מימון תמ"א 38 - המדריך השלם לשנת 2024

תחום ההתחדשות העירונית רושם שינויים וצפוי להמשיך במגמות השינוי בשנים הקרובות. לצד חברות יזמיות וגדולות בעלות עתודות מזומנים, עוד ועוד יזמים שהתמקדו עד עכשיו בפרויקטים קטנים יחסית של תמ"א 38 /1 ותמ"א 38/2 שואפים לקדם את עצמם במעלה הסולם ולפעול בשוק הפינוי-בינוי, אשר כולל דרישות הון תובעניות בהרבה. על רקע הצורך בהריסה ובנייה מחדש של מתחמים שלמים, ההון העצמי הגבוה הנדרש מהיזמים גבוה במאות אחוזים לעומת פרויקט של חידוש בניין אחד.

השלב הראשוני של הפרויקט אינו דורש הוצאות משמעותיות - שלב גיבוש העסקה, קידום תכנית בניין עיר חדשה, יצירת התקשרות עם עורך דין ואיסוף חתימות דיירים. עם זאת, לטובת הקמת הפרויקט היזם נדרש להעמיד הון מקדמי של עשרות מיליוני ש"ח לצורך ערבויות ביצוע לבעלי הדירות, ערבויות לבנקים למשכנתאות, ערבויות שכר דירה בתקופת הפינוי, פוליסות חוק מכר ועלות הבנייה בפועל, כמובן.

מימון נדל"ן הוא חלק חיוני ומובנה בתהליך מימוש של פרויקט תמ"א 38. ישנם מקרים מועטים בהם היזם מבצע את הפרויקט כולו במימון עצמי, אך במרבית המקרים הוא פונה למקורות מימון חיצוניים.

אפשרויות מימון תמא 38

על מנת לקבל מימון תמ"א, על יזם תמ"א 38 להגיע עם הון עצמי לפרויקט, כחלק מהפגנת האמון שלו בפרויקט וההתחייבות שלו לקחת על עצמו סיכון למען הצלחת הפרויקט. הגופים המרכזיים המספקים מימון תמא הם בנקים, גופים מוסדיים כמו חברות ביטוח וחברות למימון חוץ בנקאי לפרויקטים. בנוסף, ניתן לבציע גיוס הון בשוק ההון באמצעות הפקת אגרות חוב, או להכניס משקיע חיצוני אשר הופך לשותף בפרויקט.

ברוב המקרים, ההכנסה המגיעה ליזם בעקבות מכירת הדירות החדשות בבניין עוברת לפירעון הדרגתי של האשראי הפיננסי שניתן לו, עד ליצירת עודפים וקבלת הרווח לכיסו.

בחישוב עלות הפרויקט הגוף המממן לוקח בחשבון פרמטרים כגון אגרות היטלים ועלויות תכנון, עלויות בנייה, עלויות חנייה (מרתף, מכפילים),עלויות שיווק, עלויות פיקוח וניהול הנדסי, עלויות תקורה והוצאות מימון וליווי.

עלויות המימון מורכבות מעמלות הקמה ועריכת מסמכים, עמלת הקצאת אשראי\ארגון חוב, עמלת אי ניצול אשראי, שיעור הריבית על האשראי, ערבויות\פוליסות במסגרת בטוחות של חוק מכר, ערבויות לבעלי הקרקע וערבויות ביצוע.

ליווי בנקאי במימון תמ"א 38/1 ומימון תמ"א 38/2

על אף שליווי בנקאי דורש מהדיירים להעמיד את הזכויות שלהם בקרקע בתור ערבות, יש באופציית ליווי בנקאי יתרונות משמעותיים עבור הדיירים. הליך אישור קבלת המימון מצד הבנק כולל בדיקות של תנאי סף מבחינה מקצועית ואיתנות פיננסית. בנוסף, הבנק בודק את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ומחייב את היזם להביא הון עצמי. דרישות ההון עצמי של הבנקים מיזמים יכול לנוע בין 20% ל-40% מסך העלויות. במקרים בהם היזם לא מצליח להשלים את הפרויקט, הבנק המלווה צפוי למנות כונס נכסים ולמכור את הפרויקט (לעומת גורם מימון חוץ בנקאי אשר ממנה מנהל מקצועי חלופי המשלים את הפרויקט).

בשיטת אובליגו-ביטחונות, הנקראת גם שיטת המימוש, תפקידו של הבנק הוא לוודא שיש בידיו בטחונות מספקים מצד היזם כך שבמקרה שלכשל, יהיה ביכולתו של הבנק לפרוע את האשראי באמצעות מימוש הבטחונות. במקרים כאלו, הבנק מממש את נכסי הפרויקט, לרבות דירות שנמכרו כבר (אם שועבדו לטובת הבנק),בזמן שרוכשי הדירות מקבלים את הכסף על פי הערבויות שהונפקו מולם.

