בית משפט השלום בירושלים קבע: רמ"י כפופה להערכות השמאי הממשלתי גם בגין תשלום דמי היתר

בית המשפט השלום בירושלים קבע: רשות מקרקעי ישראל כפופה להכרעות השמאי הממשלתי, וחלה עליה החובה להפחית משווי הקרקע תשלום בגין מטלה ציבורית שנדרש החוכר לבצע כתנאי למימוש הזכויות.

דמי היתר הינם תשלום שעל החוכר לשלם לרשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י" ו/או "הרשות") בגין זכויות נוספות או שונות שאושרו במקרקעין, עבורן לא שולמה תמורה בעת חתימת חוזה החכירה. דמי ההיתר נגבים בתמורה למתן הסכמתה של רמ"י לחוכר, להפיק מהקרקע הנאה נוספת על זו שרכש, בגבולות שטח ההקצאה המקורי. במקרים שלהלן יינתן פטור מדמי היתר: בעלי הסכם חכירה מהוון הכולל זכויות עתידיות; נכס שנרכשה בו זכות הבעלות או קיימת לגביו זכות להקניית הבעלות ללא תמורה; נכס ציבורי שמשמש למטרת החכירה המקורית; ועוד מקרים המנויים בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל. 

נסיבות המקרה: ביום 06.07.2005 נחתם הסכם חכירה בין רמ"י לבין נופי שפע בע"מ (להלן: "החברה"),לתקופה של 49 שנים. החברה יזמה תוכנית לשינוי הייעוד של המקרקעין למגורים והגדילה במסגרתה את שטחי הבנייה. בתוכנית נקבע כי 180 מ"ר מבונים במקרקעין יוקצו לטובת מבנה ציבור ו/או כל פתרון אחר שיוסכם על עיריית ירושלים. בכתב ההתחייבות מול העירייה, החברה נדרשה לשלם סך של 1,750,000 שקל שישמשו כעלויות בניית מקווה ובית כנסת בחלקה סמוכה, חלף הקצאת שטחים לצורכי ציבור בשטח התוכנית. 

לאחר קבלת שומת דמי היתר מרמ"י, החברה נדרשה לשלם לרמ"י סך של 5,975,328 שקל כדמי היתר בגין ניצול זכויות הבנייה שנוספו בתוכנית. לאחר התשלום, נחתם הסכם חכירה עדכני, ובהתאם לנהלי רמ"י, החברה הגישה שתי השגות ביחס לשומה. בשתי ההשגות, השמאים שדנו בהן סברו כי יש להפחית משווי המקרקעין סך של 1,750,000 שקל, המהווה שווי המטלות הציבוריות שנקבעו בתוכנית החדשה שאושרה. ההשגה השנייה נדונה ע"י סגן השמאי הממשלתי באותה העת. 

החברה טוענת כי על אף שתי ההשגות השמאיות ומה שנקבע בהן, רמ"י מסרבת להכיר בהוצאה ששילמה לעירייה כהוצאה לצורך הפחתת שווי הקרקע, ובהתאמה – הפחתת דמי ההיתר. וכי על רמ"י להשיב לה את ההפרש בדמי ההיתר אשר שולם לרמ"י ביתר. 

החלטה 933 של מועצת מקרקעי ישראל (שהייתה תקפה בזמנו) קובעת כי "ערך הקרקע לצורך חישוב דמי ההיתר ייקבע על ידי השמאי הממשלתי או מי מטעמו". ולפיכך, החברה טוענת כי רמ"י מתכחשת להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהליה שלה, ואף בחרה שלא לעתור כנגד הכרעת השמאי הממשלתי, ולא נקטה כל הליך משפטי שהוא כנגד קביעות השמאי הממשלתי. לפיכך רמ"י מחויבת בהכרעות שהתקבלו ע"י השמאי הממשלתי. 

