ג'קי דרעי: "על כל בניין בת"א מתקבלות 20 הצעות לתמ"א 38; עד שמתקדמים קצת במשא ומתן מתקבלת הצעה חדשה"

פורום שולחן עגול לעורכי דין של מרכז הנדל"ן התכנס בשבוע האחרון בהשתתפות עורכי הדין מהמשרדים המובילים בענף ההתחדשות העירונית בישראל, ובהובלת בכירי הרגולטורים והיזמים. המשתתפים דנו באמצעים להטעמת שינויי החקיקה שנקבעו בחוק ההסדרים, ובאתגרים העומדים בפני היזמים ואנשי המקצוע בעקבות תקופת המעבר המתארכת מתמ"א 38 לחלופת שקד לתמ"א 38.

הבוקר נפתח עם הרצאתה של ד"ר איריס פרנקל כהן – יועמ"ש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. בהרצאתה היא התמקדה בשינויי החקיקה של חוק ההסדרים במסגרת פינוי בינוי , ופרסה בפני המשתתפים את האתגרים ואת היעדים של הרשות בכל הנוגע להתחדשות העירונית. "אנחנו אמורים לבנות כ־860 אלף יח"ד עד 2040 במסגרת התחדשות עירונית על פי החלטת הממשלה. אנחנו די רחוקים משם, צריך הרבה יותר מזה".

לדבריה, אחת הסיבות המרכזיות לכך שאין עמידה ביעדים היא בעקבות ההליך הממושך של הפרויקטים של ההתחדשות העירונית שנמשכים לרוב על פני עשור בפרט בפרויקטים של פינוי בינוי . עובדה זו מעצימה את חוסר האימון בין בעלי הדירות לגורמי המקצוע בפרויקט: "ככל שההתחדשות העירונית תקרה מהר יותר ככה האימון יילך ויגבר וכך נוכל לעמוד ביעדים שאותם ביקשנו". לצורך כך, החקיקה החדשה נועדה לזרז את הליכי התכנון והביצוע של ההתחדשות העירונית: "החקיקה מייצרת מסלולים כדי לנתב את ההתנהגות בשוק, ולקצר את התהליכים ובכך להגביר את האימון בין כלל בעלי העניין בפרויקטים להתחדשות עירונית". לאחר מכן, עברה ד"ר פרנקל כהן על שינויי החקיקה העיקריים שאושרו בחוק ההסדרים והסבירה כיצד כל זה בא כדי להזניק את ההתחדשות העירונית צעד אחד קדימה.

למעבר למצגת המלאה שליוותה את הרצאתה של ד"ר פרנקל כהן לחצו כאן

היזם ג'קי דרעי: "ספק אם חלופת שקד לתמ"א 38 תוכל להתממש בתל אביב"

החקיקה לחלופת שקד לתמ"א 38 נדחתה למושב הקיץ של הכנסת, שרת הפנים איילת שקד הכריזה כי במקביל היא מאריכה את תמ"א 38 המקורי בשנה נוספת. בשל תקופת המעבר המורכבת בין החוקים וחוסר היציבות בתחום, ג'קי דרעי, מנכ"ל ומייסד קבוצת ג'ק דרעי יזמות ושיווק נדל"ן הציג בפני המשתתפים את ההשפעות של התקופה על ההיבטים היזמיים. 

קבוצת ג'ק לוי פועלת כ־15 שנה מאז תחילתה של תמ"א 38 , בין החברות הבודדות שסיימה 28 פרויקטים של תמ"א 38, החברה התמקדה עד היום באזורים רמת גן, רעננה, גבעתיים ותל אביב, היום היא מתמקדת בעיקר באזור רובע 4 בתל אביב בתחום התמ"א 38, "כיוון שהתמ"א עומדת להסתיים, התחלנו בשנתיים האחרונות להיכנס לתחום הפינוי בינוי באזורי הפריפריה, יש לנו היום קרוב ל-3,700 יח"ד בתכנון באריאל, חיפה וטירת כרמל".

בהתייחס לתקופת המעבר של תמ"א 38 אמר דרעי: "כולנו נכנסנו ללחץ לקראת סיומה של תמ"א 38, בשנה האחרונה הכנסנו עוד 20 מחתימים. הבעייה היא שהיום הדיירים מאוד חשדנים, על כל בניין יש 20 הצעות. התחלנו לא מזמן משא ומתן מול  דיירים באזור כיכר המדינה בתל אביב, תחילה הצענו תוספת של 15 מטר ובמהלך השיח איתם הם החליטו שהם רוצים עוד ועוד עד שלבסוף הגענו אתם ל־40 מטר תוספת, אין לנו ברירה, זה המצב היום".

לדבריו, בעוד חלופת שקד תוכל להתממש באזורים פריפריאליים, הוא אינו רואה כיצד היא תתממש בתל אביב בשל הצורך להקצאת שטחי ציבור בקומות הקרקע של הבניינים: "אני לא רואה אנשים שגרים בהיום בבניין עם 12 דירות ומסכימים שיהיה להם בית כנסת או גן ילדים בקומה התחתונה, זה יהרוס להם את האיכות חיים, אלא אם הוועדה המקומית תגדיל ראש ותמיר את ההקצאה למבני ציבור לכסף".

לדבריו, המדינה צריכה להגדיל זכויות בתמ"א 38 באזורים הנדרשים לכך כמו בישובים שיושבים על השבר הסורי אפריקני, אזורים אלו זקוקים להתחדשות והמדינה צריכה לעשות הכול כדי שיהיה ליזמים רווחיות לבוא לשם. כמו כן הוא אומר כי לאור העובדה שהמדינה מכוונת את ההתחדשות העירונית לתחום הפינוי בינוי, היא צריכה להגדיל זכויות בפרט באזורי הפרירפריה. לסיום, הוא אומר: "זה היה חכם להאריך את התמ"א 38 בשנה, עד שנלמד החלופה החדשה. אני מאוד מקווה שגם החלופה תצליח". 

לעיון במצגת המלאה שליוותה את הרצאתו של ג'קי דרעי לחצו כאן

עו"ד תום פישר: "שוקלים להוריד את הרוב הדרוש גם בתמ"א 38"

לאחר מכן המשתתפים עברו לשמוע את הרצאתו של עו"ד תום פישר ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי),במשרד המשפטים. את דבריו הוא פתח בבשורה כי בימים אלה נבחנת חקיקה להורדת הרוב הדרוש במתחמי תמ"א 38 : "אנחנו בוחנים את זה כל הזמן, הוא אומר".

לדבריו, במתיחות בין ההתחדשות המתחמית לבין ההתחדשות הבניינית, מדיניות הממשלה היא לתעדף את ההתחדשות המתחמית, כיוון שלהתחדשות מתחמית יש ערכים מעבר לעסקה שבין הפרטים בבניין - התועלות שמגיעות לעיר ולרחוב, חזיתות מסחריות שאפשר להוסיף בתכנון ולא ניתן להוסיף בהיתר מכוח תמ"א, חידוש של תשתיות ושל רחובות וכדומה. למרות זאת, הממשלה בוחנת את הורדת הרוב הדרוש גם במתחמי תמ"א 38 ".

בהמשך דבריו, עו"ד תום פישר הרחיב על ההבדלי החקיקה בין תמ"א 38 לבין חלופת שקד לתמ"א 38 ועל המשך הליכי החקיקה הצפויים לנו בכלל בתחום ההתחדשות העירונית.