ינואר 2022: גידול במחיר למשתכן הביא לעלייה של 11% בסך העסקאות

היום מדווחת הכלכלנית הראשית  באוצר על נתוני הנדל"ן למגורים בחודש ינואר 2002. מהם עולה כי בינואר נרכשו 11.6 אלף דירות, בדומה לרמה שנרשמה בחודש דצמבר האחרון.  בניכוי המכירות במסגרת " מחיר למשתכן " עמד סך העסקאות בשוק החופשי על 10.1 אלף דירות, עליה מתונה של 2% בהשוואה לינואר אשתקד וירידה של 2% בהשוואה לחודש הקודם. גידול חד במכירות "מחיר למשתכן" בהשוואה לינואר אשתקד הביא לגידול של 11% בסך העסקאות.

מתוכן רכישות "דירה ראשונה" בחודש ינואר הסתכמו ב-5.7 אלף דירות, גידול של 32% בהשוואה לינואר אשתקד, גם מחצית מגידול זה מוסבר ברכישות במסגרת " מחיר למשתכן ". המחיר הממוצע לדירה שרכשו הזוגות הצעירים בשוק החופשי עמד על 1.7 מיליון שקל. יש הבדל גדול בין הפריפריה למרכז: באזורי נתניה וירושלים נטו הזוגות הצעירים לרכוש דירות יקרות משמעותית בהשוואה לינואר אשתקד, ואילו באזורי המרכז והשפלה היו השינויים במחיר מתונים יחסית.

בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בחודש ינואר האחרון ב-10.1 אלף דירות, עליה מתונה של 2% בלבד בהשוואה לינואר אשתקד. בהשוואה לחודש דצמבר האחרון ירד מספר העסקאות בשוק החופשי בשיעור של 2%.

ירידה במכירות יד שנייה באזור המרכז

סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש ינואר עמד על 7.2 אלף דירות, גידול של 3% בהשוואה לינואר אשתקד וללא שינוי מהותי בהשוואה לחודש הקודם. אזור המרכז בולט דווקא בירידה חדה של 14% במספר העסקאות בדירות יד שניה בהשוואה לינואר אשתקד. באזורי נתניה ות"א נרשמו גם כן ירידות, בשיעורים של 9% ו-5% בהתאמה. מנגד, בולטים אזורי הפריפריה בעליה משמעותית במספר העסקאות בדירות יד שניה, בפרט אזורי חדרה וב"ש, עם שיעורי גידול של 20% ו-16%, בהתאמה. יש לציין כי שני אזורים אלו גם הובילו את הגידול בעסקאות יד שניה בשנת 2021.  כמו כן יש הבדל ניכר במחירים, בפריפריה הצפונית מחיר דירה יד שנייה קטן ממיליון שקל, ואילו במרכז גדול מ-2 מיליון שקל.

בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי ינואר, מדורג ינואר 22 במקום השני, ומקדים אותו רק חודש ינואר 2015. עם זאת, רמת העסקאות בשוק החופשי בינואר האחרון אינה גבוהה משמעותית למשל מזו שנרשמה בחודש המקביל לפני 14 שנה, כאשר ניתן היה לצפות לאור גידול האוכלוסייה באותה תקופה לרמה גבוהה יותר של עסקאות בינואר השנה. יש בכך כדי לרמז כי חרף דירוגו הגבוה יחסית של חודש ינואר במכירות בשוק החופשי בהשוואה היסטורית לחודש ינואר הקודמים, לא מדובר ברמה חריגה בגובהה

ירידה של 32% ברכישת המשקיעים – חיפה מובילה בשיעור הרכישה

כמו כן רכישות המשקיעים בחודש ינואר הסתכמו ב-1.5 אלף דירות בלבד, ירידה חדה של 32% בהשוואה  לינואר אשתקד. בהשוואה לרמת השפל ברכישות המשקיעים בחודש הקודם גדלו רכישות  אלו בשיעור של 23%, אולם במונחים כמותיים מדובר בגידול של פחות מ-300 דירות ברמה הארצית. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 13%, נמוך בשמונה נקודות אחוז בהשוואה לינואר אשתקד וגבוה בשלוש נקודות אחוז בהשוואה לרמת השפל שנרשמה בדצמבר האחרון. כעשרה אחוזים מרכישת דירות להשקעה בחודש ינואר נעשתה ע"י קרנות רי"ט  או חברות הרוכשות מקבצי דיור להשכרה. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 13%, נמוך בשמונה נקודות אחוז בהשוואה לינואר אשתקד וגבוה בשלוש נקודות אחוז בהשוואה לרמת השפל שנרשמה בדצמבר האחרון.

