונית נמצא בפינוי-בינוי?

"תחום ההתחדשות העירונית יהיה הקטר שיוביל את ענף הנדל"ן בשנים הבאות, ומדינת ישראל זקוקה לפינוי-בינוי כדי לספק לתושביה דיור הולם בסטנדרט גבוה ובהיקפים גדולים. זו החובה שלה כלפי האזרחים הוותיקים כמו גם כלפי הזוגות הצעירים שמקימים כאן בית. מדובר בפרויקטים שמשנים לחלוטין את האופי של השכונות ובעצם מתאימים אותן למאה העשרים ואחת, ובלעדיהם איכות המגורים בישראל תישאר מאחור. הפתרון למשבר הדיור בישראל, שמלווה אותנו כבר יותר מעשור, נמצא רק בהתחדשות עירונית – ובעיקר בפינוי-בינוי.

"אצלנו בחברה שמים דגש רב על פרויקטים כאלה. בשנים הקרובות נראה למעלה מ-100 פרויקטים של החברה להתחדשות עירונית בכל רחבי הארץ וכן עשרות אלפי דיירים שמצטרפים לקהל הלקוחות שלנו – קהל שאנו רואים בו שותפים לדרך, ושחלקו כבר קיבל את הדירה החדשה שלו".

לסיום, כחלון מבקש לברך את תושבי בית שמש וקברניטיה על הגשמת החלום של תושבי רמת לח"י, ולהודות לשותפים לדרך: "תודה גדולה מגיעה גם ליו"ר הוועדה בשכונה, מר 'ניסים אדרי, ולנציגות החזקה שאיתו, שהבינו את חשיבות הפרויקט לשכונה ולתושביה, והובילו אותו יחד איתנו".

לפרטים נוספים