שוק השכירות בישראל: נתוני הביקוש וההיצע כפי שמעולם לא הכרתם

בעוד השיח הציבורי בפערים בין הביקוש להיצע בשוק הדיור למכירה גובר מיום ליום, השיח על פערים אלו בשוק הדיור לשכירות אינו ממוקם בליבת השיח הציבורי בישראל ומעט מאוד מתמצאים בו. בדיקה מקיפה של אתר יד 2, יחד עם פירמת הייעוץ האסטרטגי והמחקר – VCELL בהנהלת מוטי ויזל ומערכת ה־BI של YZER, חושפת את היקפי הביקוש של הדיור להשכרה, מתוך מאגר של עשרות מיליוני גולשים באתר יד 2. 

הנתונים הוצלבו עם נתוני רשות המיסים, הנתונים המדויקים של רשות המיסים לשנת 2021 שפורסמו זה עתה – כידוע שרשות המיסים מפרסמת את הנתונים רק שלושה חודשים אחרי המועד. חשוב להדגיש כי אין מדובר כאן בנתונים סטטיסטיים אלא נתונים אמיתיים מתוך מאגר הגולשים והמפרסמים באתר יד 2 – נתונים המדברים בעד עצמם. זהו הפרק השני בסדרת הכתבות שמטרתה לחשוף את הציבור הרחב לנתוני הביקוש בתחום הדיור למגורים בישראל.

תל אביב העיר המבוקשת בישראל לדיור להשכרה בפער ניכר

אתר יד 2 מציג לראשונה את רשימת 20 הערים המבוקשות ביותר בתחום ההשכרה למגורים בישראל. כצפוי, העיר תל אביב-יפו מככבת בראש הרשימה בפער ניכר עם למעלה מ־10 מיליון חיפושים בשנת 2021. לשם השוואה העיר ירושלים היא העיר השנייה המבוקשת בישראל עם למעלה מ־5 מיליון חיפושים במהלך השנה, כמעט חצי מכמות הביקושים של העיר תל אביב-יפו. את העשירייה הראשונה סוגרת העיר בא שבע עם כשני מיליון חיפושים, והעיר הוד השרון בתחתית הרשימה כולה עם כמעט מיליון חיפושים.

רשימת הערים המבוקשות בישראל לדירות להשכרה לפי סדר יורד: תל אביב-יפו> ירושלים> ראשון לציון> חיפה> רמת גן> פתח תקווה> נתניה> חולון> הרצליה> באר שבע> רחובות> בת ים> אשדוד> אשקלון> גבעתיים> חדרה> כפר סבא> רעננה> ראש העין> הוד השרון

הערים שהגדילו את הפער בין הביקוש להיצע בשנת 2021

אחרי שראינו את הנתונים על הערים המבוקשות, אתר יד 2 מציג את רשימת 16 הערים שהגדילו את הפער בין הביקוש להיצע בשנת 2021 לעומת שנת 2020. באופן מפתיע הערים הצפוניות מככבות בראש הרשימה, כך העיר קריית שמונה הגדילה את הפער ב־72% לאחריה העיר צפת הגדילה את הפער ב־54%. העיר אריאל סוגרת את החמישייה הפותחת עם גידול של 51%, אפילו העיר אילת הגדילה את הפער ב־42%, את הרשימה סוגרת שוב עיר מהצפון – נהריה עם גידול של 35%.

רשימת הערים שהגדילו את הפער בין הביקוש להיצע בשנת 2021 לפי סדר יורד: קריית שמונה> צפת> כפר יונה> זכרון יעקב> אריאל> שוהם> מודיעין מכבים רעות> טירת כרמל> אילת> אבן יהודה> טבריה> הרצליה> גנה תקווה> רעננה> חדרה> נהריה 

דירות רגילות הם הנכס המבוקש ביותר בשוק השכירות

שוק השכירות מתאפיין בסוגים שונים של שוכרים. זוגות צעירים, דירות סטודנטים או דירות שותפים, משפחות, זוגות מבוגרים ועוד, הביקוש לסוג הנכס עשויה להשתנות בהתאם לסוג השוכרים ובהתאם למשתנים רבים נוספים. אתר יד 2 בדק את רמת הביקושים למגורים בשכירות בהתאם לסוג הנכס המבוקש. מהבדיקה עולה כי 60% מהביקושים הם לדירות רגילות, 13% מהביקושים הם ליח"ד תוספתיות קטנות, 11% לדירות קוטג' או לבתים פרטיים, 10% לדירות גן ו־6% מהביקושים הם לדירות פנטהאוז. 

