"בארבע השנים האחרונות נוצר עודף של כ-2 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה מודרניים"

אחד הלהיטים התכנוניים של הרשויות המקומיות בעשור האחרון הוא ללא ספק אזורי התעסוקה בערי ישראל. רשויות מקומיות רבות מתפארות בשטחי התעסוקה בתחומן וממנפות את ההישגים התכנוניים והביצועיים בנידון. אפשר להבין את ראשי הרשויות, שטחי תעסוקה מספקים עבורם יתרון כפול  – מקומות עבודה לתושבי העיר, ומקור פרנסה בולט לרשות המקומית. 

זה לא קרה ביום אחד, זה התחיל בקרב רשויות מסוימות, אבל כאשר הרשויות השונות ראו מה שטחי התעסוקה עשו לרשויות המקומיות השכנות, הן התנפלו על המודל המצליח וביקשו להקים שטחי תעסוקה גם בתחומן. העיר בני ברק היא אחת המודלים להצלחה בתחום. העיר סבלה מגירעון מתמשך, ולאחר שהיא גילתה את השיטה החדשה היא הקימה את מתחם ה־BBC בעיר ומתחמים נוספים סמוכים, וכך העיר יצאה מגירעון קשה לעבר יציבות פיננסית.

עד כאן הכל נראה ורוד, השאלה מה יקרה ביום שמרבית הרשויות המקומיות יתפארו במתחמי התעסוקה שבתחומן. כיצד גל ההיצע הזה ישפיע על הביקוש. שוחחנו עם ד"ר רינה דגני כלכלה אורבנית, מבעלי קבוצת גיאוקרטוגרפיה שבצעה מחקר מעמיק על היחס בין היצע שטחי התעסוקה בישראל מול מצב הביקוש לשטחים אלו. קבוצת גיאוקרטוגרפיה עוסקת בעיקר במחקרי ביקוש ומבצעת סקרי שוק לקבלנים והיזמים הגדולים בארץ. 

לדברי ד"ר דגני, במצב הנתון במדינת ישראל, התסריט כבר לא רחוק מהמציאות, ולא ירחק היום שנמצא את עצמינו עם מתחמי תעסוקה בתפוסה דלילה כתוצאה של עודף היצע ומחסור בביקוש. את האצבע המאשימה היא מפנה לממשלה שבאחריותה לתכנן את מתחמי התעסוקה לפי ראייה רוחבית של הצרכים בכלל המדינה ולא של רשות מקומית ספציפית. 

כדי להבין את המצב הקיים נצלול לנתונים המספריים המרתקים מתוך המחקר של ד"ר דגני. תחילה, נתאר את ההיצע בכלל אזורי הארץ ואחר כך נציג דוגמאות לפי אזורים ולפי יישובים. בישראל יש היום כ- 33-30 מיליון מ"ר למשרדים, ועוד כ- 13-11 מיליון מ"ר למסחר. בעשור האחרון נבנו בממוצע כ-1.6 מיליון מ"ר חדשים לתעסוקה בשנה, מרביתם מבני משרדים. משנת 2018 נבנו יותר מ-2.3 מיליון מ"ר בשנה. היום – יש מעל 7 מיליון מ"ר בתהליכי בנייה, יותר ממחציתם במרחב המערבי של הרצליה-ראשון לציון, כמו כן, עיקר הבנייה לתעסוקה היא באזור גדרה-חדרה.

אם נפלח את ההיצע לפי מחוזות, התמונה תתחיל להתבהר עוד יותר. מחצית מאזורי התעסוקה בישראל ממוקמים במחוז תל אביב והמרכז המכיל כ־41% מהאוכלוסייה בישראל, כמו כן, מחוז ירושלים המכיל כ־13% מהאוכלוסייה, מחזיק בכ־6% מאזורי התעסוקה. אזור הצפון המכיל 16% מהאוכלוסייה, מחזיק בכ־13% משטחי המסחר והמשרדים בישראל. 

