הנתונים שמעולם לא פורסמו: נתוני הביקוש למגורים נחשפים

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו בשבוע שעבר הטילה פצצה בענף הנדל"ן ובמערכת הפוליטית. אפילו אנשי משרד האוצר הודו שהם לא ציפו לעלייה חדה של 13% במחירי הדיור בשנה אחת. אחרי פרסום הלמ"ס החלו במשרד האוצר וברמ"י לגבש תוכניות חירום לבלימת מחירי הדיור. השאלה הגדולה אותה ניסו לפצח טובי הפרשנים היא מה גרם לאותה עלייה במחירים.

אחרי כל התאוריות וההשערות שנשמעו בשבוע האחרון בכלי התקשורת, אין ספק כי הסיבה המרכזית למצוקת הדיור הייתה ועודנה בשל הפערים ההולכים וגדלים בין רמת הביקוש לבין ההיצע שיש לשוק לספק. מצד אחד הביקוש נוסק מידי יום, ומצד שני ההיצע שגודל אף הוא אינו מספיק להשלים את הביקוש. אם כן מה בכל זאת הפתיע את אנשי משרד האוצר, הלוא סוגיית ההיצע והביקוש מלווה אותנו בכל השנים האחרונות וברור לכולנו שהוא נמצא בעלייה מתמדת בכל עת.

התשובה לכך היא משום שבזמן שהתרגלנו לצפות בגרפים המספקים לנו את נתוני ההיצע מתוך הנתונים של רשויות המדינה ועוד אי אילו גופי מחקר, אין גוף מחקר מסודר שביצע מחקר יסודי על נתוני הביקוש, כך בעוד נתוני ההיצע ידועים ומוכרים לכול, היקפי הביקוש נוסקים מיום ליום מבלי שנבחין ונכיר את הנתונים האמיתיים.

בדיוק בשל כך, אתר יד 2 יחד עם פירמת הייעוץ האסטרטגי והמחקר – VCELL  בהנהלתו של מוטי ויזל ומערכת ה־BI של YZER הרימו את הכפפה ולראשונה הם מציגים את הנתונים האמיתיים של היקפי הביקוש בישראל לשנת 2021. הנתונים נדלו מתוך עשרות מיליוני החיפושים של גולשי אתר יד 2 בקטגוריית הנדל"ן, והוצלבו עם נתוני רשות המיסים לשנת 2021 - שפורסמו זה עתה. כידוע רשות המיסים מפרסמת את הנתונים רק שלושה חודשים אחרי המועד. חשוב להדגיש כי הנתונים שיוצגו אינם נתונים סטטיסטיים אלא מידע גנרי ואמיתי מתוך מאגר הגולשים והמפרסמים באתר יד 2 – נתונים המדברים בעד עצמם. זהו הפרק הראשון בסדרת הכתבות שמטרתה לחשוף את הציבור הרחב לנתוני הביקוש בתחום הדיור למגורים בישראל.

הערים המבוקשות בישראל

תחילה, אתר יד 2 מפרסם את הנתונים של עשרים הערים המבוקשות בישראל לפי סדר, כצפוי, העיר המבוקשת בישראל היא תל אביב עם כמעט 4.5 מיליון חיפושים לדירות במהלך השנה. העיר רחובות סוגרת את העשירייה הראשונה עם למעלה מ־2 מיליון חיפושים לדירות, ומודיעין מכבים רעות היא העיר ה־20 המבוקשת בישראל עם לא פחות ממיליון חיפושי דירות במהלך 2021.

