הרשויות המקומיות שלא נכללו בהסכמי הגג להתחדשות עירונית, מתריעות מפרויקטים שלא יוכלו לצאת לפועל

שוק הפינוי בינוי ישראל עבר בחודש האחרון יישור קו ומתיחת פנים חדשים בכל הנוגע לאי ודאות שאפיינה את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. לפני כחודש משרד הבינוי והשיכון חתם על הסמכי מסגרת עם 12 רשויות מקומיות בהיקף של 440 מיליון שקל במטרה לממן תשתיות בפרויקטים של פינוי בינוי . אם לא די בכך, בעקבות חוק ההסדרים האחרון, הרשויות המקומיות קיבלו את החלטתם עד אמש, בנוגע לשיעור היטל ההשבחה שייגבה באזורים השונים של הרשויות, בפרויקטים לפינוי בינוי, גם זה נועד לשרת את מימון התשתיות בסביבת הפרויקטים להתחדשות עירונית.

למרות הבהירות שהמצב החדש יצר, ראשי רשויות רבים שלא נכללו בהסכמי גג מלינים על חוסר תקציב לתשתיות בפרויקטים לפינוי בינוי, זאת למרות שחלקם החליטו על גביית היטלי השבחה בשיעור 50%. ראשי הרשויות קוראים להרחיב את הסמכי הגג לכלל הרשויות  שמקדמות התחדשות עירונית בתחומן. החשש הוא, כי בהיעדר תקציב הרשויות המקומיות לא יוכלו לאשר היתרי בנייה. הפרויקט יוכרז, התב"ע תאושר, אבל במאני טיים הרשויות המקומיות לא יאשרו את היתרי הבנייה בהיעדר תקציב לכיסוי הוצאות התשתיות.

יצוין, כי בניגוד לפרוקיטים יזמיים רגילים בשטחי רמ"י, שם המדינה מממנת את כלל ההוצאות על התשתיות, בפינוי בינוי, עד החתימה על הסכמי הגג, המדינה כלל לא השתתפה באופן רשמי בהוצאות על התשתיות. שוחחנו עם נציגים מכמה מרשויות במרכז הארץ שלא נכללו בהסכמי הגג, כדי להבין את התחושות במסדרונות העירייה מן המצב שנוצר.

היישוב אזור היא המועצה המקומית הקרובה ביותר לתל אביב וסמוכה לפארק אריאל שרון, היא נהנית ברובה מבתים צמודי קרקע, עם זאת חלק מהיישוב עובר התחדשות עירונית בעיקר בצירים המרכזיים של היישוב, הצפי הוא שההתחדשות העירונית תוסיף עוד כ־ 5,000 יח"ד חדשות שוחחנו עם ראש המועצה אריה פכטר כדי להבין מה עובר על מועצה מקומית שלא משתתפת בהסכמי הגג, ומדוע בכל זאת היטלי ההשבחה לא מספקים את החסר.

ארייה פכטר, ראש מועצת אזור (יח"צ)

" משרד הבינוי והשיכון צריך להבין שאם הוא רוצה פרויקטים להתחדשות עירונית, הוא צריך להכניס את היד לכיס ולממן את כל התשתיות, אם הוא לא יממן את התשתיות לא יהיה שום דבר. אם אני מקדם פינוי בינוי של 5,000 יח"ד עלות התשתיות הוא כ־20 מיליון שקל, אז מאיפה נמציא את הסכום הזה"?

על האפשרות של מימון התשתיות מגביית היטלי השבחה הוא אומר שהכסף לא יספיק ־ "כסף קטן". מועצת אזור קיבלה החלטה לגבות 25% היטלי השבחה בכל שטחי הרשות. ההחלטה לגבות 25% נעשה במסגרת האילוצים של רשות מקומית קטנה הנהנית מתנאי יישוב: "אנחנו יישוב קטן ולא רוצים צפיפות גדולה בתוך היישוב. ברגע שיהיו יותר היטלי השבחה היזם ידרוש מכפיל גבוה יותר והצפיפות תגבר. למה 25% ולא 0%? כי צריך מימון לתשתיות. כך שאם נחליט על 0% לא יהיה מימון לתשתיות ואם  נגבה 50% יהיה עודף צפיפות".

פכטר לא שולל את האפשרות כי בהיעדר תקציב, הרשות המקומית תיאלץ להמתין עם היתרי הבנייה: "יכול מאוד להיות שאם אני אראה שאני צריך להשקיע עשרות מיליוני שקלים על התשתיות ולא יהיה לנו את הכסף, אז נאלץ לדחות את ההתרי בנייה".