הירידה החדה ברכישות המשקיעים  בהשוואה לינואר אשתקד הקיפה את כל האזורים (למעט אזור טבריה שרשם ירידה מתונה),כאשר היא בולטת במיוחד באזורי ירושלים, ת"א והמרכז, עם שיעורי ירידה של מעל 40%. בפילוח לפי ערים נמצא כי מי שהובילה רכישות אלו בחודש ינואר, באופן חריג, היתה חיפה, בה רכשו המשקיעים 111 דירות להשקעה. עם זאת, גם בעיר זו נרשמה ירידה ברכישות אלו בהשוואה לינואר אשתקד. בשלוש ערים, בת ים, רעננה וטבריה נרשם גידול ברכישות המשקיעים בהשוואה לינואר אשתקד.

ניתוח עוצמת הירידה ברכישות המשקיעים בחודשיים הראשונים לאחר העלאת מס הרכישה (דצמבר 2021 –ינואר 2022) מצביע על עוצמה דומה לזו שנרשמה בהעלאת המס הקודמת ביוני 2015, ובחלקו אף מצביע על ירידה חזקה יותר ברכישות אלו.

עם זאת מכירות המשקיעים בחודש  ינואר הוסיפו לשמור על רמה גבוהה יחסית, של כ-2.5 אלף דירות, גידול של 13% בהשוואה לינואר אשתקד וגידול של 9% בהשוואה לחודש הקודם.

גידול של 27% במכירות הקבלנים,  רק בתל אביב קונים בשוק החופשי

מכירות הקבלנים  בחודש ינואר הסתכמו ב-4.4 אלף דירות, גידול של 27% בהשוואה לינואר אשתקד, אולם גידול זה מתרכז אך ורק במכירות במסגרת " מחיר למשתכן ", שזינקו ב-148%. כך, מכירות הקבלנים בשוק החופשי בלבד הסתכמו בחודש ינואר ב-2.8 אלף דירות, ללא שינוי לעומת ינואר אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם ירדו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-9%.

בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש ינואר נמצא כי במחצית מהאזורים נרשמה ירידה במכירות אלו בהשוואה לינואר אשתקד, כאשר בולט במיוחד אזור חיפה עם ירידה של 21%. מנגד בולט אזור ב"ש עם עליה של 20% במכירות הקבלנים בשוק החופשי. האזור היחידי בו נרשם גידול במכירת דירות חדשות בשוק החופשי הן בהשוואה לינואר אשתקד והן בהשוואה לחודש הקודם הינו אזור ת"א, בו נמכרו 255 דירות חדשות. יש לציין כי בניתוח רמות המחירים בפרויקטים אלו באזור ת"א בולט גידול בחלקן של דירות היוקרה. כך, בעוד שבשנת 2021 עמד חלקן של הדירות החדשות שנמכרו בשווי של עשרה מיליון שקל ומעלה על 4.2% מסך הדירות החדשות שנמכרו באזור ת"א, הגיע משקלן בחודש ינואר האחרון ל-5.8%.

הירידה החדה ברכישות המשקיעים, והגידול במכירות המשקיעים הביאו לירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים, כאשר במהלך ינואר נגרעו מ"מלאי" זה כאלף דירות, בהמשך לירידה דומה שנרשמה בחודש דצמבר, לאחר העלאת מס הרכישה. בהקשר זה נציין כי בתקופה שלאחר הפחתת מס הרכישה בסוף יולי 2020 ועד להעלאת המס בסוף נובמבר 2021 התווספו ל"מלאי" הדירות בידי משקיעים כחמשת אלפי דירות.

