הצעדים הקריטיים להשוואת החקיקה בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי

חוק ההסדרים האחרון מורכב מאין ספור רפורמות מבורכות בתחום ההתחדשות העירונית. הרפורמות הגדולות נעשו בתחום הפינוי בינוי מתוך מדיניות ממשלתית מכוונת להעדפת מתחמים גדולים, על פני מתחמים נקודתיים של תמ"א 38/2 . הרגולטוריים במשרד הבינוי והשיכון וברשות להתחדשות עירונית יחד עם רשות המיסים, עוסקים לאחרונה בשאלה אם וכיצד יש להשוות בחוק ההסדרים הקרוב את תנאי החקיקה של תמ"א 38 /2 לתנאי החקיקה של פינוי בינוי .

עופר בביוף סמנכ"ל התחדשות עירונית   בקבוצת נרשא אומר כי במובנים רבים העדפה המתקנת למתחמי פינוי בינוי היא נכונה ותסייע לקידום פרויקטים במתחמים, עם זאת, ישנם כמה תיקוני חקיקה שיש צורך קריטי להשוות בין תמ"א 38/2 לבין פינוי בינוי, וזאת, כדי להוציא לפועל אין ספור של פרויקטי תמ"א 38 /2 מעוכבים.

הדברים נאמרו במסגרת פורום השולחן העגול לעורכי דין העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית, שהתכנס לפני החג בבית מרכז הנדל"ן ברמת גן, ודן בסוגיות ובאתגרים עמם מתמודדים עורכי הדין והיזמים בפרויקטים להתחדשות עירונית. בשולחן העגול ישבו זה לצד זה, עורכי דין מובילים בתחום ההתחדשות העירונית, לצד הרגולטורים הבכירים ממשרד השיכון, יו"ר הרשות להתחדשות עירונית אלעזר במברגר, יועמ"ש משרד השיכון עו"ד אפרת פרוקצ'יה, והממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון עו"ד עמית גריידי.

לצד עורכי הדין והרגולטורים, הנוכחים האזינו להרצאתו של עופר בביוף סמנכ"ל התחדשות עירונית   בקבוצת נרשא שהשתתף באירוע יחד עם היו"ר והבעלים של קבוצת נרשא אמין רמאל. קבוצת נרשא פועלת זה כ־30 שנה בתחום היזמות והביצוע של פרויקטים למגורים ברחבי הארץ. בשלוש וחצי השנים האחרונות החברה מקדמת פרויקטים רבים של התחדשות עירונית במרכז הארץ, בדגש על פרויקטי תמ"א 38/2 . בהרצאתו מנה בביוף מספר תיקוני חקיקה קריטיים בתמ"א 38/2 שיש להשוותם לפינוי בינוי.

הורדת הרוב הדרוש: "כיום בבניינים קטנים מספיק סרבן אחד או שניים שעוצרים את הפרויקט"

התיקון הראשון מתייחס להורדת הרוב הדרוש בפרויקט – ההסדר החדש בפינוי בינוי מפחית את שיעור ההסכמה מכלל בעלי הדירות במקבץ מ -80% ל -67%, לצד ביטול הצורך בחישוב שיעור הרכוש המשותף הצמוד לדירות של אותם בעלי דירות: "התיקון הזה הוא קריטי, בטח בבניינים קטנים של שמונה עד עשרה דיירים שמספיק לפעמים אחד או שניים שעוצרים את הפרויקט, וכך הבניין יישאר עוד עשרות שנים ללא התחדשות עירונית , כמובלעות במרכז העיר".

כמו כן לצורך חישוב הרוב המיוחס, בפינוי בינוי,לא יילקחו בחשבון זכויותיו או חלק מזכויותיו של בעל הדירה שמתנגד לעסקה בשל שימוש לא כדין ברכוש המשותף או בשטח הגובל לבניין או בשל פיצול דירתו למספר דירות שלא כדין". יש לפעול כדי לקדם את הורדת הרוב הדרוש ואת ההסדר בנוגע לעברייני בנייה גם לפרויקטים של תמ"א 38/2 .

הסדרים לקשישים בתמ"א 38: "עניין סוציאלי"

התיקון השני נוגע להסדרים עבור קשישים בפרויקט – במסגרת תיקון מס' 6 לחוק, נקבע בעבר כי בפרויקטים במסגרת פינוי בינוי , קשיש רשאי לסרב לעסקת פינוי בינוי וסירוב זה יחשב כסירוב סביר אלא אם היזם העמיד לקשיש חלופות בהתאם לקבוע בחוק. החלופות השונות נקבעו לבני 75 ומעלה ולבני 80 ומעלה.

ההסדר החדש בפינוי בינוי קובע כי יראו כקשיש - כל מי שמלאו לו 70 שנים במועד חתימת עסקת פינוי בינוי ראשונה בבניין בו התגורר הקשיש, ובלבד שהוא התגורר בדירה בתקופה של שנתיים לפחות. כפועל יוצא מכך מעתה ועל מנת שסירוב של הקשיש ו/או חולה הנוטה למות לא יחשב כסירוב סביר יש להעמיד לבני 75 את החלופות שנקבעו במסגרת תיקון 6 לחוק לבני 80 ואת החלופות שנקבעו עבור בני 75 לבני 70.

