דן קצנובסקי מנכ"ל מרכז הנדל"ן בפודקאסט "החזית העירונית": שנת 2021; 0 היתרי בנייה לפינוי בינוי בתל אביב בירושלים ובחיפה

יום ראשון הגיע ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 24, שבו אירח אילי בר (מנכ"ל משותף ב-'Ecocity') את דן קצנובסקי מנכ"ל מרכז הנדלן. השניים דיברו על מצב היתרי הבנייה בפרויקטים להתחדשות עירונית בארץ ועל כך שבכל שנת 2021 לא התקבל ולו היתר בנייה אחד לפרויקטים לפינוי בינוי בתל אביב בירושלים ובחיפה, מה גורם לעיכובים בהיתרי הבנייה וכיצד ניתן למנוע זאת. האזינו:

להאזנה בספוטיפיי לחצו כאן

להאזנה באפל פודקאסטים לחצו כאן

להאזנה בגוגל פודקאסטים לחצו כאן

בכל בוקר אנו מתעוררים לכותרות המבשרות על פרויקטים חדשים בתחום הפינוי בינוי, נציגי ממשלה כמו גם מוסדות התכנון מנפיקים מעת לעת נתונים חדשים על הקיפי הפרויקטים לפינוי בינוי בארץ. האם הנתונים שאנו מקבלים אכן משקפים את התמונה המלאה של השוק. מרכז הנדל"ן בשיתוף אתר מדל"ן יצאו בתחקיר מקיף על מספר היתרי הבנייה שהונפקו בשנת 2021 בתחום הפינוי בינוי בערים המרכזיות.

"תחילה, נציג את הנתונים הכלליים של התחדשות עירונית המתייחסים לתמ"א 38 ולפינוי בינוי. כדי לסבר את האוזן ניתנו סך הכול כ-50 אלף היתרי בנייה בשנת 2021. כדי להבין את התמונה המלאה נציג נתון נוסף חשוב - שליש מהדירות  באזורי הביקוש הן מתוקף התחדשות עירונית, וחמישית מהדירות בכלל אזורי הארץ הן מתוקף התחדשות עירונית. בשנת 2021 יצאו כ-10,000 היתרי בנייה במסגרת התחדשות עירונית; 6,000 מתוקף תמ"א 38 וכ-4,000 מתוקף פינוי בינוי .

כעת נעבור לנתונים הספציפיים לפינוי בינוי, נתון שיפתיע את כל המאזינים. בכל שנת 2021 ניתנו אפס היתרי בנייה לפינוי בינוי בעיר תל אביב. עם זאת, שני פרויקטים  פינוי בינוי קיבלו טופס ארבע ועוד ארבעה פרויקטים במתן תוקף. כך גם בחיפה, אפס פרויקטים קיבלו היתר בנייה בעיר, וכך גם בירושלים. אם נצא מהפוקוס של ערים ספציפיות אלו ונחבר את הנתונים מתשעה ערים מרכזיות בתחום הפינוי בינוי, נמצא כי סך הכול ניתנו תשעה היתרי בנייה למתחמי פינוי בינוי בערים אלו וכי סך הכול ניתנו 21 היתרים לפינוי בינוי בכל הארץ.

בניגוד לנתונים על אישור תב"ע ומתן תוקף, היתר בנייה זה המושג הוודאי והמשמעותי ביותר שאנחנו צריכים לדבר עליו. ההיתר הופך את סטטוס הפרויקט מתאוריה לעובדה מוגמרת. כשמדברים על היצע וביקוש זה בא לידי ביטוי רק כשיש היתר. אחת הבעיות המשמעותיות שלנו ושל הממשלה זה שכל מספר זוכה, נניח שאומרים לנו 'מיליון יח"ד בתהליך' – זה לא בהכרח מעיד על משהו משמעותי, ובגלל זה צריך להיזהר מאוד כשמקבלים נתונים שונים, והיתר בנייה הוא מספר וודאי וכך ראוי לבחון את ההצלחה של פרויקטים לפינוי בינוי".

ירושלים VS חיפה

ההצלחה של פרויקטים לפינוי בינוי תלויה לא מעט ברוח הגבית שמעניקה הרשות המקומית ליזמים. כדי שיזמים יבואו לעיר מסוימת, הם צריכים לגלות שם יציבות ופתיחות מצד הרשות המקומית לפרויקטים לפינוי בינוי, אחרת הם לא יבואו. כמקרה בוחן ניתן לנתח את שני הערים ירושלים וחיפה. ירושלים היא עיר מצליחה בפרויקטים משגשגים לפינוי בינוי, לעומת זאת, בעיר חיפה קיימת דעיכה בתחום בפינוי בינוי, החל מאז שהשלטון המקומי הוחלף בבחירות האחרונות.

