יגאל צ'ודנר בפודקאסט "החזית העירונית": "כדי להשלים תהליך של היתר בנייה, יש להכיר היטב את האינטרסים של כלל בעלי העניין בפרויקט"

יום ראשון הגיע ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 25, שבו אירח מוטי ויזל (מייסד ומנכ"ל VCELL - פירמת הייעוץ האסטרטגי והמחקר) את יגאל צ'ודנר מנכ"ל ומייסד חברת נתיבי הקמה . השניים דיברו ביניהם על רישוי וסטטוטוריקה בענף הבנייה. מדוע התהליכים מתארכים, כיצד ניתן לקצר את התהליכים, ומה הממשלה צריכה לעשות כדי להפחית את העומסים על הוועדות המקומיות. האזינו:

להאזנה בספוטיפיי

להאזנה באפל פודקאסטים

להאזנה בגוגל פודקאסטים

"כדי שפרויקט ייצא לפעול צריך לגבש יחד שלושה גורמים עיקריים - יזם, רשות מקומית והציבור שהולך להשתמש במוצר הזה. צריך להדגיש שלכל שלושת הגורמים יש את אותה מטרה שיהיה פרויקט, ואם כן נשאלת השאלה למה בכל זאת יש עיכובים באישורים. ההסבר הוא משום שלכל אחד יש את האינטרס שלו בפרויקט. ברגע שמוצאים את האיזון הנכון בין היזם, הרשות והציבור, הפרויקט יוצא לפועל. בדרך כלל לוקח זמן עד שכלל הגורמים מתיישרים ומגיעים להסכמות הדדיות שעונות על כלל האינטרסים.

כל שלושת הגורמים בפרויקט מחזיקים בכוח כמעט שווה, נכון שהוועדה מקומית תל אביב יודעת שהיא יכולה קצת יותר להתעקש, לעומת הוועדה מקומית דימונה. בסופו של דבר יש איזונים וכל אחד מהגורמים רוצה למקסם. הדיונים האלה מזכירים תהליך שלום, בסוף יהיה שלום אבל זה ייקח זמן, כי זה תהליך. 
הקונפליקטים בין בעלי האינטרסים זה יוצא מן הכלל, זה לא הכלל, כמעט ואין תוכניות שיש לגביהם קונפליקט אמיתי בין היזם לרשויות המקומית. כל מה שמספרים ראש העיר בעד או ראש העיר נגד זה רגשות וסיפורים בעלמא, צריך להסתכל על האינטרסים, ואינטרסים זה לגיטימי, גם ליזם יש אינטרסים וזה בסדר גמור".

התמורות והשינויים בשנים האחרונות בענף הרישוי

"הדבר הגדול שקרה בשנים האחרונות זו מהפכת הרישוי המקוון. הרעיון שעומד מאחורי זה, הוא גם כדי למנוע קיצורי דרך, וגם כדי שיהיה ברור למבקש ההיתר מה הוא נדרש כדי לקבל את ההיתר. המבקש מקבל תיק מידע ובו מצוין שלושת השלבים – הגשה, דיון והיתר. 

הרישוי המקוון שינה באופן מבורך את הפרוצדורה להגשת בקשות היתר בוועדות המקומיות. בשונה מרישוי רגיל, ברישוי מקוון דורשים ממבקש ההיתר לבצע תכנון ותיאום ברמה מתקדמת מאוד עוד לפני הדיון בוועדה. בעבר היה אפשר להכין גרמושקה ולהגיש לוועדה. אחרי שהוועדה הייתה דנה, היו מתחילים לתכנן, כעת הוועדה דורשת לקבל תוכנית שהיא כבר מתוכננת ומתואמת.  

הרבה פעמים הזמן לאחר הדיון להוצאת ההיתר מתקצר מאוד. המשמעות היא שמועד התכנון המסיבי הוקדם. אם עד היום הוא התבצע רק לאחר הדיון הראשוני, הרי שכיום כל זה מתבצע כבר לפני הדיון הראשוני בוועדה. זה משהו מאוד מבורך". 

טיפים ושיטות עבודה יעילות ליזמים

מטרת הפרויקט - כל יזם צריך לחדד לעצמו את מטרת הפרויקט. לכל פרויקט יש מטרה אחרת -מכירה, השכרה הכנת תב"ע והשבחת הקרקע, וכן הלאה. לכן היזם צריך לנתח את המטרות שלו וכך כשייגש לוועדה המקומית יהיה לו קל יותר למקד את הבקשה שלו. 

בקיאות בהליך להוצאת היתר - כמו שצריך להבין את המטרות כך גם צריך להבין את התהליך – מכתב, בקשה, ועדה מחוזית, וכן הלאה. ברגע שהתהליכים מובנים יש פחות תסכול, כי אם מישהו ייתקל במצב שלאחר שבוע אין לו מענה מפקיד מסוים, הוא יידע מיד מי הבא בתור שהוא צריך לגשת אליו".

לתת יותר כוח לוועדות המקומיות

"כוח לממשל המקומי - יש ממשל מרכזי ויש ממשל מקומי באמצעות הוועדות המקומיות. הממשלה צריכה לתת יותר כוח לוועדות המקומיות. אפשר לקחת לדוגמה את תוכנית תמ"א 38 . התוכנית טובה אבל המימוש בפועל לא הצליח כי לא הצליחו לעשות דיפרנציאציה בין הרשויות המקומיות. כדי לפתור את בעיית המימוש צריך שהשלטון המרכזי יידע להעביר סמכויות לוועדה המקומית.

הוועדה המחוזית צריכה לאשר את התוכנית המתארית והרשות תוכל לקבוע על פיה את גובה הבינוי ומטרות השימוש וכן הלאה. אם המצב היה כך, אפשר היה באמצעות זה לחדש ערים ולפתור גם את הבעיה של רעידות האדמה וגם את הבעיה של יוקר המחיה.  

תכנון גמיש - אנחנו חיים במהירויות מטורפות, חייבים ליצור תוכניות גמישות יותר, כדי לעשות זאת צריך לתת כוח ליזמים בכל הנוגע לשינוי ייעוד הנכס וכך להפחית את העומסים על הוועדות המקומיות. היום על כל שינוי ייעוד יש צורך בקבלת היתר מהוועדה המקומית. חייבים שהתכנון יאפשר ליזמים לשנות שימוש לפי כוחות השוק המשתנים בקצב מהיר. אם אחד קיבל אישור לתעשייה אין סיבה שלא יוכל לפתוח מסעדה אם הוא לא יצליח להשכיר את השטח, וכן הלאה".