משבר דיור? נשבר שיא רבעוני ברכישת דירות בשוק החופשי

בשלושת החודשים האחרונים של 2021 נמכרו 40.6 אלף דירות בשוק החופשי. מדובר בשיא היסטורי. כך מדווחים בסקירה של הכלכלנית הראשית באוצר. את ההסבר לכך הם מוצאים בקנייה של משקיעים לפני עליית מס הרכישה.

עוד שינוי מהותי הוא שבאר שבע וחיפה מובילות במספר הרכישות בשוק החופשי. כך למעשה לראשונה הפריפריה מובילה על ערי המרכז. כמו כן מדווחים באוצר כי ברוב הדירות בפריפריה מדובר ברוכשי דירה ראשונה

מדובר בגידול חד של 41% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020 וגידול של 30% בהשוואה לרבעון הקודם. בהשוואה לשיא הקודם של עסקאות, שנרשם ברבעון השני של 2015, כאשר גם הושפע מגל רכישות משקיעים טרם העלאת מס הרכישה עליהם, גבוה מספר העסקאות ברבעון האחרון אשתקד ב-13%.

בתוספת המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות ברבעון הרביעי של 2021 על 44.4 אלף,  גידול של 37% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2020 וגידול של 26% בהשוואה לרבעון הקודם. בהשוואה לשיא הקודם של העסקאות, שנרשם כאמור ברבעון השני של 2015, גבוה מספר העסקאות הכולל ברבעון האחרון אשתקד ב-23%.

בפילוח  הגידול במספר העסקאות בשוק החופשי בהשוואה לרבעון האחרון של 2020 נמצא כי הגידול החד הקיף את כל האזורים, כאשר בולטים במיוחד אזור ב"ש ואזור ת"א, שרשמו שיעורי גידול של 72% ו-62%, בהתאמה. יש לציין כי אזור ב"ש מוביל את הגידול בעסקאות בשוק החופשי בכל הסגמנטים (משקיעים, משפרי דיור ורוכשי דירה ראשונה),בעוד אזור ת"א הושפע בעיקר מהגידול החד ברכישות המשקיעים (גם בקרב הסגמנטים האחרים נרשם גידול ניכר באזור זה, אבל לא במידה הגבוהה משמעותית מאשר זו שנרשמה ברמה הארצית).  הגידול החריג במספר העסקאות באזור ב"ש ברבעון האחרון של 2021 הביא לכך שלראשונה מאז הרבעון הראשון של 2015 (ובפעם השנייה בלבד בעשרים השנים האחרונות לפחות) מוביל אזור זה את מספר העסקאות בשוק החופשי. האזור השני בגובהו במספר העסקאות ברבעון האחרון אשתקד הינו אזור חיפה. כך, לראשונה לפחות בעשרים השנים האחרונות מובילים שני אזורי פריפריה את מספר העסקאות בשוק החופשי.  

שיא גם ברכישה של זוגות צעירים

באוצר מתארים גם  כי רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ברבעון הרביעי הגיעו לשיא של 13.2 אלף דירות, גידול של 18% בהשוואה לרבעון המקביל.

ברבעון הרביעי של 2021  נרכשו ע"י הזוגות הצעירים 13.2 אלף דירות בשוק החופשי (כלומר, בניכוי רכישות במסגרת בסבסוד ממשלתי שעיקרם  במסגרת " מחיר למשתכן "),הרמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו לפחות מאז תחילת העשור הקודם. בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2020 זהו גידול של 18% וגידול של 13% בהשוואה לרבעון הקודם.   

בסיכום שנתי עמד סך הדירות שנרכשו בשוק החופשי על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה (מרביתם זוגות צעירים) על 49 אלף דירות, גידול חד של 30% בהשוואה לשנת 2020. רמה זו גבוהה ב-9% מהשיא הקודם שנרשם בשנת 2015. מעניין בהקשר זה לציין כי דווקא בשניים מהאזורים הבולטים ביותר ברכישות הזוגות הצעירים, אזורי המרכז ורחובות, נרשמה ירידה ברכישות אלו בשנת 2021, בהשוואה לשנת 2015 (באזור המרכז ירידה של 6% וירידה של 4% באזור רחובות). מנגד, בולטים אזורי ב"ש וחיפה עם שיעורי גידול של 41% ו-36%, בהתאמה.

סך הדירות שנרכשו בסבסוד ממשלתי (מרביתן במסגרת " מחיר למשתכן ") ברבעון הרביעי של 2021 עמד על 3.7 אלף דירות, גידול מתון של 3% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2020 וירידה מתונה של 2% בהשוואה לרבעון הקודם.  כשיעור מסך הדירות החדשות שנמכרו ברבעון האחרון אשתקד עמד משקל הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי על 22%, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2017.

