השמאי והכלכלן ירון ספקטור על תוכנית הדיור של ליברמן: "הממשלה חוזרת על טעויות העבר"

מדד מחירי הדירות שפורסם בשבוע שעבר הפתיע את השחקנים בשוק הנדל"ן כשהציג עליית מחירים חדה של 2.1% בחודשים דצמבר 2021 – ינואר 2022 וכן עלייה שנתית של 13%. זאת, על אף שבסוף נובמבר 2021 העלתה הממשלה את מס הרכישה על דירה להשקעה מ-5% ל-8%, מה שהביא לצניחה בשיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות בדצמבר, לכ-10% לעומת 36% חודש קודם לכן, ערב העלאת המס.

בעקבות הנתונים המדאיגים מיהר שר האוצר אביגדור ליברמן לפרסם תוכניות דיור חדשה להוזלת מחירי הדירות – התוכנית הממשלתית השלישית בשנה האחרונה. התוכנית מזכירה במשהו את תוכנית הדגל של שר האוצר לשעבר משה כחלון, מחיר למשתכן , אולם היא כוללת כמה שינויים מהותיים. 

ראשית, כל הדירות שייבנו על קרקעות מדינה יהיו מוזלות, והן יימכרו לכל רוכש – ולא רק לזכאים העומדים בקריטריונים מסוימים. משמעות הדבר היא הכללתן של הרבה יותר דירות בתוכנית לעומת קודמתה (במחיר למשתכן 60% בלבד מהדירות שנבנו על קרקעות מדינה יועדו לשיווק במסגרת התוכנית),אשר תהיינה מיועדות לציבור גדול פי כמה. כמו כן מדובר במידה רבה בהלאמה של שוק הדירות החדשות, שכן 80% מהדירות החדשות נבנות כיום על אדמות מדינה.

שנית, שיטת המכרזים תשונה כך שבמקום תחרות על מחיר הקרקע, הקבלנים יתחרו על איכות הדירה – שקלול של המחיר למ"ר, משך הבנייה ומפרט הדירות. הקבלנים ישלמו על הקרקע מחיר אחיד וידוע מראש, הנמוך ב-10%-20% משווי השוק שלה – הנחה שהמדינה תספוג.

שלישית, הקבלנים יחויבו להשלים את הבנייה בתוך שלוש שנים, שכן אחרת יושת עליהם קנס שיגדל ככל שהעיכוב בבנייה יימשך; בתוך כך, יוטל איסור גורף על קבלנים ויזמים לבקש הקלות מהוועדות המקומיות, כמו הגדלת זכויות בנייה – פרקטיקה שגרמה לעיכובים של שנים בהשלמת פרויקטים.

להסיט את הפנס

התוכנית המתגבשת של שר האוצר מעוררת הדים בענף הנדל"ן, אף שלפי דיווחים שונים נראה כי שר האוצר פירסם את עיקריה בטרם בירר את היתכנותה הכלכלית עם אנשי משרדו, עם משרד הבינוי והשיכון ועם רשות מקרקעי ישראל . מכל מקום, לא כולם בטוחים שהיא תביא מזור לשוק הרותח שמסרב להתקרר כבר יותר מעשור.

"כמו במחיר למשתכן, גם כאן משרד האוצר חוזר על טעויות העבר ופועל להגדלת הביקוש לדירות, והפעם באמצעות פתיחת האפשרות לרכוש דירה מוזלת לכלל הציבור, ללא כל תנאי סף", אומר השמאי והכלכלן ירון ספקטור , אחד המבקרים החריפים של תוכניות הדיור הממשלתיות בשנים האחרונות.

"הטיפול במחסור בדיור צריך להיעשות באמצעות הגדלה של היצע הדירות ולא באמצעות העצמת הביקושים. אלא שכיום לוקח 12-10 שנה להקים פרויקט משלב גיבוש התב"ע ועד לכניסת הדיירים לדירה החדשה. זאת, כשהבנייה עצמה לוקחת שנתיים בלבד, כלומר הבעיה נעוצה בשלבי התכנון והרישוי.

"אם יידעו לשים סוף לעיוות הזה – זה יפתור את רוב הכשלים בענף הבנייה שמתקשה לפרוץ קדימה ולספק מענה לגידול באוכלוסייה ולביקוש הגובר. לכן, במישור המעשי, הגדלה של תקציב מוסדות התכנון ב-5% בלבד יכולה לחולל מהפך בשוק הנדל"ן. בנוסף צריך לבטל את המונופול של העיריות, ושל הוועדות המקומית לתכנון ובנייה הכפופות להן, בכל הקשור להוצאת היתרי בנייה.

העיריות הוכיחו שהן לא יעילות בעליל בנושא הזה ומושפעות פוליטית מרצון ראש העיר לקדם או לעכב פרויקטים. במקום זאת צריך להכשיר גופים מקצועיים מהשוק הפרטי שיבדקו ויאשרו הוצאת היתרי בנייה". 

בחיובם של הקבלנים לסיים את הפרויקט בתוך פרק זמן קצר של שלוש שנים, ספקטור רואה דרישה לגיטימית, אך כזו שלא עומדת במבחן המציאות: "בענף שבו הוודאות שואפת לאפס, וכשרק ניהול התהליך מול הוועדות השונות לצורך קבלת היתר בנייה לוקח שנתיים, לא ניתן להעמיד לקבלנים לוחות זמנים קשיחים ועוד לאיים עליהם בקנס. לרוב, הקבלנים רוצים להתחיל לבנות אך לא יכולים מסיבות שאינן תלויות בהם. 

"וכשהדברים האלה אורכים שנים ארוכות, המציאות לא מחכה לאף אחד. העלייה החדה במדד תשומות הבנייה, למשל, משנה את כל התחשיבים של היזמים, שפועלים בלאו הכי בשולי רווח צרים ולא רוצים לגלגל את העלויות לפתחם של רוכשי הדירות. לכן", מסכם ספקטור, "אם המדינה באמת רוצה לבלום את העלייה במחירי הדירות, היא צריכה קודם כל להאיר עם הפנס על המקום הנכון – המחסור בהיצע והסחבת התכנונית שגורמת לו".

למעבר לאתר ירון ספקטור שמאות מקרקעין לחצו כאן