אנחנו מועצה קטנה, אנחנו חיים מהיד לפה ואין לנו היטלי השבחה של עשרות מיליוני שקלים כמו עיריית תל אביב, אנחנו לא עיריית תל אביב ולא חולון ולא פתח תקווה. למה בקריית אונו ויתרו על לגמרי היטלי ההשבחה? כי זו רשות מקומית חזקה, מה עוד שהוא מקבלים מהמדינה תקציב לתשתיות מהסכמי המסגרת".

העיר כפר יונה היא עיר שרוב בתיה צמודות קרקע, למרות זאת, היא נהנית מתכנון של התחדשות עירונית במתחם בגין ובמתחם מהדרין כשהאחרונה היא תוכנית וותמ"לית. הרשות המקומית החליטה על היטל השבחה בשיעור 50% "כמו ערים רבות נוספות", כדברי ראש העיר שושי כחלון-כידור. למרות זאת, מתחם בגין ימשיל להנות מפטור בהיטל השבחה כהמשך להחלטה ישנה של הרשות המקומית.

מבנה עיריית כפר יונה (יח"צ)

"כראש רשות אני יכולה לומר שיש ערך לכסף מהיטלי השבחה , בסופו של דבר אני אמורה לפתח את השכונות ולתת מענה, כשאני בונה בית ספר או גן ילדים משרד החינוך לא מממן את זה במאת האחוזים אלא מקצה מימון של עד 70%, אני צריכה שיהיה לי כסף כדי להשלים את הבנייה. ההשבחה מיועדת בדיוק עבור זה. עם זאת, השבחה לא מכסה את זה באופן מלא".

על הנטייה של רשויות מקומיות לעכב אישורי בנייה עד קבלת תקציב לתשתיות, היא רואה כנטילת אחריות: "רשות מקומית לא יכולה לייצר מציאות שבה היא נכנסת לפרויקט ואין לה כסף לממש את הפרויקט. ואם בסופו של דבר המשמעות של זה הוא לעכב היתר בנייה, מבחינתי זה לגלות אחריות כלפי התפקיד שלך, כלפי השליחות שלך וכלפי התושבים שגרים אצלך בעיר".

למרות זאת, היא משוכנעת שראשי הרשויות יעשו הכול כדי לקדם התחדשות עירונית בתחומן, בניגוד לשיח הקיים על ראשי רשויות שכביכול מונעים התקדמות של התחדשות עירונית משיקולים תקציביים: "קשה לי להאמין שראש רשות רוצה לראות חלקים מוזנחים ברשות שאותה הוא מוביל ומנהל. באופן אישי עצוב לי בעיניים לראות את מתחם בגין איך שהוא נראה, את זה שעוד לא מימשו את ההתחדשות שלה ואת האיכות חיים הירודה שהתושבים שלי גרים בה. האינטרס של כל ראש רשות זה אכן לחדש מקומות ותיקים".

כחלון-כידור אומרת שעל המדינה לייצר מציאות כלכלית לפרויקטים אלו במסגרת הסכמי גג נוספים, אחרת הפרויקטים לא יוכלו להתממש: " הרשות להתחדשות עירונית צריכה לייצר מצב שבה הרשויות המקומיות משתפות פעולה עם הפרויקטים שהם רוצים לקדם והם צריכים גם לעזור לרשות למצוא פתרונות לזה. זה בסוף אינטרס משותף. אני חושבת שהאינטרס צריך להיות משותף לשני הצדדים ושני הצדדים צריכים לייצר מציאות גם שהרשות המקומית תוכל לקדם וגם שהרשות המקומית לא תטבע כלכלית כתוצאה מכך שהיא צריכה לפתח תשתיות לטובת הפרויקט. בסוף צריך לייצר פה שפה משותפת. לא רק להכריז על המתחם ולהשית את כל העליות על הרשות המקומית, זה קצת חוסר אחריות".

רמת השרון היא עיר קטנה שמתאפיינת ברובה בבתים צמודי קרקע בפריסה נמוכה, עם זאת, בעיקר במרכז העיר יש בניינים בבנייה רוויה שעוברים תהליך התחדשות עירונית . במסגרת ההתחדשות העירונית שעוברת העיר יש כבר תב"עות מאושרות ויש פרויקטים שכבר בביצוע, לצד פרויקטים שנמצאים עדיין בשלבי תכנון, לפי הצפי, ההתחדשות העירונית בעיר תוסיף עוד כ־6,000 יח"ד חדשות לעיר.

