ערבויות חוק מכר - המדריך השלם לשנת 2024

ערבות חוק מכר נועדה לשמש בתור הגנה על רוכשי הדירות במקרים בהם עסקת נדל"ן לא יוצאת לפועל בעקבות נסיבות שאינן תלויות ברוכשים, כגון קריסה של הקבלן . הערבות היא אחד האמצעים המרכזיים שהחוק מחייב בכל עסקת נדל"ן, והיא מעוגנת בחוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). ערבות חוק מכר היא הסעד העיקרי שהקבלן מספק בתחילת העסקה, כאשר בהמשך הדרך היא יכולה להתחלף בבטוחות מסוגים אחרים, כמו רישום הערת אזהרה .

ערבויות חוק מכר הן סוג של ערבות בנקאית המופקת על ידי מבצע פרויקט הנדל"ן ( הקבלן , היזם),אשר נועדה לשמש ביטוח ועירבון לכסף שהרוכשים מעבירים לדירה עד לרגע בו העסקה מגיעה לשלבים מתקדמים יותר של רישום הערת אזהרה או מועד חתימת הסכם החכירה בין הרוכש לבין רשות מקרקעי ישראל (במקרים בהם מדובר על קרקע בחכירה). הערבות מופעלת במקרים בהם הדירה לא נמסרת לרוכש, בנסיבות כלכליות או במקרים של מרמה.

לאחר שנים בהן הנוסח של הערבויות לא היה מוגדר באופן ברור מצד המדינה, בשנת 2011 נכנסו לתוקף תקנות המסדירות באופן יחסית מדויק את הנוסחה של הערבות הבנקאית, בנוסח כתב ערבות לפי חוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). בין היתר, הנוסח מגדיר כי הערבות תכלול פרטים על הדירה, מהות הערבות, הפרשי הצמדה, מועד התשלום, פקיעת הערבות, המחאת הזכויות על פי הערבות וערבות לשניים או יותר.

על פי הנוסח הנוכחי של סעיף ערבויות בחוק המכר, הגבול העליון של התשלום אותו ניתן להעביר לקבלן או ליזם במעמד החתימה על חוזה הוא 7% ממחיר הדירה. הכסף ששולם יישמר אצל עורך דין נוטריון. היזם רשאי לדרוש סכומים גבוהים יותר מ-7% אך כל סכום שגבוה מ-7% יבוטח באופן מוחלט מול בטחונות מספיקים. את הערבות יש להעביר לצד המוכר תוך שבועיים מהמועד בו קיבל הצד המוכר את התשלום.

העברת הכספים לחזקת המוכר ( הקבלן ) תעשה רק עם רישום הערת אזהרה או הענקת בטוחה אחרת לרוכש, כאשר הערבות מושבת לקבלן. יש לשים לב לכך שסוג הבטוחה משפיע על פריסת התשלומים: אם הבטוחה היא ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, התשלומים לא יושפעו מקצב ההתקדמות של הפרויקט. ערובות מסוגים אחרים יהיו צמודות לקצב ההתקדמות.

חשוב לשים לב שיש להעריך את השווי של כל דירה בנפרד, בהתאם למאפיינים ספציפיים (קומה, גודל וכד'). שווי הדירה נקבע לרוב על ידי שמאי מטעם הבנק המספק את הערבות.

עוד חשוב לדעת כי ערבות חוק מכר מחייבת קבלנים גם בפרויקטים של התחדשות עירוניתותמ"א 38. במקרים של קבוצת רכישה אין ערבויות חוק מכר, משום שהדירות מוקמות על ידי חברי הקבוצה ולא על ידי הקבלן .

מידת ההגנה המוענקת על ידי ערבות חוק מכר

ערבות חוק מכר מעניקה מידה מסוימת של הגנה עבור הרוכשים בביצוע עסקה משמעותית בחייהם, אך ההגנה אינה מוחלטת, משום שהערבות לא מתייחסת לכלל התרחישים האפשריים, כלומר להוצאות הצפויות קבוצת במקרה של שיבוש.

ערבות חוק המכר וחוק המכר באופן כללי, לא מתייחסים למועד בו הדירה מועברת לרוכש או לקצב ההתקדמות של בניית הפרויקט. כלומר, עיכוב בלוח הזמנים לא מהווה עילה מבחינת חוק המכר על מנת לממש את ערבות חוק המכר. בנוסף, גם במקרים בהם הדירה סבור שאין התאמה בין מה שהרוכש קיבל לבין מה שחשב שיקבל, בית המשפט נוטה שלא לאפשר מימוש של ערבות חוק המכר. כלומר, במקרה של הפרות חוזה של מפרט סופי נמוך ממה שהובטח, הרכבת ריצוף לא נכון וכד' – ערבות חוק מכר לא תגן עליכם.

