מדוע רשות המיסים לא מכירה בעלויות בניה הנקבעות על פי חוות דעת שמאית?

כאשר המוכר לא רכש דירת מגורים מוכנה, אלא רכש קרקע, עליה בנה את דירת המגורים בעצמו, ניתן להפחית לצורך חישוב השבח (הרווח),שנוצר לו במכירה, גם את עלויות הבניה של הדירה, המהוות הוצאות השבחה .

על מנת לוודא כי עלויות הבנייה עליהן מצהיר המוכר אכן נכונות, מבקשת רשות המיסים להציג קבלות/חשבוניות תמורת שירותי הבנייה שקיבל. באותם מקרים שבהם אין בידי המוכר קבלות/ חשבוניות להציג (וכך הוא במקרים רבים כאשר הדירה נבנתה לפני שנים רבות),דרך מקובלת נוספת להעריך את אותן עלויות בנייה שהתהוו, הינה להזמין חוות דעת מקצועית משמאי מקרקעין, אשר תפקידו להעריך את שווי עלויות הבנייה בהתאם להיקף הבנייה ואיכותה.  

בשנה האחרונה מסתמנת מגמה במשרדי מיסוי מקרקעין : חוות הדעת המקצועיות, הנערכות ע"י שמאיי מקרקעין מוסמכים לצורך הערכת עלויות הבנייה של בתים פרטיים יקרים, נדחות באופן די גורף. הדחייה היא בעילות שונות טיפוסיות, החל מטענה שיש לצאת מנקודת הנחה שעלויות הבנייה לא שולמו למי שביצע את הבנייה כנגד חשבונית מס אלא שולמו ב"שחור", ועל כן יש להפחית את מרכיב המע"מ מעלויות הבנייה, דרך טענה שיש לקחת מקדמים נמוכים לעלויות של בניית מרתפים בהשוואה לעלות מ"ר בנייה עיקרי או שאין לחרוג בבתים פרטיים באופן משמעותי מעלויות הבנייה שנקובים במחירוני דקל, וכלה בטענות שמחוברים מסוימים (כגון מטבחים מותאמים אישית, מערכות אודיו מובנות וכו') הינם "מיטלטלין" הניתנים לניתוק אשר אין לראות בהם חלק מעלות הבנייה של מקרקעין.

לאחרונה, אף נתקלנו במקרים שבהם בשומה המתוקנת שמוציאות רשויות מיסוי מקרקעין , נקבעות, בלי הסבר שמניח את הדעת, עלויות בנייה נמוכות ב־40-60 אחוזים לעומת הערכת השמאי שצורפה להצהרה המקורית – הפחתה המוצגת על ידי משרדי מיסוי מקרקעין כהפחתה בהתאם להנחיה "פנימית". במקרים רבים, בהינתן שמדובר על דירות יוקרה שהושקעו בהם עלויות בנייה גבוהות מאוד, משמעות עמדת רשות המיסים היא תשלום של מאות אלפי שקלים נוספים על ידי המוכר, עקב אי התרתן בניכוי, בחישוב השבח, של כלל עלויות הבניה המוערכות שהוציא מכיסו.

טענות לא מבוססות

סוגיות שמאיות הן מקור לא אכזב לוויכוח מול רשות המיסים, אך להתנהלות של משרדי מיסוי מקרקעין במקרה זה, קשה למצוא הסבר מניח את הדעת, בייחוד כיוון שנראה כי חישוב עלויות הבנייה הנעשה על ידי הרשות, נקבע באופן אקראי למדי. בעוד שהמוכרים מזמינים שמאי מקרקעין אשר מגיע לנכס, רואה אותו במו עיניו ובוחן אותו לפרטיו ויורד, בהתאם לניסיוננו, לרזולוציות גבוהות, משרדי מיסוי מקרקעין, לעיתים, לא טורחים לשלוח לנכסים המדוברים שמאי מטעמם, ושומות לפי מיטב השפיטה מתקבלות לא אחת ללא פירוט ונימוק הולמים.

ברור לכל בר דעת כי לא ניתן לנהל ויכוח על סוגיה שמאית מבלי לבחון פרטנית את הנכס הנמצא במחלוקת. כל עוד מיסוי מקרקעין מסרב לעשות זאת, האופן בו הוא מחשב את עלויות הבנייה נעשה באופן "תיאורטי", לא ספציפי לדירה המסוימת, על פי מחירוני בנייה בסיסיים שלא תואמים בהכרח את הבנייה שנעשתה בשטח.

