יו"ר הרשות להתחדשות עירונית: "החסם העיקרי של ההתחדשות העירונית מגיע מהכיוון של היתרי הבנייה"

הדו"ח השנתי של הרשות להתחדשות עירונית התפרסם לפני מספר שבועות. חלקים מן הנתונים בדו"ח מעודדים וחלקים אחרים מותירים סימני שאלה. מחד יש גידול במתן היתרי בנייה בפרויקטים להתחדשות עירונית ומאידך ההתחדשות העירונית בפריפריה טרם המריאה, מצד אחד כ־19% מהדירות החדשות נמכרות במסגרת פרויקטים להתחדשות עירונית, ומצד שני ירידה בכמות אישורי התוכניות שאושרו בתב"ע במסגרת פינוי בינוי .

עו"ד אלעזר במברגר יו"ר הרשות להתחדשות עירונית השתתף בשולחן עגול לעורכי דין מתחום ההתחדשות העירונית שהתקיים לאחרונה בבית מרכז הנדל"ן , והציג בפני הנוכחים את המסקנות של הרשות להתחדשות עירונית מהדו"ח השנתי וכיצד הרשות פועלת כדי להאיץ עוד יותר את הנתונים החיוביים שעולים מהדו"ח וכדי לטפל בחוליות החלשות של ההתחדשות העירונית המשתקפות מתוך הדו"ח.

תחילה הציג במברגר את הנתונים המצביעים על גידול במתן היתרי בנייה בהתחדשות עירונית, מעל ל־13 אלף יח"ד במסגרת תמ"א 38 וכ־7,000 יח"ד במסגרת פינוי בינוי , יחד מדובר על מעל 20 אלף היתרי בנייה במסגרת התחדשות עירונית . כלומר, מתוך כ־60 אלף היתרי בנייה למגורים בשנת 2021, שליש מהיתרי הבנייה ניתנו במגרש של ההתחדשות העירונית, מספר בלתי מבוטל.

היתרי בנייה בהתחדשות עירונית כמקרה בוחן עיקרי למצבה של ההתחדשות העירונית

בניגוד לתפיסה הרווחת שבוחנת את ההתקדמות של ההתחדשות העירונית לפי אישורי תוכניות, במברגר מציע לשים את כובד המשקל דווקא במגרש של היתרי הבנייה: "ביום שנכנסתי לתפקידי ביקשתי לראות כמה יח"ד יש המאושרות בתב"ע במסגרת פינוי בינוי בהתחדשות עירונית, ונוכחתי לגלות שיש קרוב ל-100 אלף – מספר גבוה מאוד, היה לנו פוטנציאל של 100 אלף יח"ד בתוכניות מאושרות, שמרביתן הגיעו לא מתממשות. ולכן, ההבנה הראשונה שלי הייתה שבסוף האתגר הוא לקחת יח"ד שסיימו הליך תכנוני ולהוציא להם היתרי בנייה. להבנתי זה הצוואר בקבוק שבו מצויה היום ההתחדשות העירונית בישראל.

החדשות הטובות הן שבשנת 2021 כ־7,000 יח"ד עברו גם את השלב הזה וקיבלו היתרי בנייה. זה מספר לא קטן, יחסית לכך שרק לפני עשור, פינוי בינוי היה בשוליים של ענף הנדל"ן עם כ־200 יח"ד בשנה. למרות האתגר הגדול במשך הזמן שלוקח להוצאת היתר בנייה בהתחדשות עירונית, המספרים הללו מראים שאנחנו לפחות רואים את האור בקצה המנהרה".

מעבר למשקל הגדול של היתרי הבנייה בהתחדשות עירונית בכלל ענף הנדל"ן, במברגר מציע לבחון את נפח השוק גם מהפן של הפעילות העסקית של מכירת דירות חדשות. מהנתונים של הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון עו"ד עמית גריידי עולה כי מתוך כ־57 אלף עסקאות של דירות יד ראשונה בשנת 2021,  100 אלף יח"ד בוצעו במסגרת פרויקטים להתחדשות עירונית. כלומר, כ־19% מכלל העסקאות היו עסקאות בפרויקטים להתחדשות עירונית.

"לא צריך להסתכל 15 שנים קדימה כדי להבין שזאת כמות עצומה, די אם נביט 3 שנים קדימה כדי להבין שההתחדשות העירונית היא הביזנס של ענף הנדל"ן. אני באתי ממשרד הבינוי והשיכון וגדלתי בעולם של בנייה חדשה. זו הייתה הליבה של כל התוכניות הממשלתיות, שכונות חדשות שהלכו ונבנו. כעת אנחנו מזהים שהפעילות הולכת ומשתנה, פחות מכרזי מדינה, יותר כניסה למרקם הוותיק, ציפוף עירוני, בנייה גבוהה, ועוד".

החסם העיקרי להוצאת היתרי בנייה להתחדשות עירונית: חוסר תקציבים לפיתוח ולתשתיות ברשויות המקומיות

למרות הגידול בהיתרי בנייה, פרויקטים רבים להתחדשות עירונית מתעכבים בשל עיכובים בהוצאת היתרי בנייה. משך הזמן להוצאת היתרי בנייה הולך ומתארך ומשתנה בהתאם להתנהלות ברשויות המקומיות. אחת הטענות הרווחות היא שראשי רשויות רבים מתנגדים עקרונית להתחדשות עירונית בתחומם, אם זה מטעמי ציפוף יתר, או התנגדות לכניסתן של אוכלוסיות חדשות לשכונות הוותיקות, ועוד סיבות ידועות. במברגר שולל את הטענות וטוען שאם זה תלוי בראשי הערים הרי שהם התומכים הגדולים של ההתחדשות העירונית.

