חילוץ פרויקטים תקועים וטיפול בעסקאות נוגדות קודמות, בהתחדשות עירונית

"בעלי הדירות נותרים כבולים, הם חתמו על חוזים ובמשך שנים ארוכות לא יודעים מה לעשות. מצד אחד יש להם חוזה שידוע לכל שזה דבר מחייב, מצד שני הפרויקט לא מקודם ובעלי הדירות אינם אנשי עסקים ברובם וחוששים לבטל את העסקה עם היזם מה שמביא אותם למצב של חוסר אונים. נוסף על העוול שנגרם לבעלי הדירות בעקבות אי מימוש החוזים, הדבר מחטיא את כל המטרה של התחדשות עירונית ".

איך קורה שפרויקט נתקע?

"מהניסיון שלי והמקרים שאני מכיר, ברוב הפעמים הפרויקט נתקע בגלל בחירה לא נכונה של יזם לא מנוסה. לצערי יש לא מעט חברות לא מנוסות אשר מצליחות לשכנע דיירים לחתום על חוזים, במיוחד על חוזי תמ"א. בחלק מהמקרים מדובר גם בחוזי תמ"א 1 ולפעמים גם בתמ"א 2 ולפעמים אף בעסקאות יותר גדולות של פינוי בינוי .

יש חשיבות רבה להיעזר ביועצים של  הדיירים, בעורך דין, בשמאי על מנת לבחור יזמים מנוסים ובעלי איתנות פיננסית. בנוסף, צריך לשים לב ולא להתקשר עם חברה יעודית שהוקמה רק להרמת הפרויקט הספציפי ואם כבר מתקשרים עם חברה כזו, חייבת להיות ערבות של חברת האם שתגבה את החברה היעודית.

יש תופעה נוספת של סיחור הפרויקט. יכול להיות יזם ראוי שרואה שלא כדאי לו לבנות את הפרויקט ואז מסחר את הפרויקט. חשוב בסיטואציה הזו לבדוק שליזם אין את האפשרות להעביר את הזכויות שלו ליזמים לא ראויים.

סיבה נוספת שבגינה נתקעים פרויקטים היא אי עמידה במועדים. יש הרבה פרויקטים עם לוחות זמנים בחוזה וחלק מהיזמים חושבים שמדובר בהמלצה בלבד. לא מדובר על מקרים של חודש חודשיים, אני רואה מקרים רבים של פרויקטים ששנים היזם לא עושה שום דבר. אפשר לראות כבר בחצי השנה הראשונה את סימני האזהרה שהיזם לא מקדם את התכנון. צריך לשים לב לדברים הללו בעזרת המפקח של הדיירים והנציגות וכמובן בעזרת עורך הדין של הדיירים האם היזם באמת מקדם את הפרויקט".

מה צריך להיות רצוי?

"לוחות זמנים שאנחנו ממליצים בחוזים יהיו כדלקמן: אם מדובר בתוכניות פינוי בינוי צריך כמובן לאשר תוכניות מתאר ולאחר מכן צריך לקבוע לוחות זמנים מקסימליים כדי שלחוזה תהיה מסגרת. מסגרת של תוכנית מתאר בסמכות מחוזית צריכה להיות מאושרת עד חמש שנים. אם מדובר בתוכנית מתאר בסמכות מקומית אז צריך לקבוע לוח זמנים של שלוש שנים.

כמובן שצריך לקבוע לוח זמנים ברור לקבלת היתר, זה מאוד מאוד חשוב. זה משתנה מעיר לעיר באשר למהירות הוצאת ההיתר. יזמים טובים יודעים להוציא היתר במהירות ויזמים לא מנוסים יכולים למרוח ולעכב. דבר נוסף שיכול לקרות ולעכב פרויקט הוא דיירים סרבנים, יזם מנוסה יודע לטפל בדיירים סרבנים ולהגיש הליך משפטי ולא מחכים שדברים יקרו מעצמם".

למה להשתחרר מיזם קודם, זה תהליך לא פשוט?

" חוק המקרקעין קובע שכאשר נחתם חוזה אחד ולאחריו יש עוד חוזה חדש, נוצר מצב של עסקה נוגדת. עסקה במקרקעין היא טעונה רישום בטאבו ; באין רישום בטאבו מדובר בהתחייבות לעשות עסקה ובסיטואציה כזו זכותו של הרוכש או היזם היא זכות חוזית. כאשר העסקה נרשמת בטאבו הזכות של הרוכש או היזם הופכת לזכות קניינית ותקפה כלפי פולי עלמא.

כאשר יש עסקאות נוגדות נשאלת השאלה איזו עסקה גוברת בין השתיים. הכלל הבסיסי בסעיף 9 בחוק המקרקעין קובע שמי חתם ראשון עם הבעלים, זכותו גוברת מבחינה קניינית. המקרים החריגים הם כאשר היזם/הרוכש השני פעל בתום לב ונתן תמורה והעסקה לטובתו נגמרה ברישום בטאבו.

בעצם סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע שלושה תנאים מצטברים בהם נדרש הרוכש השני לעמוד בזמן על מנת לזכות בעדיפות על היזם הראשון. העסקה נרשמה לטובת היזם השני בזמן, היה תם לב והכלל השלישי אומר שהיזם השני צריך לתת תמורה. יש מקרים חריגים מאוד בהם הרוכש הראשון לא רשם הערת אזהרה . בעסקת מכר רגילה הרישום הוא מהיר, בעסקאות התחדשות עירונית הרישום נעשה רק בסוף הפרויקט מה שיוצר מצב שהיזם השני לא יכול שלא לדעת על היזם הראשון. מסיבה זו, בהתחדשות עירונית נדרש לבטל את העסקה הראשונה.

