המפקח על הבנקים מגביל את מימון הנדל"ן הבנקאי, מה תהיה ההשפעה על שוק המימון?

בשנים האחרונות הבנקים פרצו את תקרת המימון הנדל"ני והגיעו לשיא של כל הזמנים. בשבוע האחרון דיווחנו כי המפקח על הבנקים התריע על עלייה בסיכון האשראי במערכת הבנקאית לענף הבינוי והנדל"ן. בשל כך הוא הנחה לנקוט פעולות שונות שמטרתן, בין היתר, לחזק את מערכת ניהול סיכוני האשראי של הבנקאית. מומחים רבים סבורים, כי להחלטת המפקח על הבנקים תהיה השלכות רוחביות על ענף הנדל"ן בישראל.

שוחחנו עם דוד ברוך יו"ר ושותף בקרן המימון החוץ בנקאי - יסודות, כדי להבין את הרקע להחלטת המפקח על הבנקים, כיצד כל זה ישפיע על היזמים, וכיצד ההחלטה תשפיע על גופי המימון החוץ בנקאיים בישראל. קרן יסודות היא גוף המימון החוץ בנקאי הראשון שהוקם בישראל לפני כשמונה שנים, ובעקבותיה הוקמו עוד גופים נוספים המתחרים על ענף המימון מול המערכת הבנקאית.

"בנק ישראל קיבל החלטה זו, במידה מסוימת בצדק כחלק מתפקידו לשמור על יציבות המערכת הבנקאית. היקף החשיפה הישירה והעקיפה של הבנקים לענף הנדל"ן, לרבות משכנתאות, עומד על כ-60% מתיק האשראי הכולל שלהם, קרי, סדר גודל של קרוב לחצי טריליון בתחום המשכנתאות ולמעלה מ-200 מיליארד שקל (יחד עם ערבויות חוק המכר) לענף הבינוי והנדל"ן. החשיפה הזו, ביחס למאזנים של הבנקים היא מהותית וללא ספק מעוררת את הפיקוח לנקוט במהלכי ריסון אם מסתכלים דרך משקפיו".

ממה נובעת החשיפה העצומה הזו של הבנקים בענף הנדל"ן?

"ראשית, לאורך זמן ובאופן מסורתי מימון ענף הבנייה מתאפיין במימון בנקאי, לזה מצטרפת ההרחבה הניכרת בשנתיים האחרונות באשראי לענף שנעשתה בתנאיי תמחור ומימון נדיבים במיוחד תוך הגדלת הסיכון. מגמה זו בלטה בעיקר בעסקות מימון קרקע אשר הצדקת כדאיותן נשענת על הנחת המשך עליית מחירי דירות בשנים הקרובות".

מה הם הפתרונות האפשריים?

"בין היתר, מתן אפשרות לשוק החוץ בנקאי ליטול חלק גדול יותר במימון ענף הנדל"ן בכלל והבנייה למגורים בפרט. באופן מסורתי, ענף הבנייה למגורים בניגוד לענפי משק אחרים נשען בעיקרו על מימון בנקאי. יש חשיבות לקיום תהליך הסטה הדרגתי של מימון הענף למערכת החוץ בנקאית. לתהליך זה תרומה במספר מישורים:

קודם כל הגדלת התחרות והרחבת היצע פתרונות המימון ליזמים בענף. בעולם בו שלושה או ארבעה בנקים מכתיבים את הטון ברור שאין תחרות וחלוקת השוק נותרת כמעט קבועה לאורך זמן. ברמת המיקרו - תחרות פירושה אפשרות להורדת מחירים ושיפור כוח המיקוח של היזמים, יצירת גמישות רבה יותר במציאת פתרונות ו"תפירת חליפות" ספציפיות ללקוחות עם צרכים שונים. ברמת המקרו המערכתית – התחרות תתרום להגדלת פיזור האשראי במשק. במערכת ריכוזית הסתבכות של בנק גדול תגרור בהגדרה הסתבכות מערכתית בשל התמסורת הנובעת מגודלו של הבנק.

שוק מבוזר עם שחקני מימון רבים מקטין באופן דרמטי את הסיכון המערכתי. יש חשיבות בעידוד מגמה זו של הרחבת המימון החוץ בנקאי בעיקר בדרך של הימנעות מהכבדות רגולטוריות ואף בנקיטת יוזמות של רגולציה תומכת".

זה חלק מהאינטרס של המפקח על הבנקים?

"אני חושב שכן. יש לו אינטרס בהקטנת ריכוזיות האשראי במערכת בכלל ובהקטנת החשיפה לענף הנדל"ן בפרט. אם אתה לוקח את בנק הפועלים ובנק לאומי – מתגלה שכמעט 55% מאשראי לענף הבנייה בארץ הוא בידי שני הבנקים הללו. ברור לחלוטין שמדובר בריכוזיות לא סבירה. אחת הדרכים להקטין את הריכוזיות היא יצירת תנאים לכניסה של שחקנים נוספים לענף הזה".

בסופו של דבר, איך הדבר ייטיב עם לקוח הקצה שרוצה לרכוש דירה?

"ככל שהחדירה של האשראי החוץ בנקאי תהיה יותר מהירה פירושו שרמת התחרות תעלה מדרגה וזו תגרור בעקבותיה השפעה גם על לקוחות הקצה".