תמונות המצב במחוזות מעוררת סימני שאלה, משום שנתוני ההיצע גוברים על הביקוש. הפערים קיימים באזור המרכז אבל על אחת כמה וכמה באזור הצפון, באזור הצפון נבנו בממוצע שנתי כ-350 אלף מ"ר בשנה, מתוך כ-2 מיליון מ"ר ממוצע של שטחי תעסוקה שנבנו בישראל בשנה, נתון חיובי כשלעצמו, אומנם כשמצליבים את המצע התכנוני מול הביקושים של האזור נגלה עודף היצע שלא הולם את היחס שלו באוכלוסייה: רק באזור חיפה - עכו, מתוכננים היום כ- 7.3 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר חדשים. רוב התוכניות, כבר מאושרות, כלומר, מדובר במלאי תכנוני מאושר לכ-10 שנים, וזה רק בחלק מהגליל המערב, בעוד הביקושים הם בין 300 ל-400 אלף מ"ר.

בלי פורפורציה: ביישובי בקעת אונו מתכננים 3 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר  

מהצפון הרחוק נעבור לאזור המרכז, שם נקבל תמונה עוד יותר מורכבת. נציג את אזור בקעת אונו, האזור כולל  את קריית אונו, אור יהודה, יהוד, גני תקווה ועוד. האזור מכיל לא יותר מ־150 אלף תושבים יחד, לעומת זאת מתוכננים באזור מעל 3 מיליון מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, כאשר החלוקה בין הרשויות היא כדלהלן: קריית אונו כ- 650 אלף מ"ר, אור יהודה כ-700 אלף מ"ר, גני תקווה כ- 280 אלף מ"ר, יהוד וגני יהודה – כ- 400 אלף מ"ר.

הערים הגדולות בקושי ישרדו, היישובים הקטנים לא יעמדו בזה

לפני שנתחיל לדבר על הפתרונות נציג כאן נתון נוסף: ד"ר דגני בחנה גם את התפתחות אזורי התעסוקה בישראל במהלך 30 שנה האחרונות ונמצא כי אזור תעסוקה מתחיל להתפתח בעצמו כאשר הוא מגיע לגודל של כ- 80-70 אלף מ"ר כשבדרך כלל נוכחות של פארק או פרויקט משמעותי של חברת נדל"ן ציבורית הוא מחולל את מומנט התנועה אל האזור. לכן, כל האזורים הקטנים שמנסים לפתח היום בישראל, שהם קטנים מגודל זה, יתקשו מאוד להצליח ולהתקדם בעצמם.

יישובים בסדר גודל בינוני, סביב 150-100 אלף תושבים יכולים לפתח בממוצע סביב 50-40 אלף מ"ר תעסוקה ומסחר בשנה, כלומר, בתוך 5 שנים יכול להיות להם אזור תעסוקה של כ- 200 אלף מ"ר של תעשייה, משרדים ומסחר. יישובים קטנים לא יכולים לפתח מעל 10 אלף מ"ר בממוצע שנתי. כשהיישוב נמצא באזור הגליל או הנגב, הסיכוי שלו למשוך עסקים הולך ופוחת עם השנים. חלק גדול משטחי תעסוקה אלה מתמקדים היום באזור גדרה – חדרה ויותר בין ראשון לציון לציר רעננה-כפר סבא.

הפתרון: תכנון אחיד לפי אשכולות או מחוזות

כתוצאה מכל הנתונים מסכמת ד"ר דגני כי "בישראל בשנת 2022, עדיין אין תכנון של היקף ופריסה של שטחי התעסוקה בישראל. עדיין מתכננים בכל יישוב אזור תעסוקה משל עצמו, ללא קשר לעולם התחרות סביבו וכמובן לא מול עולם הביקושים. למרות העבודה הקשה של הוועדות המחוזיות, עדיין הם אינם יכולים לעמוד מול הלחצים של כל אחת מהרשויות המקומיות לפתח אזור תעסוקה ומסחר ביישוב שלה. התוצאה, במהלך 4 שנים נוצר עודף של כ- 2 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה מהם שיעור גבוה מאוד של מבני משרדים מודרניים".