מימוש ערבות על פי חוק המכר

התרחישים אשר עשויים להוביל למימוש הערבות הוא פירוק או כינוס נכסים של החברה המשווקת\מבצעת של הפרויקט, הקפאת הליכים (במקרים של שותפות מספיקה הקפאת הליכים של אחד השותפים על מנת לממש את הערבות),צו פירוק עבור החברה, הטלת עיקול על הדירה, או לפי פסיקה בה איחור קיצוני במסירת החזקה בדירה מאפשר מימוש של הערבות, בעיקר במקרים בהם ברור שהחזקה לא תימסר גם בעתיד. חשוב לציין כי ערבות חוק המכר מועברת על ידי הבנק לפי קצב התקדמות הפרויקט ועמידה ביעדים, תוך העברת אישורים מתאימים מהקבלן לרכוש.

מימוש ערבות עשוי להיות תהליך משפטי לא פשוט. כאשר הרוכשים פונים לבנק המלווה של הפרויקט או לגורם הפיננסי אשר צריך לממש את הערבות, הדרישה לרוב היא פסק דין או החלטה שיפוטית המורה על מימוש ערבות חוק המכר במקרה זה, בהתאם לאחד התנאים למימוש. כלומר, מימוש הערבות דורש הליך ביורוקרטי או משפטי, מה שמוביל להתארכות ומורכבות התהליך עבור כל הצדדים המעורבים.

חשוב לציין כי לא ניתן להעביר את ערבות חוק המכר בין קונים - כך שמי שקנה דירה מקבלן אבל לאחר מכן מוכר אותה לאחרים, לא יכול להעביר עם המכירה את ערבות חוק המכר.

עוד חשוב לזכור- האחריות על המצאת ערבות חוק המכר חלה אך ורק על הגורם המוכר את הנכס, ולכן בקשה מהרוכש להמציא את ערבות חוק המכר אינה תקפה מבחינה חוקית. אם הקבלן אינו מעמיד ערבות, הדבר אינו חוקי ויש להגיש נגדו תלונה אצל הממונה על חוק המכר (ניתן להגיש גם בעילום שם). בנוסף, אין להתקדם בעסקת הרכישה, כמובן, משום שהקבלן לא מספק את רשת ההגנה המספקת, בנוסף לעבירה על החוק.

לצד הערבות, מומלץ לחתום על הסכם תשלומים אשר שומר על זכויות הקונה מבחינת פריסה והגדרת שלבים ספציפיים של ביצוע הפרויקט בהתאם לעמידה של הקבלן בהתחייבויותיו.

עבור קבלן המוכר דירה חדשה, אסור לקבל מעל 7% ממחיר הדירה אלא אם הבטיח את כספם של הרוכשים באחת מן הדרכים האלו: ערבות בנקאית , ביטוח בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכש הדירה, שעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה לטובת רוכש הדירה, הערת אזהרה לטובת הרכוש או העברת הבעלות (או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע) על שם הרוכש.

כלומר, כל רוכש דירה חדשה מקבל המשלם יותר מ-7% ממחיר הדירה, זכאי לכך שכלל הכספים ששילם (לרבות 7% הראשונית מתוך המחיר) יובטחו על ידי הקבלן באחת מדרכים אלו.

במקרים בהם הקבלן הבטיח את כספי הרוכש באמצעות מתן ערבות בנקאית או עריכת ביטוח, הוא רשאי להחליף את הערובה בדרך אחרת (ביטוח\שעבוד\ הערת אזהרה \העברת בעלות לטובת הרוכש),כל עוד בניית הדירה הושלמה, החזקה בדירה נמסרה לרוכש ולא נקבע בחוזה המכר כי המוכר אינו רשאי להחליף את הערובה.

במקרים בהם הבטחת כספי הרוכש מומשה על ידי שעבוד הדירה, רישום הערת אזהרה או העברת בעלות, הרוכש זכאי לכך שמועדי התשלום ייקבעו על פי קצב התקדמות הבנייה, גם אם בחוזה מכר הוסכמו מועדי תשלום אחרים.

סיכום

לסיכום, ערבויות חוק מכר הן אמצעי המגן על רוכשי דירות בשלבים הראשונים של הפרויקט, והן מיועדות למימוש במקרים בהם עסקת נדל"ן לא יוצאת לפועל כתוצאה של סיבות שאינן תלויות ברוכשים, כגון פשיטת רגל של הקבלן . ערבות חוק מכר מעוגנת בחוק, והיא ערבות בנקאית המופקת על ידי מבצע הפרויקט עד להחלפתה באמצעים אחרים כגון הערת אזהרה .

לפני חתימה על הסכם מכר, יש לוודא כי הקבלן מספק ערבויות חוק מכר על פי חוק ובהתאם לאחוז התשלום מתוך מחיר הדירה.