בנק ישראל הגיש את הדו"ח השנתי לשנת 2021 ומציג: הסיבות לעליית מחירי הדירות

נגיד בנק ישראל פרופסור אמיר ירון הגיש היום את הדו"ח השנתי של הבנק לשנת 2021 לידי נשיא המדינה יצחק (בוז'י) הרצוג. פרק מיוחד בדו"ח עוסק בשוק הדיור וחלק נכבד ממנו עוסק בשאלה 'מדוע עלו מחירי הדירות'. "בשנת 2021 הואצה הפעילות בשוק הדיור. ההשקעה בבנייה למגורים התרחבה, מספר העסקאות הגיע לשיא, ומחירי הדירות עלו בכ-13.0%. גידול הפעילות ובצדו עליית המחירים החדה מעידים כי מקור ההתעוררות של השוק הוא בצד הביקוש בשילוב חששות להצטמצמות ההיצע", נכתב בפתח הפרק.

תחילה, בנק ישראל השווה את שיעור עליית מחירי הדירות בישראל לעומת שאר מדינות הOECD, מהנתונים עולה כי גם במדינות נוספות מחירי הדיור זינקו, בחלקם נרשמה עלייה של למעלה מ־20% לעומת שנת 2020 כפי שמשתקף בגרף המצורף מטה.

בנק ישראל מצביע על הסיבות לגידול בביקוש. השינויים בעקבות הפחתת מס הרכישה למשקיעים בחודש יוני 2020 ולאחר מכן לקראת העלאת מס הרכישה בחודש נובמבר 2021. כמו כן, הבנק מציין כי ביטול תוכנית מחיר למשתכן בחודש ספטמבר 2021 והשקת תוכנית מחיר מטרה גרמה לעלייה בביקושים בקרב רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי בעקבות חוסר האטרקטיביות של מחיר מטרה לעומת מחיר למשתכן: "תגובת הביקוש לשינויי המדיניות – הפחתת המס למשקיעים והשינויים במדיניות סבסוד הדירות לזכאים – היא, ככל הנראה, גורם משמעותי לעליית מחירי הדירות שהואצה מאז המחצית השנייה של 2020". 

עוד נכתב: "ירידת התשואות הריאליות בשוק ההון ועליית מחירי התשומות בבנייה למגורים תרמו גם הן לעליית המחירים, וככל הנראה ימשיכו לתמוך בהן לפחות בזמן הקצר, אולם לא ניתן להסביר בעזרתן לא את עוצמת עליית המחירים ולא את עיתוי האצתם. מעבר לכך, ייתכן שהאטת הפעילות בענף עם פרוץ משבר הקורונה יצרה ציפיות לעליית מחירים, ואלה תרמו  לעלייתם בפועל".

טענה נוספת אותה בנק ישראל ביקש להפריך, נוגעת לקשר בין הזינוק בעובדים ובשכר בעולם ההיי־טק לבין עליית מחירי הדיורת. בנק ישראל מסתייג מהטענה ואומר שהאזור בו עובדי ההי־טק משפיעים על היקף הביקושים מוגבל לאזור תל אביב בלבד: "גידול הביקוש של עובדי ההיי-טק לדירות התרכז בעיר תל אביב, ונראה שתרומתו לעליית מחירי הדירות מוגבלת לאזור זה".

בנק ישראל תוקף את ההחלטה להעלאת מס הרכישה למשקיעים והברחתם מהשוק: "בישראל כשני שלישים ממשקי הבית גרים בדירה בבעלותם, ורובם המכריע של הנותרים שוכרים דירה בשוק הפרטי. שיעורים אלה דומים לנתוני מדינות ה-OECD. כדי להבטיח שוק שכירות עמוק ומתפקד נדרשים משקיעים שירכשו דירות במקביל לצמיחתו של המשק, ועל כן צעדים שמטרתם להדיר את המשקיעים מהשוק אינם רצויים".

במקביל, בנק ישראל מעודד את ההתפתחות של שוק השכירות ארוכת הטווח בישראל באמצעות החברה הממשלתית דירה להשכיר : "כן רצויים צעדים להעמקת שוק השכירות לטווח ארוך, המשמש תחליף טוב יותר לבעלות על דירות. המפתח להורדת רמת שכר הדירה ושיפור איכותן של הדירות המושכרות טמון בגידול של מלאי הדירות במשק, דהיינו בהיצע". 