תקופת הקורונה התאפיינה בשינויים והתמורות שחלו במרחבים הביתיים והתעסוקתיים. הבית כבר מזמן לא משמש משכן לילה שממנו יוצאים בבוקר וחוזרים בערב, אלא מקום מרכזי בחיי היום יום, כמעט שאין בית שבו לפחות אחד מבני הבית מבלה את רוב יומו בעבודה או לימודים מתוך הבית. מהנתונים של יד 2 עולה כי הישראלים תרגמו את התפיסה המרחבית הדירתית החדשה, לביקושים דירות גדולות להשכרה מארבעה חדרים ומעלה בפועל.

הביקושים לדירת שישה חדרים ומעלה, עלו ביותר מ־50%

מהנתונים עולה כי חלה ירידה של כ־13% בביקושים לדירות שני חדרים, כמו כן חלה ירידה של כ־8% בביקושים לדירות שלושה חדרים, במקביל חלה עלייה של כ־4% בביקושים לדירות ארבעה חדרים והם עמדו על 25.5% מכלל החיפושים לדירות להשכרה, הביקושים לדירות חמישה חדרים עלו ב־40% והביקושים לדירות חמישה שישה חדרים עלו ב־40%. העלייה החדה ביותר הייתה בביקושים לדירות שישה חדרים ומעלה – עלייה של 50% לעומת שנת 2020, הביקוש לדירות אלו עמדו על 2.4% מכלל החיפושים לדירות להשכרה.

העלייה החדה ביותר במחירי השכירות הייתה בקרב דירות ארבעה חדרים

מגמות הביקוש משפיעות על מחירי השכירות בפועל, אתר יד 2 השווה את מחירי השכירות בין שנת 2021 לשנת 2019 ברמה הכלל ארצית. מהנתונים עולה כי העלייה החדה ביותר הייתה בדירות ארבעה חדרים, אם בשנת 2019 ממוצע שכר דירה כלל ארצי לדירת ארבעה חדרים עמד על 4,750 שקל, הרי שבשנת 2021 הוא עמד על 4,930 שקל. אחריה ברשימה, דירות חמישה חדרים ששכר הדירה שלהם עלה ב־3% ודירות שלושה חדרים ששכר הדירה שלהם עלה ב־2% בהשוואה לשנת 2019.

אור עקיבא עם עלייה של 13% במחירי דירות ארבעה חדרים בהשוואה ל־2019

מהבדיקה הכלל ארצית, אתר יד 2 השווה את עליית מחירי השכירות לדירות ארבעה חדרים לשנת 2019 בהתאם לאזורים המוניציפליים. כך עולה שהעיר אור עקיבא היא העיר עם הגידול החד ביותר – 13% בהשוואה לשנת 2019. העיר בת ים סוגרת את העשירייה הראשונה עם עלייה של 9% והעיר באר יעקב סוגרת את הרשימה עם עלייה של 8%.

רשימת הערים בעלות הגידול המשמעותי ביותר במחירי הדירות להשכרה, לפי סדר יורד: אור עקיבא> כפר יונה> עפולה> קריית גת> נס ציונה> נתיבות> דימונה> גבעתיים> ראש העין> בת ים> הרצליה> אור יהודהת חדרה> חריש> באר יעקב

מפתיע: התשואה הגבוהה ביותר משכירות היא בפריפרייה 

הנתון הבא שנבדק באתר יד 2, עשוי להפתיע לא מעט אנשים. האתר בדק את שיעור התשואה מהשכרת דירות לפי האזורים המוניציפליים השונים ברחבי הארץ. באופן מפתיע במיוחד, דווקא העיר דימונה מככבת בראש הרשימה עם שיעור תשואה משכירות בגובה 4.77%. העיר קריית שמונה מיד אחריה עם שיעור תשואה של 4.57%, כמו כן כל הערים שברשימה הן ערים פריפריאליות ואינן מהמרכז, כך המשכירים מהעיר אילת מספר שבע ברשימה נהנים משיעור תשואה של 40.55, והמשכירים מהעיר נתיבות האחרונה ברשימה זוכים לתשואה של 3.68%.

רשימת הערים עם התשואה הגבוהה ביותר מדירות להשכרה, לפי סדר יורד: דימונה> קריית שמונה> בית שאן> ערד> ירוחם> אופקים> אילת> מגדל העמק> עכו> טבריה> שדרות> נהריה> קריית ים> קריית אתא> קריית ביאליק> נתיבות