עלייה של 29% במשפרי הדיור

בנוסף רכישות משפרי הדיור ברבעון הרביעי הסתכמו ב-14.7 אלף דירות, גידול של 29% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020 וגידול של 22% בהשוואה לרבעון הקודם. בסיכום שנתי רכשו משפרי הדיור 52.5 אלף דירות בשנת 2021, רמת שיא ברכישות אלו לפחות מאז תחילת העשור הקודם. בהשוואה לשנת 2020 זהו גידול של 34%, שיעור גידול אף גבוה במעט מזה שרשמו הזוגות הצעירים בשוק החופשי.

משפרי הדיור המוכרים את דירתם באזורי חיפה  וב"ש נוטים יותר מאשר בכל אזור אחר לרכוש גם את דירתם החדשה באותו אזור. כך, באזור חיפה  שיעור משפרי הדיור שגם את דירתם החדשה רכשו באותו אזור עמד על 82%  ובאזור ב"ש עמד שיעור זה על 81%. מנגד, רק 40% ממשפרי הדיור המתגוררים באזור ת"א רכשו בשנת 2021 גם את דירתם החדשה באותו אזור (22% מהם רכשו את דירתם החדשה באזור המרכז).

שיא של 8.9 אלף דירות שנרכשו על ידי משקיעים

ברבעון הרביעי של 2021 נמכרו ע"י משקיעים  8.9 אלף דירות, הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת העשור הקודם. בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2020 זהו גידול של 52% וגידול של 30% לעומת הרבעון הקודם.

בפילוח גיאוגרפי של מכירות המשקיעים נמצא כי הגידול במכירות אלו הקיף את כל האזורים, כאשר הוא נע בין שיעורי גידול של 21%-16% באזורי הפריפריה הצפונית (נצרת וטבריה) , בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2020, ועד לשיעור גידול של 84% באזור ב"ש. על רקע נתון זה נציין כי אזור ב"ש גם בולט בגידול חד ברכישות המשקיעים

רכישות המשקיעים ברבעון הרביעי של 2021 הסתכמו ב-12.7 אלף דירות, רמה כפולה מזו שנרשמה ברבעון המקביל בשנת 2020 והגבוהה ביותר מאז השיא שנרשם ברבעון השני של 2015

ברבעון הרביעי  של 2021 נרשמה  רמה חריגה של רכישות משקיעים, זאת על רקע הקדמת רכישות טרם העלאת מס הרכישה בסוף נובמבר. סך הדירות שרכשו המשקיעים במהלך הרבעון עמד על 12.7 אלף, גידול של 105% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2020 וגידול של 66% בהשוואה לרבעון הקודם. בהשוואה לשיא שנרשם ברכישות המשקיעים ברבעון השני של 2015, גם כן על רקע הקדמת רכישות משקיעים טרם העלאת מס הרכישה בסוף יוני באותה שנה, נמוכות רכישות המשקיעים ברבעון האחרון של 2021 ב-3%. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל רכישות המשקיעים ברבעון האחרון של 2021 על 28.6%, גידול של 9.4 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2020 וגידול של 6.8 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם. עם זאת, שיעור זה עדיין נמוך משמעותית משיעור השיא שנרשם ברבעון השני של 2015, אז ריכזו המשקיעים 36.3% מסך העסקאות. גם מכירות יד שנייה שברו שיא, 27. 5 אלף דירות, גידול של 38% לעומת הרבעון המקביל

הנתונים לחודש פברואר

בנוסף פרסמה הכלכלנית באוצר את נתוני מכירות הדיור לחודש פברואר.  מהנתונים עולה כי בחודש פברואר נרכשו 10.6 אלף דירות, בדומה לרמה שנרשמה בפברואר אשתקד וירידה  של 8% בהשוואה לחודש ינואר האחרון. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות על  9.8 אלף, גידול מתון של פחות מ-2% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 2% בהשוואה לחודש הקודם. בשלושת החודשים האחרונים (דצמבר 2021-פברואר 2022),מאז הועלה מס הרכישה על משקיעים, נבלם קצב הגידול המהיר בסך העסקאות בשוק החופשי.

רכישות המשקיעים בחודש פברואר נותרו על רמה נמוכה של 1.5 אלף דירות, ירידה חדה של 30% בהשוואה לפברואר אשתקד ורמה דומה לזו שנרשמה בחודש הקודם. בממוצע חודשי עומד מספר הדירות שרכשו המשקיעים בשלושת החודשים שלאחר העלאת מס הרכישה על 1.4 אלף דירות, בדומה לממוצע רכישות המשקיעים בשלושת החודשים לאחר העלאת המס הקודמת בסוף יוני 2015.  עם זאת בעקבות העלאת מס הרכישה מלאי הדירות של המשקיעים התכווץ.