לסיכום כותבים בבנק ישראל: "הערכתו כי מקור הבעיה בשוק הדיור היה, והוא עדיין, ההיצע. היצע הדירות קשיח לא רק בטווח הקצר, אלא גם בטווח הארוך. וכתוצאה מכך זעזועים שונים בשוק הדיור מתבטאים קודם כול בשינוי של המחיר, ואילו הכמות, כלומר הבנייה, מגיבה לאט. מדיניות הממשלה צריכה לפעול להגשמה מבנית של ההיצע, ולא רק להגדלתו באמצעים זמניים כמו הוותמ"ל. הגשמת ההיצע תביא לבנייה שתתאים יותר לצורכי המשק מבחינת המקום, הזמן ומאפייני הדירות, והמפתח להגמשתו נעוץ בקיצור הליכי התכנון והבנייה, בתקצוב השקעות נלוות בתשתית ובהאצתן".

נזכיר, כי בעוד מקובל לקשור בין שיעור הריבית הנמוך לבין עליית מחירי הדיור, בנק ישראל התעלם לחלוטין מלדון בזה. כזכור, בחודש פברואר פרסם בנק ישראל דו"ח בו נכתב כי "עליית מחירי הקרקעות במכרז רמ"י ( רשות מקרקעי ישראל ) עלולה לפעול לעליית מחירי הדיור בשנים הקרובות". בתגובה לכך רמ"י האשימה בחזרה את בנק ישראל בעליית מחירי הדיור בעקבות שיעור הריבית הנמוך: "הבנק המרכזי מתעלם בדוח שפרסם  מהשפעת הריבית הנמוכה, לה אחראי הבנק, שהיא הגורם מספר אחת לעליית מחירי הדיור", טענו ברמ"י.

נשיא המדינה קיבל לידו את הדו"ח מנגיד בנק ישראל: ״בנק ישראל הוא מוסד חשוב ביותר ליציבות המשק והכלכלה ולהתפתחותה של המדינה. גדולתו של חוק בנק ישראל היא בהבטחת יציבותו ואי תלותו של בנק מרכזי בישראל. בנק המדינה חייב להיות בלתי תלוי ולנהוג על פי שיקולים שמונחים על פי החוק.

״אני מודה לכם על המקצועיות ועל התפקיד החשוב שאתם ממלאים, כולל התפקיד שמילאת, נגיד בנק ישראל, במשבר הקורונה על כל גליו. עכשיו המשק יוצא לצמיחה משמעותית, אך צריך לזכור שבצד צמיחה משמעותית יש הרבה נפגעים, הרבה אנשים שידם אינה משגת ושיוקר המחיה משפיע על החיים שלהם ושל כולנו. אני מאחל בהצלחה, ומקווה שתמצאו פתרונות יחד עם משרד האוצר והממשלה בכדי להגיע לאיזון הנדרש״.

נגיד בנק ישראל, פרופ׳ אמיר ירון, הודה לנשיא ואמר: ״כבוד הוא לי להגיש לך את דו"ח בנק ישראל לשנת 2021. זהו רגע מרגש עבורי ועבור אנשי בנק ישראל. הדוח מנתח מגוון סוגיות עומק, בלב השיח הכלכלי בארץ, והתובנות וההמלצות שעולות ממנו יסייעו לקידום הכלכלה הישראלית בעתיד.סקרנו שנה לא שגרתית, שנה שהתחילה עם סגר, במהלכה נרשמו שיאי תחלואה ועם זאת הסתיימה עם כלכלה חזקה יותר, וצמיחה מרשימה של 8.2%.

עם זאת ההתאוששות לא אחידה, יש מקומות בחברה הישראלית שלא הצליחו להתאושש מהמשבר, ואל לנו לזנוח אותם. בראייה בינ״ל, הצמיחה החזקה הזו בולטת גם בהשוואה למדינות מפותחות אחרות. זו תעודת כבוד לכלכלה ישראלית, על כל חלקיה – מרמת העובד הישראלי היצירתי, דרך מגזר עסקי דינאמי ועד קבלת החלטות נכונה באופן כללי של קובעי המדיניות. כאן היה גם חלק לבנק ישראל ואני בהחלט גאה בו".

לעיון בדו"ח המלא לחצו כאן