למרות ההסדרה בחוק פינוי בינוי , התיקון לא נקבע בהוראות לתמ"א 38/2. לטענת בביוף: "העובדה שאין פתרון מאורגן בחוק, מאלצת את היזמים להמציא את הפתרונות מעצמם, דבר שעולה לנו כיזמים בהוצאות מס מיותרות. אם הייתה חקיקה מסודרת בנושא, זה היה יכול להקל עלינו בדוחות הכלכליים של הפרויקטים ולאפשר להוציא פרויקטים נוספים לדרך. בד בבד היה ניתן לאפשר לאותם קשישים פתרונות מגוונים ללא עלויות מס כלשהם".

בשלב זה אלעזר במברגר יו"ר הרשות להתחדשות עירונית ביקש את רשות הדיבור וחיזק את דבריו של בביוף: "בעיני זה פשוט, בשונה מהסיפור של הפחתת הרוב הדרוש שם יש הטוענים כי קיים שוני בין מדיניות של בניין לבין מדיניות של מתחם מהסיבות הידועות, ההסדרה עבור הקשיש הוא עניין סוציאלי בלבד שנועד לייצר מעטפת לדייר, אז מה זה משנה אם הדייר מתגורר בתוך בניין או בתוך מתחם, מדובר באותו קשיש שצריך להיטלטל. ולכן בעיני זה ברור שצריכה להיות השוואה", אמר במברגר.

הטבות מס גם לבעלי מספר נכסים בפרויקט: "תופעה נפוצה"

הנקודה השלישית נוגעת להסדר החדש בנוגע לריבוי נכסים בפרויקט. בהסדר החדש בפינוי בינוי ביטל המחוקק את ההגבלה המוטלת על מכירת דירה שניה של הדייר. דייר יוכל לקבל פטור ממיסוי בהתקשרות עם יזם גם אם יש לו יותר מדירה אחת בפרויקט ולכל דירותיו בפרויקט. במסגרת תמ"א 38/2 קיימת ההגבלה לדירה אחת בלבד. דהיינו, דייר שיש ברשותו שתי דירות או יותר יהיה זכאי להקלה בנושאי מיסוי בגין דירה אחת  בלבד.

"גם את הנושא הזה חשוב מאוד להשוות לפינוי בינוי. זה נושא שאני נתקל בו מידי יום בפרויקטים. מתברר שיש בלא מעט בניינים אנשים שמחזיקים ביותר מנכס אחד. פינוי בינוי נתן לזה מענה טוב, תמא 38/2 תקועה. יש דרכים לטפל  בנושא, אבל כל דרך כזאת בסוף חוזרת ליזם, ומטילה עליו עלויות מכבידות. ללא חקיקה מוסדרת ישארו פרויקטים רבים "תקועים" ובדגש על בניינים שאינם בתל אביב או באיזורי ביקוש מרכזיים".

הגדרת תוספת לשטחי המסחר: "כיום הפתרון נופל על היזמים" 

נוסף על ההשוואה בין החקיקה החדשה בפינוי בינוי לחקיקה הקיימת בתמ"א 38/2, יש להמציא חקיקה חדשה שתטיב עם הבעלים של שטחי המסחר בפרויקטי  תמ"א 38/2 , שכן מצבם שונה בהרבה מבעלי מסחר בפרויקטים לפינוי בינוי. בניינים רבים כוללים שטחי מסחר, ובעלי שטחי המסחר מהווים חלק מהגורמים הנדרשים ליצירת הרוב החוקי הדרוש. ניתן להגדיר לשטחי המסחר תוספת כמו זו הניתנת לכלל בעלי הדירות.

בפרויקטי פינוי בינוי מוגשת תב"ע חדשה ובה ניתן להגדיר את זכויות הבנייה כולל התוספות למסחר – זאת לעומת פרויקט של תמ"א 38/2 שם מתבססים על תב"ע קיימת אשר לעיתים אינה מאפשרת חריגה משטחי המסחר הקיימים ולעיתים  אינה מאפשרת מתן תוספות לבעלי המסחר.  מצב זה מונע לעיתים הצטרפות של בעלי המסחר לפרויקט תמ"א 38 /2 ומקשה על הוצאתו לפועל.  כמו כן לשטחי המסחר  אין פטור ממיסים על תוספת שטח כדוגמת דירה בפרויקט – דבר המכביד על ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט, כי בסוף זה שוב חוזר ליזם.

בסיום ההרצאה נערך דיון פתוח בהשתתפות כל הנוכחים, בנושא השוואת החקיקה של תמ"א 38/2 לפינוי בינוי. הנוכחים קראו לקובעי המדיניות להתאים כמה שיותר את החקיקה בין תמ"א 38 /2 לפינוי בינוי. יו"ר הרשות להתחדשות עירונית עו"ד אלעזר במברגר סיכם את הדיון ואמר כי בימים אלו מתקיימים דיונים בין משרד הבינוי והשיכון לבין משרד האוצר ורשות המיסים על תיקוני החקיקה בתמ"א 38/2 בחוק ההסדרים הקרוב, תוך תקווה להכניס כמה שיותר מהשיפורים שהועלו במסגרת השולחן העגול לחקיקה.