פרופסור רחל אלתרמן בפודקאסט "החזית העירונית": "מגדלי המגורים – אסון תכנוני ותחזוקתי"

יום ראשון הגיע ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 31, שבו אירח אילי בר (מנכ"ל משותף ב-'Ecocity') את פרופסור רחל אלתרמן, מתכננת ערים, משפטנית וחוקרת בכירה במוסד שמואל נאמן לחקר מדיניות לאומית, בעבר שימשה כעשור כחברה במועצה הארצית לתכנון ובנייה. השניים שוחחו על המגרעות של מגדלי מגורים, על החיבור המסוכן בין בית משותף לבין מגדל, ועל ההשוואה בין מגדלי המגורים בעולם לבין מגדלי המגורים בישראל.

להאזנה בספוטיפיי

להאזנה באפל פודקאסטים

להאזנה בגוגל פודקאסטים

"לפני עשרים שנה הייתי חלק מצוות מחקר בטכניון שאותו מימן משרד הפנים שבחן את התכנון והתפקוד של מגדלים המגורים בישראל ממגוון היבטים ופרסמנו מאמר בינלאומי ראשון בנושא המגדלים. בעקבות אותו מחקר כתבתי את הספר 'מגדלים כושלים' ובו אני מדברת על בעיית התחזוקה למגדלי מגורים למעמד הביניים. ועל החיבור המסוכן בין בית משותף למגדל".

ההשלכות התחזוקתיות של מגלדי המגורים

"נכון, מגדלים זה מאוד כדאי ליזמים, והסיבה שהקונספט הזה רץ קדימה, הוא בגלל שיש כמה אשליות שקשורות לכלכלה של המגדלים. מגדל זאת מכונה סגורה. מגדל זה לא בניין מגורים רגיל עם עוד כמה קומות. במגדל יש מערכות טכנולוגיות מאוד יקרות – מערכות חירום, מים, אש, ועוד. כל אחת מהם צריכה תחזוקה שוטפת ולעיתים גם רכישת מכונות חדשות הדורשות חידוש הוני.

בבניין רגיל אנחנו רגילים להוצאות בסיסיות של ניקיון, חשמל ואולי מידי כמה שנים צריך להוציא קצת כסף על זיפות מחדש של הגג. אין עלויות גדולות שצריכים להוציא עליהן הון גדול. נוסף על כך, בית משותף שרובנו מכירים הוא של שלוש וארבע קומות, כך שהדיירים לומדים להסתדר בינם לבין עצמם, אבל במגדל יש למעלה מ־200 דיירים ואין מנגנון חברתי שיאחד בין כלל הדיירים".

כשל שוק – הטרמפיסט

"החוסר במנגנון החברתי יכול לגרום לכשל שוק במגדלים, כשל שוק מסוג הטרמפיסט, זה אומר שכיוון שהמנגנון החברתי לא עובד, ואף אחד לא יודע מה קורה בקבלת החלטות, אז חלק מהדיירים לא משלמים על ההוצאות, משום שהמעלית תמשיך גם ככה לעבוד ומישהו כבר יממן את זה. במקביל, אם יום אחד תהיה הוצאה גדולה שתדרוש השתתפות עצמית גבוהה, דיירים מסוימים ימכרו את הדירה כדי להימלט ולגלגל את ההוצאות הלאה לרוכש, תוך חוסר שקיפות מול הרוכש החדש".

קרן הבית המשותף – בפלורידה זה לא עבד

"משרד המשפטים עובד כעת על חקיקה שתחייב הקמת קרן לבית המשותף במגדלים. הבעיה היא שלא בהכרח שהקרן תכסה את כל העלויות, והיא גם צפויה להעלות את מחירי הדיור כך שלא בטוח שזה יפתור את הבעיה. יצוין, כי בעולם המערבי אין מגדלים למעמד הביניים, יש בסין, הונג קונג, סינגפור ודרום קוריאה. ושם זה בגלל צפיפות עצומה ואין ברירה אחרת. בפלורידה יש קרן הון מחייבת לפי החוק, וחברות הניהול אומרות שכעבור כמה זמן אין מספיק הון בשביל המכונות האלה הגם ששם מדובר רק בעשירים במגדלים כמו במרבית העולם המערבי.

כתוצאה מכך שווי הדירות במגדלים עשוי להיפגע במהלך השנים, ייתכן שאם נשווה דירה חדשה שקונים במגדל לאותה דירה לאחר עשור, היא תהיה שווה יותר באופן נומינלי כי השוק עולה, אבל יחסית לדירות שאינן במגדל והן בעלות איכות דומה בראשית הדרך, אני צופה שהדירה במגדל תהיה שווה פחות".

צריך להצטופף, השאלה רק איך

"נכון, ישראל צריכה להצטופף, אין שום ספק. לפי תחזית הלמ"ס בעוד 20 שנה האוכלוסייה תכפיל את עצמה. שיעור הפריון בישראל הוא פי שניים מהממוצע של מדינות ה־OECD ויחסית לחלק ממדינות דרום אסיה אפילו פי שלושה. אז ברור שצריך לצופף, השאלה היא איך לצופף.

כולם אומרים שחייבים מגדלים כי אין מספיק מקום, אז לא, הניצול המיטבי של קרקע איננו מגדלים, אלא בנייה של 'בנייני רכבות'. בלוק של שמונה עד עשר קומות עם גג שטוח באופן כזה שכל סט של  30-40 דירות עם חדר מדרגות אחד, יהיה בית משותף אחד נפרד מבחינה משפטית.

הבניין הזה הוא בעצם כמו מגדל שמשכיבים ולכן זה מתפרס על אותו שטח קרקע. גם ככה בין כל מגדל למגדל חייב להיות רווח מאוד גדול וזה בגלל מנהרות רוח, קרינה, ופרטיות. הגם, שבמקרה הזה יש רק שני כיווני אוויר, זה לא אסון גדול לעומת הנזקים שהמגדלים יוצרים".

אין היתכנות להתחדשות עירונית במגדלים

"צריך לשים דגש גם על בנייה עם גג שטוח כדי שאם יתעורר צורך, יוכלו לחדש את הבניין במסגרת התחדשות עירונית בדומה לתמ"א 38. המגדלים לעולם לא יוכלו לעבור התחדשות עירונית. אי אפשר להוסיף להם זכויות.

משרד האוצר צריך לבצע בדיקה מקיפה על העלויות העתידיות העצומות הכרוכות הן בשדרוג מגדלים והן בהריסת מגדלים. עלויות התחזוקה - לא יהיה דרך לשדרג את הבניינים האלה ובסוף זה ייפול על הכיס הציבורי אז צריך לעשות חישוב עתידי של המגדלים האלה כדי שבעתיד לא נגיע למחדל המגדלים. הריסת מגדלים היא טראומה עירונית גדולה, בהונג קונג ובסינגפור נאלצים להרוס, בישראל צריך לתכנן טוב כדי שלא יהיה צורך להרוס".