ליווי פיננסי סגור הוא תהליך נפוץ שפותח על ידי המערכת הבנקאית כדי לצמצם את הסיכון מצד היזם ולהבטיח במקביל מקורות מימון מספיקים ואת קבלת הכספים מרוכשי הדירות, יחד עם האפשרות למנף ולהרחיב את פעילותו העסקית. הליווי סגור משום שהוא מפריד את הפרויקט בתור יחידה עסקית-פיננסית סגורה, המופרדת משאר הפעילות של היזם. ביצוע ההפרדה מבטיח כי בכל רגע נתון יהיו מקורות מספיקים לפירעון מסגרת האשראי ועמידה בהתחייבויות מול הרוכשים. כחלק מהליווי מבוצע פיקוח הנדסי ופיננסי מטעם הגוף המממן, אשר מאשר גם את החוזים עם הקבלנים הראשיים, קבלני המשנה ונתוני שירות מרכזיים.

מימון חוץ בנקאי לתמ"א 38

ענף מימון חוץ בנקאי לפרויקטי נדל"ן נמצא בצמיחה בשנים האחרונות, וכיום הוא מהווה אחוז ניכר מהיקף מימון פרויקטי תמ"א 38 בישראל. חלק מהיתרונות של בחירה בגופי מימון הוא הדרישה להון עצמי של 0%-20%, שיעור נמוך יותר משל הבנקים.

הסיבה להון העצמי הנמוך עשויה שלא לבצע מחוסר איתנות פיננסית, אלא מניהול של מספר פרויקטים במקביל, כך שיכולת הקצאת ההון העצמי שלהם לכל פרויקט מוגבל. לכן, חברות המימון החוץ-בנקאי מתרכזות יותר בכדאיות הכלכלית של כל פרויקט, ומבטיחות לעצמן את הבטחונות המספיקים עבורן כדי לספק את האשראי הנדרש.

האפשרויות הנפוצות הן קרן מימון חוץ בנקאית וחברות ביטוח. קרנות השקעה המציעות מימון תמ"א מגייסות את כספיהן ממשקיעים פרטיים, גופים פיננסיים וגופים מוסדיים, והן מקבלות את התמורה שלהן כחלק מהרווחים העתידיים המתקבלים מהפרויקט או מתשלומי ריבית.
בהשוואה לבנקים, תקופת ההמתנה בין הגשת הבקשה לאשראי חברות מימון חוץ בנקאיות קצרה יותר.

לפני כעשור, חברות ביטוח גדולות נכנסו לשוק והפכו עם השנים לגורם מרכזי באספקת אשראי חוץ בנקאי לפרויקטי נדל"ן ומימון תמ"א בפרט. התנאים הרגולטוריים אשר חברות המימון החוץ בנקאי חברות הביטוח עומדים בפניהם שונים מהרגולציה שהבנקים כפופים לה, מה שמאפשר לאותם גופים לספק יתרונות אחרים במתן מימון.

ההבדלים בין ליווי בנקאי למימון חוץ בנקאי

כאשר מדובר על מימון תמא, כדאי להכיר באופן כללי את ההבדלים בין ליווי בנקאי למימון תמא מגוף חוץ בנקאי. הפיקוח השמאי וההנדסי מבוצעים בשני המקרים על ידי משרד מפקחים המאושר על ידי הגוף המממן. בכל הנוגע לפיקוח כלכלי, במימון תמא מהבנק הפיקוח מבוצע על ידי משרד מפקחים המאושר על ידי הבנק, לעומת מימון חוץ בנקאי בו הפיקוח מבוצע לרוב ישירות על ידי הגוף המממן.

דרישות ההון העצמי עומדות על 20%-40% בליווי בנקאי (כאשר לאחר השלמת הון ניתן להגיע עד ל-8%-16%) לעומת מימון חוץ בנקאי בו הדרישה עומדת על 0%-20%. קצב הטיפול בבקשת המימון עורכת חודשיים עד 4 חודשים בליווי בנקאי לעומת חודש (ואף פחות מכך) במימון חוץ בנקאי. כאמור, במקרה של כשל, הבנק ממנה כונס נכסים ומוכר את הנכסים למרבה במחיר, לעומת גוף של מימון חוץ בנקאי אשר ממנה גורם שממשיך ללוות מקצועית את הפרויקט עד להשלמתו.

השלמת הון עצמי באמצעות מימון - הלוואות מזנין

בחלק מהמקרים, היזם נדרש למימון הון עצמי, כלומר להשלים הון עצמי מגוף המימון, על מנת לעמוד בתנאי הסף לקבלת שאר האשראי. הלוואה זו מכונה 'הלוואת מזנין', שמשמעה 'קומת ביניים' באדריכלות. הגוף המלווה דורש לרוב בטחונות מופחתים בהשוואה לחוב רגיל (כגון משכנתא בדרגה שניה). הלוואה זו תוחזר בתשלום אחד כולל ריבית, באמצעות החזר שיעור מסוים מרווחי הפרויקט או שילוב בין שתי האופציות.