רשימת 20 הערים המבוקשות לפי סדר יורד: תל אביב־יפו> ירושלים> חיפה> ראשון לציון> פתח תקווה > באר שבע> חולון> נתניה> אשדוד> רחובות> אשקלון> רמת גן> חדרה> הרצליה> בת ים> כפר סבא> רעננה> הוד השרון> ראש העין> מודיעין מכבים רעות

הערים שהגדילו את הפערים בין הביקוש להיצע בשנת 2021 לעומת 2020

אחרי שראינו את מגמת הביקושים בשנת 2021, אתר יד 2 ביצע השוואה בין רמת הביקוש לרמת ההיצע ולראשונה מציג את רשימת 18 הערים שבהם הפערים בין הביקוש להיצע עלה באחוז ניכר בשנת 2021, לעומת הפערים בין הביקוש להיצע של שנת 2020. באופן מפתיע דווקא העיר פרדס חנה־כרכור מככבת בראש הרשימה עם גידול של 142% בפערים בין הביקוש להיצע. לשם השוואה מגדל העמק היא העיר ה־18 ברשימה עם גידול של 88% בין הביקוש לבין ההיצע.

רשימת 18 הערים עם הגידול הגבוה ביותר בפערים בין הביקוש להיצע בשנת 2021 לעומת שנת 2020, לפי סדר יורד: פרדס חנה כרכור> טירת כרמל> קריית ים> הרצליה> חדרה> נתיבות> רמת השרון> מודיעין מכבים רעות> אור עקיבא> בני ברק> כפר סבא> ראש העין> קריית גת> אילת> הוד השרון> בית שמש> עפולה> מגדל העמק

השפעות הקורונה על המרחב הדירתי

תקופת הקורונה התאפיינה בתמורות שחלו במרחבים הביתיים והתעסוקתיים. הבית כבר מזמן אינו משמש רק משכן לילה שממנו יוצאים בבוקר וחוזרים בערב, אלא מקום מרכזי בחיי היום יום, כמעט בכל בית, נמצא לפחות את אחד מבני הבית המנהל את רוב סדר יומו במסגרת המרחב הביתי. מהנתונים של אתר יד 2 עולה כי הישראלים תרגמו את התפיסה המרחבית הדירתית החדשה, לרכישת דירות גדולות מחמישה חדרים ומעלה.

העלייה החדה נרשמה בביקוש לדירות שישה חדרים ומעלה בה הביקוש בשנת 2021 עמד על 7%, עלייה של 75% יחסית לביקושים לדירות אלו בשנת 2020. הביקושים לדירת שישה חדרים  עלו בכ־55% יחסית לביקושים לדירות אלו בשנת 2020 ועמדו על 14% מכלל הביקושים לדירות בישראל. הביקושים לדירת חמישה חדרים עלו בכ־14% לעומת שנת 2020 ועמד על 25% מכלל הביקושים לדירות בשנת 2022. נציין, כי בעוד דירות ארבעה חדרים היו הדירות המבוקשות ביותר לשנת 2021 – 28% מכלל החיפושים לדירות, נרשמה ירידה בביקושים לדירות אלו ב־6% לעומת שנת 2020.

הנתונים מקבלים משנה תוקף גם בהשוואה לרמת הביקושים של דירות רגילות לעומת בתים פרטיים, דירות גן ופנטהאוזים. בעוד הביקוש לדירות אלו ירד בשנת 2021 בכ־15% ועמד על 48% מכלל החיפושים, הביקוש לדירות גן, דירות פנטהאוז ובתים פרטיים עמד על 3% יותר בהיקף החיפושים מכלל החיפושים לדירות בשנת 2021. כך, הביקוש לדירות גן עמד 13%, הביקוש לדירות פנטהאוז עמד על 11% והביקוש לבתים פרטיים עמד על 28% בשנת 2021.

דירות חמישה חדרים עלו במחיר ב־8% 

הביקושים הגבוהים לדירות גדולות נתנו את אותותיהן גם במחירי הדירות. לפי הבדיקה של אתר יד 2 ככל שהדירה גדולה יותר, כך גם שיעור ההתייקרות שלה היה גבוה יותר בשנת 2021. נציין, כי בבדיקת מחירי הדיור, אתר יד 2 צירף גם את מחירי הדיור משנת 2019, כדי לקבל פרספקטיבה רחבה יותר לעליית מחירי הדיור. מחירי דירות חמישה חדרים עלו בשיעור של 8% ברמה הכלל ארצית. כך, דירה ממוצעת של חמישה חדרים במדינת ישראל עלתה כ־2.44 מיליון שקל. דירות ארבעה חדרים רשמו עלייה של 6% ברמה הכלל ארצית ונמכרו בממוצע של 1.9 מיליון שקל. דירות שלושה חדרים עלו בשיעור של 4% ונמכרו בממוצע של 1.54 מיליון שקל.