כמה זמן לוקח לקבל דירה?

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה (ביחס למועד החתימה על החוזה ) נמצא כי בחודש ינואר האחרון למעלה ממחצית (53%) הדירות החדשות שמכרו הקבלנים היו עם פרק זמן הגבוה משנתיים.

ניתוח משך הזמן לקבלת הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי מצביע על גידול ניכר בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", מאז אוגוסט בשנה שעברה. כלומר למרות הגידול החריג במכירות הקבלנים בשנת 2021 - מלאי הדירות שנותרו למכירה בידי הקבלנים נותר ללא שינוי משמעותי. ייתכן, בין היתר, כי ממצא זה משקף העדפה של הקבלנים למכירות פריסייל, תוך שמירת הדירות שהוחל בבנייתן לתקופות שבהן רמת הביקושים תהיה אולי נמוכה יותר.

מי רוכש דירות?

סך הרכישות בסבסוד ממשלתי (מרביתן במסגרת תכנית " מחיר למשתכן " ) בחודש ינואר עמד על 1.5 אלף דירות, גידול של 148% בהשוואה לינואר אשתקד ודומה לרמה שנרשמה בחודש דצמבר האחרון. אזור רחובות (בעיקר באר-יעקב) ריכז 38% מסך מכירות אלו. כ-16% מהדירות נמכרו באזור ב"ש ושיעור דומה באזור ירושלים. לראשונה התבצעו מכירות משמעותיות במעלה אדומים. ניתוח רמות השכר של משקי הבית שרכשו דירה בפרויקט זה עמד על 20.4 אלף שקל, ברוטו למשק בית, כאשר השכר החציוני היה מעט נמוך יותר ועמד על 19.6 אלף שקל. המחיר הממוצע לדירה עמד על 1.27 מיליון שקל. על רקע נתון זה נציין כי המחיר הממוצע לדירה חדשה שרכשו זוגות צעירים בשוק החופשי בשנת 2021 עמד על 2.2 מיליון שקל, אם כי מספר הרכישות היה מצומצם למדי. בהכללת דירות יד שניה שנרכשו ע"י זוגות צעירים אשתקד בישוב זה עמד המחיר הממוצע על 1.7 מיליון שקל.

רכישות משפרי הדיור בחודש ינואר הסתכמו ב-4.4 אלף דירות,  גידול של 10% בהשוואה לינואר אשתקד. בהשוואה לדצמבר האחרון ירדו רכישות אלו בשיעור של 2%. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ירושלים עם גידול של 30% בהשוואה לינואר אשתקד וגידול של 17% בהשוואה לחודש הקודם. מנגד, ירידה משמעותית ברכישות משפרי הדיור נרשמה באזור ת"א (ירידה של 17% בהשוואה לינואר אשתקד וירידה של 19% בהשוואה לחודש הקודם).

מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (רוכשי "דירה בהמתנה") עמד בחודש ינואר על 35 חודשים, בדומה לחודש הקודם אולם פרק זמן ארוך בשמונה חודשים בהשוואה לינואר אשתקד. בהקשר זה נזכיר כי על רקע מגפת הקורונה הוארך משמעותית משך הזמן הניתן לרוכשי "דירה בהמתנה" למכור את דירתם הקודמת מבלי שיחויבו במס כבעלי "דירה נוספת". סביר להניח כי ארכה זו "תרמה" להתארכות הממושכת בפרק הזמן בו עומדות "על המדף" דירותיהם של מי שרכשו דירה וטרם מכרו את דירתם הקודמת. העובדה לפיה החל מתחילת יולי 2021 פג תוקפה של הוראת השעה ממאי 2016 (אשר קיצרה את משך הזמן למכירת הדירה, מ-24 חודש ממועד רכישת הדירה החדשה ל-18 חודש בלבד) יש בה כדי לתמוך בהתארכות נוספת במשך הזמן שבו משפרי הדיור מחזיקים בדירתם הישנה, תוך שהם נהנים מעליית מחירה.