דן קצנובסקי: "חייבים לצמצם ככל האפשר את התלות בין הפוליטיקה לבין הנדל"ן"

דן קצנובסקי, מנכ"ל מרכז הנדל"ן נאם בפתח טקס השקת מדד ההתחדשות העירונית לשנת 2021. את נאומו הוא הקדיש לסוגיית מחירי הדיור לאור הנתונים על עלייה חדשה בשיעור של 13% בשנה האחרונה, בהמשך הוא עמד על הבעיות בעיכובים להוצאת היתרי בנייה בישראל בפרט בתחום ההתחדשות העירונית, ועל הצורך להפריד את הנדל"ן מהפוליטיקה, ולסיום, הוא עמד על חשיבותה של השקיפות – רק עם שקיפות, ענף הנדל"ן יוכל לצלוח את המשברים העומדים בפניו.

בכל שנה מדינת ישראל גודלת בשיעור אוכלוסייה המשתווה לכל העיר חיפה "כיום ישנם בישראל כמעט עשרה מיליון תושבים, ובכל שנה אנחנו גדלים בעוד מאה ארבעים אלף איש. בכל שנתיים אנחנו גדלים בכמות אנשים השווה לעיר חיפה, השלישית בגודלה בישראל. איפה הם יגורו, איפה הם יעבדו בתל אביב, תוך כדי בילוי של ארבע שעות על הכביש – לא משנה מאיפה הם מגיעים מהפריפריה הרחוקה, תוך שהם מנסים לשרוד את המחסור העצום בתעסוקה?  או שאולי מישהו חושב שהחלק הגדול של האוכלוסייה יוכל לאפשר לעצמו לחיות בעיר היקרה בעולם, לקחת משכנתא שתשולם במשך 30 שנה ותהווה שליש מההכנסה שלו כמשק בית – וזה עוד לפני שאני מזכיר את הריבית במשק ואת החשש שהיא תעלה בשיעור משמעותי.

עד מתי הטירוף הזה עוד יימשך? לפני חצי שנה עמדתי על במה זו בדיוק, התרעתי שאם לא נעשה מהלך מהיר - המחירים יעלו בשנה הקרובה ב־12% לפחות. לצערי, זה בדיוק מה שקורה, וכל שנותר לנו הוא לקוות שהעלייה לא תהיה גבוהה עוד יותר. בינתיים אנחנו מתעסקים בדברים השוליים: האם היזם מרוויח יותר מדי, או פחות מדי, האם אפשר לקיים פרויקט עם ארבע דירות, או שחלילה צריך לאשר חמש, ואולי פשוט נמתין: נצא לטיול של שבע שנים, שרק אחריהן נדע פרויקט הפינוי־בינוי שרצינו לקדם בכלל כלכלי או עומד בתקן החדש"

שלוש וחצי שנים בממוצע ארצי להוצאת היתר בנייה לפרויקט מגורים מזערי

"שלוש שנים וחצי לוקח להוציא היתר לפרויקט מזערי של 15 יחידות דיור. בערים נבחרות זה מגיע לחמש שנים לפרויקט תמא בממוצע, ופרויקט פינוי־בינוי 8-7 שנים, במקרה הטוב, שתי קדנציות של ראש עיר נדרשות כדי לקבל היתר, וכולם כאן יודעים כמה דברים יכולים להשתנות בדרך לשם. את כל זה אני אומר לפני שלקחתי בחשבון החתמות, משא ומתן עם הדיירים, ועוד ואחרי כל זה, אחרי שהפרויקט כבר עבר 12 שנים של סיוט בירוקרטי, זה הזמן לטופס 4, לא? ממש לא: מגיעים שירותי הכבאות ומכריזים על תקנות חדשות, מגיעה חברת חשמל ושולחת אותך להטמין כבל, באדמה, תאגיד המים מבקש את שלו וכן הלאה. 

