מימון הון עצמי בהתחדשות עירונית: אילו אפשרויות עומדות ליזמים?

שוק הההתחדשות העירונית משתכלל בהתמדה, ועמו גם אפשרויות המימון המתרבות בקצב מרשים. נראה כי כיום, כל יזם המבקש להיכנס לשוק הפינוי-בינוי לא יתקשה להעמיד את ההון העצמי הדרוש לשם כך – אף שזה עשוי להגיע לעשרות מיליוני שקלים. 

ואולם דווקא על רקע המציאות האידילית הזאת, המאפיינת את שוק יזמות הנדל"ן הישראלי בעשור האחרון, יש מי שמבקש להזהיר את היזמים מנטילת סיכונים לא מחושבים. וכשהדברים האלה מגיעים מפיה של גלית וינדר טפר, מנהלת תחום ליווי וערבויות בקבוצת הפניקס – גוף מוסדי המממן בעצמו פרויקטים רבים של התחדשות עירונית – נראה שליזמים כדאי להקשיב.

"בעשור האחרון שוק הנדל"ן היה מקום מעולה לפעול בו. בשנים האחרונות קמו גופים מממנים רבים ויש הרבה אופציות למימון ההון העצמי. אבל צריך לזכור שאנו חיים בעולם לא צפוי ושהשוק יכול גם לרדת. בנקודת זמן מסוימת עלויות היזמים יעלו, כפי שכבר קורה, וההכנסות מפרויקטים עלולות להתמתן”, אמרה וינדר טפר לרגולטורים בכירים ויזמי נדל"ן, שהשתתפו בפורום שולחן עגול שערך באחרונה מרכז הנדל"ן בנושא מימון הון עצמי בפרויקטים של פינוי-בינוי. "לכן חשוב שיזמים יידעו להתנהל בתבונה ומתוך אחריות אישית. רק כך הם יוכלו לצלוח תקופות קשות בצורה יציבה ובטוחה".

כל הסכום ביום אחד

לדברי וינדר טפר, לצד חברות יזמיות גדולות ובעלות עתודות מזומנים, יותר ויותר יזמים שהתמקדו עד כה בפרויקטים קטנים יחסית של תמ"א 38 /1 ותמ"א 38/2 מבקשים באחרונה "לעלות מדרגה" ולהיכנס לשוק הפינוי-בינוי התובעני. אלא שהקמת פרויקטים מסוג זה, הכוללים הריסה ובנייה מחדש של מתחמי מגורים שלמים, דורשת גם העמדת הון עצמי הגבוה במאות אחוזים מאשר זה הנדרש לחידוש בניין בודד.

לפי וינדר טפר, למרות אי הוודאות המאפיינת את תחום ההתחדשות העירונית, מבחינת הגופים המממנים מדובר דווקא בהזדמנות: "בשונה מתחום מימון הקרקעות המיועדות לבנייה למגורים, בו יזמים הניגשים כיום למכרזים מניחים שמחירי המכירה של הדירות יעלו במשך השנים עד לתחילת שלב הבנייה, בפינוי-בינוי היזם מתחיל את תהליך המימון 'ערב הפרויקט', כלומר חודשים ספורים לפני הריסת הבניינים הישנים. מבחינתנו כגוף שמספק מימון לפרויקטים אלה, זה הופך הכל לפשוט יותר כי לא מדובר במחירי מכירה עתידיים, והכל הרבה יותר ברור מבחינת המחירים ומה שקיים בסביבת הפרויקט".

הפניקס משקיעה ומממנת כאמור יזמים קטנים ובינוניים לצד חברות יזמיות גדולות, פרטיות וציבוריות כאחד. בעוד בשלב ההתחלתי של הפרויקט – שלב בניית העסקה, קידום התב"ע החדשה, התקשרות עם עורך דין ואיסוף חתימות הדיירים – אין הוצאות כספיות משמעותיות, הרי שלצורך הקמת הפרויקט נדרש היזם להעמדת הון מקדמי המסתכם בעשרות  מיליוני שקלים. זאת בין השאר לצורך ערבויות ביצוע לבעלי הדירות, ערבויות לבנקים למשכנתאות, ערבויות שכר דירה בתקופת הפינוי, פוליסות חוק מכר וכמובן – הקמת הפרויקט עצמו.