גם הטענה שאם אין למוכר קבלות או חשבוניות להציג בגין שירותי הבנייה שקיבל, יש לצאת מנקודת הנחה שהעבודה נעשתה ללא חשבונית מס, באופן שהקבלן המבצע לא דיווח על הכנסה ולא שילם מע"מ, היא טענה בעלמא, שנטל הוכחתה, לפחות בראשית ראיה, צריך להיות מוטל על כתפי רשויות מיסוי מקרקעין . בנוסף, יש בבסיס הטענה הזו שלוש בעיות מהותיות נוספות:

• ניתן להוכיח הוצאות, בגדרו של חוק מיסוי מקרקעין , גם בדרכים שאינן הצגת ראיות ישירות להוצאה (קרי ללא הצגת קבלות או חשבוניות). חוות דעת שמאית היא אחת מהן. הדרך לסתור אותה היא על ידי מתן חוות דעת שמאית מנוגדת וניהול ויכוח מקצועי וענייני, כאשר בין אם תתקבל ובין אם לאו, אין מקום להנחה גורפת לפיה, אם אין מסמכים המעידים על ההוצאות, לא שולם מע"מ עבורן. חוות הדעת השמאית נועדה להוכיח מה העלות לבניה כ"תקן", כסטנדרט, אצל מי שבנה ושילם את מלוא התשלומים שהיה עליו לשלם לקבלן/לקבלנים המבצע/ים.

• נוצר מעגל שוטה, שכן, על מנת שיוכל המוכר להפריך את טענת מיסוי מקרקעין , ולהוכיח את תשלום המע"מ מצידו למי שביצע את הבנייה, הוא צריך להביא את חשבונית המס, אלא שזו הרי חסרה ואינה בידיו, שהרי אם הייתה בידו, ממילא לא היה פונה מלכתחילה לחוות דעת שמאית. 

• אין זה סביר לצפות ממוכרים לשמור קבלות וחשבוניות, בעיקר בעבור שירותי בנייה שניתנו לפני שנים רבות. רוב החשבוניות והקבלות, שניתנו בעבר הרחוק יותר, היו מסמכים פיסיים ולא דיגיטליים, לא נהוג היה לסרוק מסמכים, וממילא עד לשנת 2014 ניתן היה לקבל פטור במכירת דירת מגורים פעם ב-4 שנים, וגם לא הייתה תקרת שווי למחיר דירה הפטור ממס, כך שהצורך בשמירת חשבוניות וקבלות היה מועט (חלק ניכר מאוד של מכירת דירות המגורים עד לסוף שנת 2013 היה פטור ממס). 

למעשה, רשות המיסים בעצמה ניסתה לצאת בעבר ביוזמה ליצירת מסלול אלטרנטיבי של תשלום מס שבח בגובה 15% למוכרי דירה שאין ברשותם קבלות/ חשבוניות. בסופו של דבר, היוזמה לא יצאה לפועל, אך יש בכוונה לבצעה, כדי להראות כי רשות המיסים עצמה מכירה בקושי לשמור על תיעוד להוצאות שהוצאו בבניית דירת מגורים.

מסקנה: בשורה או גזרה?

מובן שעמדת משרדי מיסוי מקרקעין , הדוחה כעניין עקרוני את חוות הדעת השמאיות להערכת עלויות בניית דירת מגורים פרטית, שממציאים המוכרים, ומתייחסת אליהן בחוסר אמון, היא גזרה. היא מציבה את המוכרים במצב של עימות מובנה עם רשות המיסים, אשר גוזלת משני הצדדים משאבים של זמן וגם משאבים כספיים, ויוצרת חוסר ודאות ואף פוגעת באמון הנישומים ברשות. גם עיקרון מיסוי הרווח הכלכלי האמיתי יוצא מקופח לא אחת, משום שמוכרים אינם מוצאים לנכון לגרור את הוויכוח בינם לבין משרד מיסוי מקרקעין להתמודדות בבית המשפט, שעלויותיה ניכרות.

הבשורה היא שישנם מספר כלים להתמודדות עם הגזרה, שניתן להכליל ולהכתיר אותם בכותרת "הוכחה ממספר כיוונים". במסגרת כלים אלה, המדובר, בין היתר, בהזמנת חוות דעת שמאית מפורטת ומנומקת היטב; פנייה, במידת האפשר, לאנשי המקצוע שביצעו את עבודות הבניה בשעתו; ביקור של המייצגים עצמם בנכס והתרשמות מפריטי בנייה מיוחדים או יקרים; מאמץ להשיג חשבוניות וקבלות, אפילו חלקיות, מהן ניתן יהיה ללמוד על סטנדרט הבנייה (בבחינת: "ראו כמה עלה המטבח לפי חשבוניות שהמצאנו, ושערו לאיזה סטנדרט של בנייה ועלויות מכוונת הבניה"); בדיקה של המייצגים תוך הסתייעות במוכר מה היו עלויות הבנייה של בתים שכנים ככל שאותם שכנים שמרו על אסמכתאות בגין הבנייה; פניה למשרד מיסוי מקרקעין בבקשה לגילוי מסמכים ונתונים ביחס לעלויות הבנייה שהוכרו על ידם בבתים דומים וכו'. 

מניסיון שנצבר אצלנו בטיפול במחלוקות בין מוכרים לבין משרדי מיסוי מקרקעין בסוגיית עלויות הבנייה של בתים פרטיים יקרים עולה, שככל שהמוכרים מקפידים לנקוט בגישה רב-מערכתית, שכוללת מגוון של אמצעי הוכחה, כך עולים סיכוייהם שמשרד מיסוי מקרקעין יתקרב בהערכת עלויות הבנייה מצידו, להערכה השמאית שהביאו.

למעבר לאתר משרד עורכי הדין יוסי אלישע קלדרון ושות' לחצו כאן