נראה שאנחנו, כולנו יחד, יושבים ברכבת הרים שיצאה כבר מזמן מכלל שליטה. אנחנו רואים שהיא נוסעת לעבר התהום ואף אחד לא יודע איך לוחצים על הבלמים. במקום להתכנס, מיטב המוחות, מחר על הבוקר, ולא לצאת מהחדר עד שעוצרים את השיגעון הזה - על מה אנחנו מדברים במקום להתעסק בעיקר מתעסקים בטפל

היום כל דירה שלישית חדשה באזורי הביקוש מגיעה מהתחדשות עירונית, אבל אין כמעט קרקעות באזורים האלו. זה אומר שהקצב רחוק מאוד מלהיות מספק. אז הגיע הזמן לעשות"

צמצום הקשר בין הפוליטיקה והנדל"ן

"אחד, צמצום הקשר והתלות בין פוליטיקה לנדל"ן. אלו שני תחומים שפשוט לא יכולים להיות כרוכים אחד בשני. ושלא תבינו אותי לא נכון - כולם ראויים וטובים: השרה שקד, השר אלקין, כולם עושים לילות כימים כדי לייצר פתרונות. אבל במציאות הפוליטית המורכבת שיש בישראל, ענף הנדל"ן – שאמור לעבוד עם ראייה של עשרות שנים קדימה, לא יכול לעבוד עם החלטות של פוליטיקאים, שרואים לטווח זמן של שנים בודדות במקרה הטוב. דוגמה טובה היא תמ"א 38 : כבר 15 שנים שזה אוטוטו מבוטל, או מחודש, או לא ברור מה יקרה. איך אפשר לעבוד באי ודאות כזאת"?

ודאות גם ברמת הרשויות המקומיות

"שתיים, ודאות ברשויות המקומיות. כולנו יודעים שהגורם החשוב ביותר סביב היכולת לייצר עוד דירות הוא מנהל ההנדסה והמדיניות של ראש העיר. כמה סיפורים אנחנו מכירים על פעילות ענפה שנקטעת בין לילה כאשר ראש העיר מתחלף? כמה פרויקטים מקודמים במשך חמש שנים ויותר, ופתאום מוצאים את עצמם מתנגשים במדיניות חדשה שלא תואמת למה שהיה עד כה? ואל לנו לשכוח - יש בחירות חדשות בעוד שנה וחצי. 

הוודאות במישור הזה הכרחית: כל עיר תתחייב לבנות תוכנית לפי סעיף 23 בתוך פרק זמן סביר של עד שלוש שנים מהיום, ותגדיר איפה ניתנו זכויות, ואילו זכויות. עד אז תחול תוכנית התמ"א כפי שהיא בכל עיר שאין לה מדיניות סדורה וברורה. כשתגיע החלופה לתמ"א, בתקווה, ההתנהלות תהיה דומה גם לגביה".

השקיפות, מבחן ההצלחה

"שלוש, שקיפות: רק דרך שקיפות המידע והנתונים נוכל לדעת מה הם לוחות הזמנים להוצאת היתר בכל עיר ועיר; מה הם כל השלבים שהפרויקט עובר בדרך; איפה הוא נתקע, ולמה; מה הם החסמים שניצבים בפניו בכל שלב.  כיום ישנו כאוס אדיר בנתונים: כל גורם שולף את הנתונים הנוחים עבורו, וכל מספר זוכה. בפועל כמות טופסי ה-4, כמות הדירות שבאמת יוצאות לשוק נמוכה מאוד - נמוכה משמעותית ממה שהמשק צריך. אני מאמין במשפט "אור השמש הוא חומר החיטוי הטוב ביותר", ועל כן אנחנו במרכז הנדל"ן פועלים כבר שנים ככל שביכולתנו כדי לשקף את הנתונים ולפתור את החסמים הרבים שיש בדרך, מצד כל הגורמים". 

לסיום, הוא מציין כי מדד השקיפות היא העילה המרכזית להקמת מרכז הנדל"ן : "בדיוק מהמקום הזה יצאנו לדרך, מיכאל אסף ואני, לפני שנים, כשראינו איזה כאוס מתחולל בתחום: לא ברור מה נכון ומה לא נכון. לא ברור מי באמת יזם, ומי מספר הסיפורים. מהמקום הזה חברנו יחד למדלן, שהולכים איתנו בדרך המשותפת ממש מההתחלה. זה המקום להודות להם על חתירה לאמת ללא פשרות, על מקצועיות שאין שני לה בענף הנדל"ן – תודה, תודה שלא ויתרתם לאף אחד, שלא עיגלתם אף פינה. לא יכולנו לבקש שותף טוב יותר למדד ההתחדשות העירונית".