שחר כרמון על העלייה החדה במדד המחירים לצרכן: "רוב צרכני המשכנתאות לא יודעים לצפות קדימה את העלייה במדד"

היקפי המשכנתאות בישראל שוברים בכל חודש שיאים מחדש, לפי דו"ח בנק ישראל רק בחודש מרץ בלבד, היקפי המשכנתאות הסתכמו בכ-13.4 מיליארד שקל. לצד העלייה בהלוואות למשכנתאות מדד המחירים לצרכן עולה בצורה חדה בתקופה האחרונה, לפי דו"ח הלמ"ס בחודש בפברואר האחרון המדד עלה ב־0.6%, עלייה של 3.5% בשנה אחת. כל זה כאשר בשנים קודמות המדד נע בין 0% ל־1.5%.

העלייה החדה במדד המחירים לצרכן מורגשת היטב בקרב צרכני המשכנתאות, כל זה יחד עם העלייה בריבית לשעור 0.35% עליו הכריז בנק ישראל רק לאחרונה, חלק גדול מנוטלי המשכנתאות בוחרים במסלולים הצמודים למדד. העלייה במדד המחירים לצרכן מעלה את שיעור ההחזרים החודשי, ומשפיעה לא מעט על חשבון העובר ושב של משקי הבית. כדי לבדוק כיצד העלייה במדד משפיעה על צרכני המשכנתאות ומה ניתן לעשות כדי למזער את הנזקים שוחחנו עם שחר כרמון - מנכ"ל פריים משכנתאות ופיננסים, חברה שמלווה אלפי לקוחות בשלבי נטילת המשכנתה.  

כיצד העלייה במדד משפיעה על הלווים, והאם שוק המשכנתאות בישראל עדיין אטרקטיבי בעקבות העלייה במדד?

"בארץ בדרך כלל לוקחים משכנתה וזה כדאי כי הריביות עדיין נמוכות ואטרקטיביות. רוב רוכשי הדירות מקבלים הצעה לקחת משכנתה צמודת מדד. מה שזה אומר, שבתוספת לריבית, תשלום המשכנתה יכלול גם את ערך המדד באותה שנה. אך אין הדבר אומר שאם הריבית היא 2% והמדד בתחילת השנה היה 3% אז התשלום הנוסף יהיה 5%, חישוב המדד נערך באופן חודשי לאורך השנה ולכן מייצרים ממוצע משוקלל. לא שילמתי 5% על המשכנתה בתחילת השנה, זה גדל תוך כדי תנועה עם עליית המדד. 

אך ההצמדה הזו למדד, נצמדת בסופו של דבר ליתרת הקרן של המשכנתה. אם לקחתי הלוואה של מיליון שקל, כמחצית ממנה צמודה למדד. כל חודש אני משלם למשל, 2,000 שקל אשר מורכבים ממחצית הסכום שהולך לתשלום על הריביות בבנק, והמחצית השנייה להקטנת ההלוואה שהיא בעצם הקטנת הקרן. 

משמעות הדבר היא שמאותם 500 אלף שקלים של ההלוואה שצמודים למדד, החזרתי אלף שקל למרות ששילמתי 2,000. ולמשל בחודש מסוים המדד עומד על 1%, מה שקורה הוא שהקרן סופגת את זה ובעצם החוב האמיתי שלי הוא יותר מה-500 אלף שקל הללו. החוב שלי גדל, אבל יש לי פחות זמן להחזיר אותו וכך המחיר של ההחזר החודשי עולה". 

איך מתמודדים עם הסיטואציה שנוצרה? 

"קודם כל, זה שמציעים לנו הצעה צמודה למדד 'בריבית אטרקטיבית', זו לא סיבה להסתנוור, כי ישנן משמעויות נוספות מעבר למספר שהבנק מציג בפנינו. בנוסף, אנחנו נכנסים באופן מודע למסלול שאין בו ודאות בכלל, לא אנחנו ולא הבנק יכולים לשלוט בערך המדד. מדובר במאפיין בעייתי לרוב האנשים שרוצים ודאות בחוב הגדול ביותר שהם לוקחים על עצמם בחייהם. 