מסיבה זו חשוב מאוד לקבוע הוראות וחריגות מותרות בחוזים. כמו למשל לוחות זמנים, והוראות יסודיות כך שיהיה ניתן לבטל חוזה באם היזם מפר את ההתחיביות הללו. גם אם ההפרה היא לא יסודית, צריך לתת ארכה ליזם ולאחריה, אם לא תיקן את ההפרה תוך זמן סביר ניתן לבטל את החוזה בעזרת הודעה בכתב בהתאם לדיני החוזים".

ביטול חוזה ומחיקת הערת אזהרה : מה הם החששות ואיך לעשות את הדברים נכון?

"ברוב הפרויקטים של התחדשות עירונית רושמים הערת אזהרה ליזם ויש מנגנון שנותן ייפוי כוח לעו"ד של הדיירים למחוק את הערת האזהרה במקרה והיזם כושל ולא מקדם את הפרויקט. הניסיון שלי מראה שעו"ד של דיירים חוששים לעשות זאת כי הם מקבלים מכתבים מהיזם בטענה שאם תימחק הערת האזהרה, היזם יתבע את העו"ד.

לכן אנחנו מאוד ממליצים להוסיף סעיף לחוזה שאומר שהיזם לא יכול לתבוע את העו"ד אם הוא בוחר למחוק את הערת האזהרה. אני תמיד ממליץ לתת התראה ליזם לפני שמבטלים את החוזה ורק אם משכונעים שהוא לא תיקן את ההפרה, רק אז בעזרת עו"ד של הדיירים מבטלים את החוזה. משמעות הביטול היא שליזם הקודם נגרם נזק לכן חשוב לבדוק לעומק כי לא תמיד אפשר לדעת מה יחליט בית המשפט בשאלת הביטול.

הדרך הנכונה להתמודד עם הסיטואציה היא שבחוזה החדש, יהיה תנאי מתלה שיביא לקיומו אך ורק במידה וההליכים המשפטיים עם היזם הקודם הסתיימו בהצלחה והחוזה הקודם בוטל על ידי בית משפט. כמובן שיחס היזם לתנאי המתלה משתנה בין יזם ליזם ובין מקרה למקרה".

שאלת השאלות:מי יממן את כל ההליכים הללו?

"מקובל שהיזם החדש יקח על עצמו את מימון העלויות המשפטיות לדיירים במאבקם המשפטי נגד היזם הראשון ממנו הם מנסים להתשחרר וכך יתן להם גב כלכלי. צריך לזכור, שבמקרה כזה של הליכים משפטיים יש חשיפה של הדיירים והיזם החדש ליזם הישן, מה שיכול להביא את היזם הישן לתבוע את היזם החדש בעילה של הפרת חוזה.

הדבר החשוב ביותר שהיזם החדש צריך להביא לדיירים הוא שיפוי. אני לא ממליץ לבעלי דירות להיכנס לכל התסבוכת הזו של ביטול עסקה עם היזם הקודם ללא הבטחת שיפוי מהיזם החדש באם בית המשפט לא יקבל את הבקשה לביטול העסקה עם היזם הראשון.

בעלי הדירות צריכים לנהל משא ומתן עם היזם החדש על ערך השיפוי. היזם לא תמיד ירצה לתת שיפוי בלתי מוגבל ובדרך כלל מסכמים על מנגנון כלשהו של שיפוי שמוגבל בסכום וכך נוצר איזון בין רצון הדיירים להגן על עצמם לחשיפה של היזם החדש שמכניס את הראש הבריא שלו למיטה חולה.

מנגנון שלדעתי לא עושים בו מספיק שימוש אבל הוא תופס תאוצה הוא מנגנון שקיים בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. יש היום ממונה על פניות דיירים, סעיף 7 לחוק הרשות הממשלתית קובע שיש ממונה על פניות הדיירים ותפקידו לברר את הפניות הללו בתחום ההתחדשות העירונית בין השאר הוא דן בהתנהגות של יזמים, מארגנים ומינהלות כלפי הדיירים.

יש לזכור, שהממונה הוא לא גוף משפטי אבל יהווה כראייה בהליך משפטי. משמע, הממונה לא מוסמך למחוק הערות אזהרה אבל יחד עם זאת, כאמור הממונה יכול להכריע במחלוקות במקרים של כשלים כלפי הדיירים.

הנקודה הזו, מובילה לציון של משהו שחשוב מאוד לשים אליו לב בחוזים בהתחדשות עירונית – קביעת מנגנונים ברורים של מה קורה במקרה של מחלוקות. חשוב שההכרעה במחלוקות משפטיות כן תהיה בבית משפט אך יחד עם זאת, קביעת מנגנונים של פוסק מוסכם במחלוקות מקצועיות כמו אדריכל , שמאי או מהנדס בתחומי ההתמקצעות שלהם ולכן חשוב לפרט זאת בחוזה מבחינת מי הם הפוסקים, באילו מקרים וכמה זמן יהיה עליהם לתת קביעה".

לסיכום

לא צריך להשלים עם פרויקט שנתקע ויזם כושל. יחד עם זאת, יש סיכונים לא מעטים וצריך לבחון כל מקרה לגופו באופן מעמיק ככל שהיזם הקודם עשה יותר פעולות משמעותיות יהיה יותר קשה להשתחרר ממנו כשקיים גם המקרה ההפוך. השתחררות תעשה בעזרת יזם חדש ואיתן כלכלית שיסכים לתת שיפוי ולהקטין את חשיפת הדיירים וכמובן שימוש במנגון תנאי מותלה שלא יהיה הליך משפטי בין היזם הראשון לשני. לא מדובר בחתונה קטולית ולא חייבים להיות בני ערובה.

לעיון במצגת שליוותה את דבריו של עו"ד ערן באלינט: לחצו כאן