על רקע זינוק בביקוש ובמחירי הקרקע להקמת מרלו"גים - האם התשואות ימשיכו להישחק?

המגמה התחילה עוד לפני הקורונה, אך רשמה האצה משמעותית במהלכה - הזינוק בהיקף העבודה מהבית והביקוש הגובר לקניות ברשת, הובילו לצמיחה מסחררת של ענף המרכזים הלוגיסטיים (מרלו"גים) בישראל. בהתאם לגידול בביקוש מצד החברות ועל רקע הציפיות להמשך העליות, יותר יזמים בתחום הנדל"ן המניב מהמרים על קרקעות המיועדות למרלו"גים. התוצאה הישירה היא עלייה בשווי הקרקעות - מה שצפוי להוביל לשחיקה בתשואות.

לדברי ארז כהן, שמאי מקרקעין מוביל ובעלים ומנכ"ל של ז.כ. מחקר וסקרים, "כאשר בוחנים את נתוני העסקאות והמכרזים במחצית השנייה של 2021 ותחילת 2022, ניתן לראות עלייה ברורה גם בביקוש למגרשים וגם בערכי הקרקע של מגרשים המיועדים ללוגיסטיקה. 

עשרות הצעות ומחירי הצעות גבוהים - כל הנתונים מהמכרזים של החודשיים האחרונים. על מנת להדגים את הזינוק בביקוש ובמחירים, כהן מנתח שני מכרזים של מנהל מקרקעי ישראל, "אחד בסוף דצמבר 2021 באזור התעשייה הצפוני של אשדוד, ואחד מסוף ינואר 2022, באזור התעשייה 'תעשיון', בגזרת אשדוד".

מרץ  2022 חברת רד בינת רוכשת שטח בא.ת. חבל מודעין, מכרז רמ"י, המיועדת לחוות שרתים, במחיר שיא של 8.6 מיליון שקל לדונם. 

אוקטובר 2021 – קבוצת יובלים   רכישת קרקע, 22 דונם, רחוב גליס באזור התעשיה סגולה, בפתח תקווה ב- 7.5 מיליון ₪ לדונם.

על מנת להדגים את הזינוק בביקוש ובמחירים, כהן מנתח שני מכרזים של מנהל מקרקעי ישראל, "אחד בסוף דצמבר 2021 באזור התעשייה הצפוני של אשדוד, ואחד מסוף ינואר 2022, באזור התעשייה 'תעשיון', במועצה אזורית יואב.

במכרז מדצמבר האחרון, בו הוצעה קרקע עליה צפוי לקום מרלו"ג ברחוב החרושת באזור התעשייה הצפוני של אשדוד, "הוגשו מעל 30 הצעות, נתון גבוה הרבה מהממוצע", אומר כהן. "שווי הקרקע על פי ההצעה הזוכה הוא 7.7 מיליון שקל לדונם, לא כולל מע"מ והוצאות פיתוח". בנוסף לכך, כאשר מחשבים את הממוצע של 10 ההצעות הגבוהות ביותר במכרז, "מגיעים לנתון של 5.45 מיליון שקל לדונם ללא מע"מ וללא פיתוח. בעסקאות דומות באותו אזור שנה קודם לכן, הנתון המקביל עמד על כ-4 מיליון שקל לדונם".

בדיקת הממוצע של 10 ההצעות הראשונות נועדה לנטרל מקרים בהם ישנם פערים משמעותיים בין המחיר הזוכה להצעה הבאה בתור. "ההצעה הזוכה יכולה להיות כפולה מההצעה השנייה, ולכן מחשבים ממוצע של עשר ההצעות הגבוהות, כדי להבין את המחיר שמספר רב של חברות היו מוכנות לשלם על הקרקע", מסביר כהן.