עליית מחירי הדירות בהשוואה לפי ערים

מהזירה הכלל ארצית, אתר יד 2 בחן את עליית מחירי הדיור לפי המשתנים המוניציפליים, גם כאן הנתונים לא פחות ממרתקים. כך העיר מודיעין היא העיר שבה המחיר למ"ר עלה בשיעור הגבוה ביותר משנת 2019 – 11%, בעוד המחיר למ"ר בשנת 2019 עלה כ־18,640 שקל, המחיר למ"ר בשנת 2021 עלה 20,780 שקל. 

רשימת הערים עם שיעורי העלייה הגבוהים ביותר לפי מ"ר דירתי לפי סדר יורד: מודיעין מכבים רעות> הוד השרון> נוף הגליל> ראש העין> אילת> כפר יונה> רמת גן> כפר סבא> הרצליה> מעלה אדומים> רעננה> גדרה> רחובות> גבעתיים> באר יעקב.

כמו כן, אתר יד 2 בחן את עליית מחירי הדירות בערים השונות לפי מבחן הדירה ולא רק לפי מבחן המחיר למ"ר. כך, ראש העין מובילה בעלייה של 11% במחירי דירות ארבעה חדרים בעיר בהשוואה לשנת 2019. אם בשנת 2019 דירת ארבעה חדרים בעיר עלתה כ־1.68 מיליון שקל, הרי שבשנת 2021 היא עלתה כ־1.86 מיליון שקל. 

רשימת הערים המובילות בעליית מחירי דירות ארבעה חדרים לפי סדר יורד: ראש העין> אור עקיבא> באר יעקב> מודיעין מכבים רעות> רמת גן> רמת השרון> הוד השרון> רעננה> תל אביב – יפו> קריית מלאכי> כפר סבא> אילת> בת ים> נס ציונה> גבעתיים

לראשונה: אחוזי ההתפשרות במחיר הדירה מתפרסמים

ואם התרשמתם עד כה מהנתונים הבלעדיים בכתבה, כאן המקום להגיד כי הדובדבן שבקצפת נמצא ממש עכשיו לפנינו. לראשונה, אתר יד 2 בחן את אחוז ההתפשרות של מוכרי הדירות במדינת ישראל לפי הערים השונות. אתר יד 2 השווה בין מחיר הדירות בעת פרסום הדירה למכירה באתר, לבין המחיר הסופי שהתקבל לאחר החתימה על הסכם המכר על הדירה. מהנתונים עולה כי בשנת 2021 חלה ירידה באחוז ההתפשרות של עד 18% בערים השונות ברחבי הארץ, בהשוואה לאחוז ההתשפרות בשנת 2020.

בעיר אור עקיבא אחוז ההתפשרות בשנת 2021 עמד על 4.64% ירידה של כ־18% בהשוואה לשנת 2020. בעיר תל אביב – יפו אחוז ההתפשרות בשנת 2021 עמד על 3.56% גם כאן ירידה של ב־18% מהשנה הקודמת. עם זאת, במונחים כלל ארציים אחוז ההתפשרות ירד ב־9% בלבד ועמד על 4.21% בשנת 2021.

נציין, כי מעבר לנתונים ההשוואתיים של אחוז ההתפשרות בין שנת 2021 לשנה שקדמה לה, נתוני אחוזי ההתפשרות כשלעצמם הם הבשורה העיקרית, שכן לראשונה מתפרסמים נתונים על אחוזי ההתפשרות בתחום המגורים בישראל, וזאת, באמצעות המאגר של אתר יד 2 שבאמצעותו ניתן להשוות את הנתונים מתחילת תהליך המכירה, עם הנתונים של סוף תהליך המכירהתוך אימות הנתונים מול מאגר רשות המיסים.