כדי להתמודד עם הסיטואציה הזו יש כמה פתרונות, למשל, אפשר ללכת לאפיקים שבהם כל המשכנתה לא צמודה למדד, חלקה יכולה להיות צמודה לריביות כאלה ואחרות אבל יש גם מסלולים של ריבית קבועה אשר לא צמודה למדד. כמובן שמסלולים כאלה יקרים יותר ומשלמים עליהם פרמייה והריבית שאתה תשלם תהיה גבוהה יותר, אבל הסיכון שלך מוגבל ומוגדר במחיר של הפרמייה בריבית לשנה וההחזר החודשי שלך לא משתנה לאורך כל המשכנתה שאתה מחזיר. 

יש כאן שאלה של ניהול סיכונים. אפשר לקחת לדוגמה בני זוג שכירים, במעמד הביניים שההכנסה שלהם בסך הכל יציבה ולא צפויה לעלות או לרדת באופן משמעותי ופתאומי לאורך זמן. כמובן שבמקרה כזה קודם כל המשפחה צריכה לדעת איזה סיכונים היא לא לוקחת. אבל המהלך המתקדם יותר יהיה אם המשפחה יודעת להגיד שההחזר החודשי המקסימלי שהיא יכולה לעמוד בו הוא 5,000 שקל, זאת אומרת שהיא תתחיל את המשכנתה שלה בהחזר חודשי של 4,200 שקל אם הם יודעים לעשות חישוב לפי הנחת יסוד של עליית המדד החזויה, מה תהיה ההשפעה על ההחזרים החודשיים".

האם אנשים מתקשים לעמוד בהחזרים בעקבות העלייה במדד ובריבית, והאם קיים חשש שאנשים יעברו תהליך של צמצום דיור כדי לעבור לדירה קטנה יותר עם הלוואה נמוכה? 

"צריך להבין שמתוך המשכנתאות רק חלק מסוים צמוד למדד, אבל ברוב המקרים לא כל המשכנתה. מסיבה זו ההשפעה על ההחזר החודשי, גם כשהמדד עולה באופן אגרסיבי (למונחים המקומיים אשר אנחנו מורגלים אליהם) ב־3%, אין השפעה בצורה דרמטית מספיק על ההחזרים החודשיים עד לכדי מצב שאנשים צריכים לחשוב על צמצום דיור. 

יש משמעות רבה להרגלי הצריכה של הצרכן הישראלי בעשור האחרון. היום ללכת למסעדה הפך למשהו יום-יומי ולא צריך שיהיה איזה אירוע, זה חלק מאורח החיים. כך גם בדברים כמו קניות ברשת, חבילות סטרימינג, נסיעות לחו"ל שבין אם הטיסה יקרה או לואו קוסט יש את ההוצאות הרבות של החופשה עצמה. 

כשאתה מגיע בסוף לעשות חשבון נפש על קורת הגג שלך, גם אם ההחזר החודשי של המשכנתה עולה במאות שקלים בחודש אתה לא תמכור או תעבור לדירה יותר זולה, יש לך את ההוצאות האחרות, הצרכנות הגבוהה הזו שממנה אפשר להוריד. אתה קודם כל תוותר על המסעדה פעם-פעמיים בשבוע או על חבילה שכוללת את כל הערוצים על מנת לשרת את המשכנתה שלך. זה התשלום החודשי המשמעותי ביותר בעובר ושב של המשפחה הממוצעת. הפעולות הללו פשוטות ויעילות יותר מלחפש נכס אחר ולעבור דירה דברים אשר עולים כסף לא מעט גם כך".

מה הטיפ שלך לצעירים העומדים לפני חתימה על הסכם משכנתה? 

"רוב האנשים לא יודעים לעשות את החישוב הזה או לצפות קדימה מה יהיה המדד בתרחישים פסימיים. מהסיבות הללו בחוב הכי גדול שאתה לוקח על עצמך בחייך, תעשה זאת עם איש מקצוע נייטרלי. כשאנשים קונים רכב הם לוקחים אותו לבדיקה, זה ברור מאליו. אך משום מה בהלוואה הכי גדולה בחיים שלהם הדבר לא כל כך ברור לרוב הציבור. יתרה מכך, רוב האנשים שכן הולכים לבדיקה, הולכים לבנק שלהם כשלאחרון יש אינטרס שאינו בהכרח האינטרס שלך. לו יש את כל הידע, ולך במקרה הטוב יש קמצוץ".