"אני מכיר את השיח הזה על ראשי רשויות שלא רוצים את ההתחדשות, זה הולך ונעלם בעיני. יש כמה כאלה, אבל גם יש הרבה מאוד שנלחמים לטובת זה. אני חושב שכשתפיסת עולם רוב ראשי הרשויות בעד זה, יש כאלה שיותר חמים על זה ממני, ראש העיר ירושלים מצהיר מעל כל במה אפשרית שבירושלים יש רק התחדשות עירונית , עד כדי כך שזה בעיני אפילו קצת קיצוני, כי עיר גדולה צריכה להתפתח גם בבנייה חדשה".

ובכל זאת ראשי הרשויות מתקשים לחתום על היתרי בנייה לפרויקטים של התחדשות עירונית , לשיטת במברגר הסיבה לכך היא כלכלית מחוסר תקציב לפיתוח ולתשתיות ולא מסיבות עקרוניות כלשהן. לשם כך משרד הבינוי והשיכון והרשות להתחדשות עירונית חתמו על הסכמי גג עם 12 רשויות מקומיות, במטרה להקצות תקציב לפיתוח ולתשתיות בפרויקטים להתחדשות עירונית בהיקף של 440 מיליון שקל.

"כשרשות מקומית מקימה שכונה חדשה, המדינה מממנת עבורה את כל עלויות הפיתוח והתשתיות, הרשות המקומית לא מוציאה על זה אגורה. בהתחדשות עירונית עד היום המדינה לא ממנה כלל את הפיתוח, כל האתגר נפל על כתפי הרשויות המקומיות

"כשרשות מקומית מקימה שכונה חדשה, המדינה מממנת עבורה את כל עלויות הפיתוח והתשתיות, הרשות המקומית לא מוציאה על זה אגורה. בהתחדשות עירונית עד היום המדינה לא ממנה כלל את הפיתוח, כל האתגר נפל על כתפי הרשויות המקומיות. נכון שזה לא לבנות שכונה חדשה מאפס, אתה נהנה גם מהתשתיות הקיימות, יש לך כבר בתי ספר בשכונה, ועוד. ועדיין, אתה מוסיף יח"ד בכמויות, אתה צריך עוד תשתיות ציבוריות, מדרכות, כבישים, מוסדות ציבור, וכדומה, זה דורש הרבה מאוד כסף. הסכמי המסגרת נועדו להתמודד עם החשש הזה של ראשי הרשויות.

לתפיסתנו, זה היה החסם העיקרי להוצאת היתרי בנייה בהתחדשות עירונית, מעבר לכל הבירוקרטיה המוכרת. אז אולי בבירוקרטיה עוד לא טיפלנו, אבל בסיפור שמסייע במימון התשתיות טיפלנו. הסכמי המסגרת נותנים לרשות המקומית עשרות אלפי שקלים על כל יח"ד שהרשות המקומית מוציאה לה היתר בנייה. כלומר, ראש הרשות רואה מולו בין 12-8 מיליון שקל עבור כל מתחם שהוא מוציא לו היתרי בנייה וזה יניע אותו קדימה להוציא את ההיתרים. בנינו את זה חכם בשיטת כל הקודם זוכה. בסוף יש שם חצי מיליארד שקל, אבל הרעיון היה שכל ראש רשות שרוצה יותר כסף צריך לעבוד יותר מהר. כעת יש ריצה קדימה של ראשי רשויות להוצאת היתרי בנייה, אנחנו רואים את זה קורה".

ההתחדשות העירונית בפריפריה משימה עליונה לשנה הקרובה

ההתחדשות העירונית בפריפריה מתקשה להתרומם. לפי הדו"ח השנתי של הרשות להתחדשות עירונית , עד היום אושרו 0% תוכניות בצפון ו־6% בדרום. הסיבה לכך שאזור הדרום "נהנה" מ־6% הוא משום שמחוז דרום כולל בין היתר את אשדוד וקריית גת, אך בכל אזור באר שבע, דימונה, ערד ואילך לא אושרה אף תוכנית להתחדשות עירונית.

"אני מוכן להודות כנציג הממשלה, שעד היום ממשלת ישראל לא הצליחה לייצר את האופק להתחדשות עירונית בפריפריה. זה אתגר עצום שלנו ובזה אנחנו עוסקים בשנה הקרובה

"אני מוכן להודות כנציג הממשלה, שעד היום ממשלת ישראל לא הצליחה לייצר את האופק להתחדשות עירונית בפריפריה. יש תוכניות ספורות מחוץ למעגל של אזורי הביקוש. אך מעבר לזה אין תוכניות, כולל בערים שיושבות על השבר הסורי אפריקאי שזקוקות להתחדשות העירונית יותר מכול. זה אתגר עצום שלנו ובזה אנחנו עוסקים בשנה הקרובה.

כמדינה שרוצה לראות את הפריחה של התחדשות העירונית מכל ההיבטים, גם בגלל משבר הדיור ובצורך להגדיל היצע, גם בגלל אתגרים ביטחוניים ובצורך בממדים ובחיזוק מפני רעידות אדמה, חייבים למצוא לזה פתרון גם בפריפריה, יש דרכים שבה הממשלה יכולה לתת כדאיות כלכלית גם בבאר שבע וגם בדימונה, כמו קרקע משלימה, או הטבות מס שונות במסגרת הפרויקטים. אנחנו עובדים על זה קשה. יש לנו שר שדוחף את זה מאוד חזק ואני מקווה מאוד שבשנה הקרובה אם תהיה יציבות שלטונית, נצליח להביא שינוי גם בדבר הזה".