לפי וינדר טפר, על מנת להשיג את ההון הדרוש הזה, יכול היזם לבחור בין מספר מסלולי מימון – כתלות בצרכיו ובהיקפי הפעילות הקיימים שלו: "אופציה אחת העומדת ליזם היא לבקש הלוואת מזנין בפרויקט למימון ההון העצמי. הלוואה מסוג זה הפכה להיות מקובלת יותר מבעבר כשלכל יזם יש כמה פרויקטים שמבשילים למימון ובנייה במקביל, והיא כלי מימוני המוצע על ידי הפניקס בליווי פרויקטים; אופציה נוספת היא איגוח עודפים בפרויקטים אחרים. מדובר במסלול שוק-הוני שהוא מאוד נגיש ונוח ליזמים, כשכיום אפשר להשיג אג"חים במחירים טובים יחסית. החסרונות העיקריים שלו הם עלויות החיתום הנלוות והחשיפה הגבוהה: שוק ההון דורש שקיפות ומחויבות מלאה מול בעלי האג"ח, ויש לוודא שההתחייבויות שהחברות לוקחות על עצמן מתיישבות עם אופן ההתנהלות בשוק הנדל"ן ועם העובדה שיזמים תלויים הרבה פעמים בגורמים שלישיים כמו קבלנים ונותני שירותים אחרים.  לכן כל איגוח כזה מחייב תכנון מדוקדק של היזם.

"אופציה נוספת היא נטילת הלוואה פרטית כנגד עודפים פעילים. כלומר, אם ליזם  יש ארבעה-חמישה פרויקטים והעודפים מהם מסתכמים ב-100 מיליון שקל, ניתן לבקש הלוואה על הבסיס הזה ובשעבוד העודפים. ההלוואה הזאת  מאפשרת בניית הלוואה חכמה יותר ביחס לאופציית האיגוח, לרבות פירעון בשלבים, לפי לוחות הזמנים של הפרויקט לטובתו מגויסים הכספים. עבור יזמים רבים הלוואה כזו מהווה מעין היכרות ראשונית עם המימון המוסדי, צעד אחד לפני שממשיכים לאיגוח או להנפקה".

לבסוף ציינה טפר את האפשרות העומדת ליזם להכניס משקיע מוסדי או פרטי לחברה או לפרויקט שהוא מקים, כשותף פיננסי בהון וברווחים. 

לא לחכות

"צריך לזכור שככל שלגורם המממן היכרות מקדימה עם היזם, קל יותר להעמיד הלוואות למימון הוצאות מקדמיות לפרויקטים חדשים, וכן למצוא פתרונות מימון יצירתיים לצרכים המשתנים של היזם", ציינה וינדר טפר. היא חתמה את ההרצאה בארבעה טיפים לתכנון נכון של הליך קבלת המימון בפרויקטים של פינוי-בינוי: חלוקה נכונה לשלבים – "לא תמיד ברור מהן הזכויות הנכנסות ומה היוצאות בכל אחד משלבי הפרויקט. מבחינת המימון, הדבר הזה יכול להיות בעייתי וכדאי להימנע ממנו"; ערבויות ביצוע לבעלים – "כבר בשלב מוקדם של המשא ומתן עם הדיירים, חשוב לוודא שהערבויות מקובלות על הגוף המממן – כמו גם שיש לו אפשרות לממן את השלמת הבנייה במקרה של כשל ונטישת היזם"; 

התייעצות מקדימה – "דלתנו פתוחה ואנחנו שמחים לייעץ לכל יזם המבקש עוד דעה לפני שהוא נכנס לפרויקט, וזאת על מנת לוודא כי הפרויקט יהיה מתאים למימון לאחר הבשלתו"; פנייה מספיק זמן רב מראש – "לצערנו, בפרויקט של פינוי-בינוי, סגירת כל המסמכים אורכת כחצי שנה וכוללת, לאחר אישור העסקה במוסדות הפניקס, גם משא ומתן בין עורכי דין של כל הצדדים. לכן, אם יש לכם פרויקט שהייתם רוצים לראות את ההריסה שלו באוגוסט הקרוב – תפנו אלינו כבר עכשיו".