ד"ר דגני מסבירה שהסיבה "שכל רשות מקומית רוצה לעצמה שטחי תעסוקה היא משום שהיא אינה מאמינה שהיא תוכל לחלוק את שטחי התעסוקה האחת עם השנייה. כתוצאה מכך נוצרת תחרות בין הרשויות המקומיות, הערים הגדולות יכולות אולי לשרוד את התחרות, אבל הערים הקטנות יתקשו מאוד לשרוד אותו.

ראש עיר תפקידו לדאוג לשירות של תושבי העיר. המצב שנוצר הופך את ראשי הערים לסוכני נדל"ן ללא רצונם. ראשי הערים לא נבחרו כדי להיות סוכן נדל"ן, ופתאום הם מוצאים את עצמם מחפשים כל הזמן לקוחות, זה לא הגיוני וזה לא תפקידו של ראש עיר

הבעיה הגדולה יותר היא, שהרשויות עצמן לא מבינות שהן מתחרות, משום שאין מספיק היצע וביקוש לכולם. כל אחת מהרשויות חושבת שאם היא תפתח לעצמה אזור תעסוקה אז הכול יבוא על מקומו בשלום אבל הן לא מבינות שבמדינת ישראל יש מוגבלויות ביקוש גבוהות.

ולכן הפתרון הוא להקים אזורי תעסוקה משותפים בין הרשויות. בדיוק כפי שמדינת ישראל עשתה חלוקת אשכולות בנושאים של איכות הסביבה ותחומים נוספים, היא צריכה להבין שגם מתחמי התעסוקה צריכים להיות מתוכננים לפי אזורים ואשכולות ולא לרשויות מקומיות". את האחריות היא מפנה לגורמי השלטון המרכזי: "אם לא יהיה פתרון ממשלתי שיכריח את הרשויות המקומיות לשתף פעולה, זה לא יקרה".

ראשת עיירית אור יהודה ליאת שוחט, תקדם את הפתרון?

אותו דבר צריך לקרות בבקעת אונו: "הפתרון המתבקש הוא שכל הרשויות יחד יתאחדו ויחליטו שכל אזורי התעסוקה יחולקו בין כל הרשויות, וכך גם הן יוכלו לקדם את הביצוע לפי שלבים כדי שלא יהיה עודף של היצע בבת אחת, באופן הזה, הרשויות כולן יתפרנסו מאותם מקומות תעסוקה, באמצעות מנהלת אחת שתנהל את כל שטחי התעסוקה שלהן.

ד"ר דגני מדגישה כי היא לא מתנגדת לתחרות, הבעיה כאן שהתחרות אינה טובה משום שאין ביקוש, כל הרשויות מתחרות על אותן חברות. לסיום, ד"ר דגני מבשרת כי ייתכן שהפתרון אותו היא הציגה לגבי בקעת אונו יקודם באמצעות ראשת עיריית אור יהודה ליאת שוחט. "שוחחתי איתה והצגתי בפניה את הבעיה, והיא אמרה שהיא מוכנה להתקדם עם הרעיון הזה ולנסות לחבר את כל הראשי הערים בסביבה, וזה יפה מאוד.

צריך להבין אומרת ד"ר דגני: "ראש עיר תפקידו לדאוג לשירות של תושבי העיר. המצב שנוצר הופך את ראשי הערים לסוכני נדל"ן ללא רצונם. ראשי הערים לא נבחרו כדי להיות סוכן נדל"ן, ופתאום הם מוצאים את עצמם מחפשים כל הזמן לקוחות, זה לא הגיוני וזה לא תפקידו של ראש עיר".