גם עיריית רמת השרון לא חתמה על הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית, אך נהנתה בעבר ללא מעט תמיכה בתקציב תכנון למתחמי התחדשות עירונית , בשיחה עם מהנדסת העיר עירית טלמור ועם שמאית המקרקעין של הוועדה המקומית לימור גרינברג הן מציינות את תפקידה החשוב והקריטי של הרשות להתחדשות עירונית בקידום פרויקטים בתחומי התחדשות עירונית.

רמת השרון (שאטרסטוק)

עירית טלמור: " הרשות להתחדשות עירונית היא שחקן חשוב, כי במקומות שבהם סבורה הרשות להתחדשות העירונית שמחד נורא חשוב לעשות תוכנית להתחדשות עירונית ומצד שני קשה למנף אותם בגלל המצב של השכונה, בגלל המצב של התושבים, בגלל סיכון כתוצאה של אי כדאיות כלכלית, המדינה צריכה להכניס את ידה לכיס, זה לא חייב להיות פריפריה גיאוגרפית. ולכן הרשות להתחדשות עירונית הם היום השחקן הכי חשוב בשוק הרבה יותר מכל שחקן אחר בהקשר הזה של היכולת להוציא לפועל תוכניות כאלה.

רמת השרון יחסית מצבה טוב מאוד אין לה איים פריפריאליים כמו שיש במקומות אחרים. אין לה טופוגרפיה קשה אין לה שכונות מלפני 100-80 שנה אז מצבה טוב באופן יחסי לאחרים, ועדיין הרשות להתחדשות עירונית בחרו כבר בשלב התכנון לדחוף ולעזור ולהשתתף ב־90% וזה לא מובן מאליו, ולכן הם אולי השחקן הכי חשוב בסיפורים האלה, כגוף שיודע לדחוף, לאזן ויודע להתערב במקומות שצריך כדי לגרום לדברים האלה לקרות. ולדעתנו הם צריכים לעשות את זה הרבה יותר, אם הם רוצים שהתהליכים האלה יצליחו ויקרו, אחרת ימשיכו לעשות פינוי בינוי במרכז ולא יעשו פינוי בינוי במקומות שבהם יש רכבות על קרקע שחייבים לחזק אותה".      

את השיחה עם מהנדסת העיר עירית טלמור ועם שמאית הוועדה המקומית לימור גרינברג קיימנו לפני החלטת מועצת העיר על שיעור היטלי ההשבחה שייגבו במסגרת פינוי בינוי , במטרה להתחקות אחרי השיקולים שעומדים לפני קבלת ההחלטה בהקשר של תיחום אזורים לשיעורי היטלי השבחה שונים.

עירית טלמור: ברמת השרון הסוגייה של תיחום אזורים טיפה פחות מורכבת. זה לא שיש לנו שכונות מ־1920, בכך אנחנו שונים משאר הרשויות. יש ערים כמו ירושלים שהיא עיר ענקית שמתפרסת על גבהות ושכונות שלכל אחת היסטוריה משלה תכנונית וקונסטרוקטיבית וקשרים נוספים, יש שם היבטים חברתיים וכל מיני היבטי כאלה אז כמובן לשמאים שמה יש המון עבודה, אצלינו קצת פחות, כי העיר אצלינו הומוגנית, היא לא הטרוגנית היסטורית, בהיסטוריה התכנונית שלה"

לימור גרינברג: "קודם כל החלטנו להכין חוות דעת כלכלית שמאית על כל העיר ולחלק אותה לפי אזורים שאנחנו חושבים שלפי הערכים שלהם לפי המאפיינים הסוגים שלה, בינוי, מתי השכונה הוקמה, ערכי הקרקע והחלטות שיש שם בשכונה, הצפיפות שקיימת שם, אופי הבינוי, ועלויות הבנייה לפי גמר השונות בעיר ולפי זה החלטנו לבדוק באופן כללי מה יכול להיות היטל ההשבחה שיעור 0% 25% או 50%. לפי מכפילים".

נותר לקוות כי הרשות להתחדשות עירונית תמשיך לקדם הסכמי גג נוספים מול כלל הרשויות המקומיות שמקדמות התחדשות עירונית , כדי לפתור אחת ולתמיד את סוגיית עלות התשתיות בפינוי בינוי ברשויות המקומיות.