טענותיה של רמ"י מסתכמות בטענת התיישנות – טענה שנדחתה על ידי ביהמ"ש; וכן בטענה כי השמאי הממשלתי חרג מסמכותו, בכך שקבע קביעות משפטיות ולא שמאיות, ולכן השגות אלה אינן מחייבות אותה, בהיותן קביעות משפטיות בניגוד לנהליה. עוד מוסיפה רמ"י, שהקביעות נכתבו בנפרד וכהערה בהחלטות השמאיות. בנוסף, רמ"י טוענת כי מבני הציבור שהעירייה דרשה  אינם נכללים כלל בשטח החכירה, וחורגים מהתוכנית המשביחה. 

המחלוקת המשפטית: סלע המחלוקת נעוץ בטענת רמ"י כי אינה מחויבת בקביעות משפטיות, גם כאלו שנקבעו בגדר השגות בהליכים שעל פי נהליה שלה. 

החלטה: בית המשפט קבע כי רמ"י מנועה מלהעלות טענות כנגד ההכרעה השמאית. רמ"י טענה כי השמאי חרג מסמכותו וקבע קביעה משפטית ולא שמאית, וכי ההערה אינה מחייבת את הרשות, משום שהיא נכתבה כ"הערה בלבד", אך למעשה –  רמ"י עצמה ביקשה לרשום את ההפחתה כהערה בשומה. 

כמו כן, בית המשפט קבע כי רמ"י התעלמה מקביעות השמאי הממשלתי בשתי ההשגות, וכי אין מדובר בהתנהלות תקינה של הרשות. ההכרעה השמאית מחייבת את רמ"י – וכל עוד היא רוצה להיחלץ מהמסקנה שבשומות, היה עליה לנקוט הליך משפטי מתאים; ובהיעדר הליך שכזה – היא מנועה מלהעלות טענות בעניין. 

לסיום, בית המשפט מבחין בין מטלה שבתוכנית לבין מטלה שלא בתוכנית. מאחר שהמטלה נקבעה בתוכנית, ולא מדובר במטלה שהחברה "התנדבה" לבצע על חשבונה – יש להפחית את שווי המטלה בקביעת גובה שווי הקרקע, ובהתאמה במסגרת עריכת תחשיב דמי ההיתר, ולהשיב לחברה סכום זה בערכו נכון למועד פסה"ד. המטלה הציבורית היא בניית מבנה ציבור בחלקה סמוכה, המשרתת בעיקר את דיירי התוכנית (ציבור חרדי),היות שבשטח התוכנית עצמה לא הייתה אפשרות פיזית להקצאת שטחים לצורכי ציבור. 

הערת הכותבים: לא יעלה על הדעת שרמ"י, כגוף ציבורי, לא תעמוד מאחורי החלטותיה של האינסטנציה המקצועית הבכירה של משרד המשפטים לקביעת ערכי הקרקע, גם כאשר התוצאה לא תמיד פועלת לטובתה או עולה בקנה אחד עם האינטרסים שלה. סביר להניח שאילו המצב היה הפוך, רמ"י הייתה מסרבת להמשך ביצוע העסקה, ומתנה זאת בתשלום מלא של דמי ההיתר, כפי שקבע השמאי הממשלתי. גם לגופו של עניין, חשוב להזכיר כי דמי ההיתר משולמים כנגזרת מתוספת הערך שנוצרה בקרקע דה-פאקטו, ולא מהערך התיאורטי שנוצר לקרקע. 

שהרי, בסופו של דבר, המטלה הציבורית מהווה נטל כלכלי ממשי על כתפי היזם, ומהווה תנאי למימוש הזכויות בקרקע. ולפיכך, הפחתת הנטל הכלכלי הנ"ל מערך הקרקע כפי שהוא בתנאי שוק חופשי – הינה פעולה מחויבת המציאות. לא ייתכן שרמ"י תיהנה רק מחלק העידית של הקרקע, ותותיר ליזם רק את חלק הזיבורית של הקרקע, כיוון ששווי השוק של הקרקע מקפל בתוכו את כלל היתרונות והחסרונות שלה.  

הכותבים הם עו"ד אלירן דדון, שותף וראש מחלקת מקרקעי ישראל ומיסוי מוניציפלי ועו"ד ספיר בנימיני ממשרד עורכי הדין גינדי כספי ושות ' המתחמה בנדל"ן תכנון ובנייה.

לעיון בפסק הדין המלא לחצו כאן