העסקה השנייה עליה מספר כהן היא קרקע בגודל של כ-18 דונם באזור התעשייה 'תעשיון' מזרחית לאשדוד, אשר מוגדרת על פי תב"ע חדשה יחסית עם ייעוד שיוביל להקמת מרלו"ג. "המכרז נסגר ב-30 בינואר במחיר של כ-90 מיליון שקל, כלומר שווי לדונם של כ-5 מיליון שקל, ללא מע"מ וללא הוצאות פיתוח", אומר כהן. 33 חברות הגישו הצעה לרכישת הקרקע, מה שמראה על ביקושי שיא לקרקעות מסוג זה. "כאשר המחיר הממוצע של עשר ההצעות הגבוהות עמד על 74.3 מיליון שקל. כלומר 4.1 מיליון ש"ח לדונם", אומר כהן,"מדובר על מחיר גבוה באופן ניכר מעסקאות דומות באזור. למשל, באזור התעשייה יואב הסמוך, נערכו ארבעה מכרזים בספטמבר 2020, שם השווי לדונם, כולל פיתוח, עמד על 3.1 מיליון שקל. בהערכה גסה, מחירי הקרקעות למרלו"גים באזור עלו בכ-30% תוך שנה וחצי".

עבור מי שמחפש הזדמנויות בפריפריות הרחוקות, כהן מספר כי "באזור תעשייה שחורת, הנמצא צפונית לאילת, היו לאחרונה מכרזים שמלמדים על עליית שווי גדולה לעומת מכרזים דומים קודמים. הביקוש גבוה והמחירים עולים, מאילת ועד הצפון".

גם משרד השמאי הממשלתי מזהה את המגמה - מתייחס לראשונה לתחום הלוגיסטיקה בנפרד בסקירה מטעמו. אחד הסימנים לשחיקה בתשואות על השכרת מרלו"גים מגיעה מסקירה של השמאי הממשלתי הראשי, אשר מפיק בכל מחצית סקירה של שלושה תחומים נפרדים: מסחר, משרדים ותעשייה ולוגיסטיקה. 

"בסקירה האחרונה של משרד השמאי הממשלתי, שהתפרסמה בדצמבר 2021, מובהר כי תחום הלוגיסטיקה לא מתנהג בדומה לתעשייה מסורתית, ולכן מוקדשת פסקה שלמה ונפרדת לתחום. זו הפעם הראשונה בה השמאי עושה זאת, אחרי יותר מ-15 שנים בהם הסקירה מתפרסמת", אומר כהן.

על פי הסקירה, "בסקירות קודמות שיעור ההיוון בשני ענפים אלה פורסם כאחד. עם זאת, נראה שבשנים האחרונות הולכת ומתגברת הפרדה ברמת התשואה בין שוק הנכסים בשימושי תעשייה ולבין תחום הלוגיסטיקה ההולך ומתפתח. לפיכך, בסקירה זו שיעור התשואה המצוין הינו לנכסי תעשייה ומלאכה ואינו כולל שימושים ללוגיסטיקה ומרלו"גים". באשר לפרסום נתונים מדויקים ומגמות על תחום הלוגיסטיקה בנפרד, נכתב בסקירה כי "לאור מסד נתונים לא מספק לצורכי סקר זה, לא נוכל לקבוע את שיעור התשואה. עם זאת, נוכל לציין שברוב המקרים מדובר בשיעור תשואה נמוך משיעור התשואה שנקבע לתעשייה (ככלל, לא פחות משיעור תשואה של 5%)". ההפרדה הראשונה אותה עושה משרד השמאי עשויה להוות סימן לסקירות הבאות ולמגמות השינוי בשוק. 

אם כן, על רקע הסיכון בתחום המסחר והמשרדים, מגמת העלייה בעבודה מהבית והמעבר לסחר אונליין, ניתן להבין את הנהירה של היזמים בתחום הנדל"ן המניב לתחום הלוגיסטיקה. בשוק של ימינו, נרשמת עלייה בהקמת מבנים ללא חוזה מובטח מראש (השכרה ספקולטיבית) וגם קבוצות הרכישה נכנסות לפעילות בתחום. "על פי הניתוח שלנו, אם המגמה הנוכחית תמשיך - ועל פי כל הסימנים מהחודשים האחרונים היא צפויה רק להתגבר, התוצאה הסופית תהיה הפחתה משמעותית בתשואות הייזום וההשכרה", אומר כהן.