"ירושלים היא העיר הכי מעניינת בפינוי בינוי, אומנם אין פרויקט שהתקבל בו היתר לפינוי בינוי בשנת 2021, אבל זו העיר המובילה במתן תוקף - יש שבעה פרויקטים לפינוי בינוי במתן תוקף. ירושלים היא עיר שבאה עם פתיחות לכל נושא ההתחדשות העירונית. היא באה אל היזם ואומרת לו מה אתה צריך בשביל שתבנה פה, זה בדיוק הפוך ממה שנפוץ בהרבה ערים אחרות ששם אומרים ליזמים מה אתה צריך כדי שלא תבנה אצלינו. לכן, רואים המון חברות גדולות שאומרות שהן מוכנות לעשות הכול כדי להשקיע בירושלים.

לעומת זאת בעיר חיפה, השלטון הנוכחי עושה עוול במובן מסוים. יש ליזמים קושי גדול מאוד לפעול בחיפה. הוודאות לא קיימת שם. יש יזמים שהשקיעו בכל כך הרבה פרויקטים בעיר, ופתאום התחלף השלטון ועבודה של שנים ירדה לטמיון וכתוצאה מכך רואים ירידה ניכרת של פרויקטים והיתרי בנייה בתחום ההתחדשות העירונית".

הממשלה VS השלטון המקומי

אין ספק שקצב התקדמות הפינוי בינוי בארץ אינו משביע רצון. השאלה היא מי הגורם האחראי לזה, האם אלו הרשויות המקומיות המעכבות את התכנון, או גורמים ממשלתיים שאולי אינם מתמרצים מספיק את הרשויות המקומיות. 

"הכוונות של הממשלה הן כוונות טובות מאוד. הם עושים ימים כלילות ועובדים קשה מאוד כדי לקדם את התהליכים האלו. זה לא פשוט במבנה הממשלתי הקיים - ישיבות שכל הזמן מתבטלות והמרקם הפוליטי העדין עם כל המפלגות הקטנות, מקשה מאוד על התקדמות התהליכים כפי שראינו בחוק החשמל.

למרות המצב הפוליטי הנפיץ, הממשלה אישרה הסכמי גג בסך 440 מיליון שקל להתחדשות עירונית, כמו כן היא אישרה תמריצים בסך 25 אלף שקל ליח"ד לכל ראשות מקומית, ו-200 מיליון לתמרוץ פרויקטים שאין להם כדאיות כלכלית בפריפריה, אין ספק שזה מבורך, בואו נראה אם התקציב הזה אכן יחלחל למטה לערים עצמן.

מצד שני, בסוף יש את ראש העיר שהוא השריף המקומי והוא מחליט מה יקרה בעיר שלו, צריך לרתום את ראשי הערים בצורה משמעותית. מי שעוקב אחרי התחום הזה רואה שהעבודה בין הממשלה לבין הרשויות המקומיות היא לא מספיק קוהרנטית. צריך לעבוד על זה, אחרת, ההתחדשות העירונית תמשיך לדדות, במקום להתרומם למקום שהוא צריך להיות שם באמת".

שיתופי פעולה בין יזמים בפינוי בינוי

המעבר המגמתי מתמ"א 38 לפינוי בינוי משליך על שוק חברות הנדל"ן בשתי נקודות מרכזיות: במומנטום שיש לחברות עם מוניטין בתחום הפינוי בינוי, ובשיתופי פעולה חדשים בין יזמים. "פעם היזמים היו דופקים בדלת ומחתימים את הדיירים, היום מקובל לעשות מכרז דיירים. ההבנה של הדיירים שצריך לעשות מכרז דיירים שינתה את התמונה ולכן, לשם ולמוניטין של החברה יש משמעות רבה.

כיום יש 1,500 חברות בהתחדשות עירונית שיש להן לפחות פרויקט אחד. בשנים הקרובות נראה מגמה של שיתופי פעולה בין חברות בפרויקטים לפינוי בינוי אם זה ברמת החברה ואם זה ברמת הפרויקט. יזמים קטנים ובינוניים שהיו חזקים בתחום התמ"א, ישתפו פעולה עם יזמים אחרים כדי להוציא לפועל מיזמים של  פינוי בינוי , בעקבות היעדר הגב הכלכלי לפרויקטים של פינוי בינוי וחוסר הניסיון בעיסוק במתחמים גדולים.

אפשר לשמוע מנכ"לים של חברות גדולות וציבוריות שאומרים שהם בשלים יותר מפעם לשיתוף פעולה אסטרטגי. פעם לא שמעו את הקולות האלו. הם מבינים שאחרת הם יאבדו פרויקטים רבים בדרך". 

לוחות זמנים בפרויקטים וחוסר שקיפות בנתונים הבירוקרטיים

אחת הבעיות הכאובות בעולם ההתחדשות העירונית נוגעת ללוחות הזמנים המתמשכים בפרויקטים אלו. כדי לקצר את לוחות הזמנים בפרויקטים, קיימת חשיבות בהקמת מסד נתונים ממשלתי שיוכל להשוות כל הזמן בין פרויקט אחד לשני ובין רשות מקומית אחת לחברתה. מסד הנתונים הממשלתי הקיים כיום אינו יודע להצביע על נקודות התורפה הדורשות תיקון. 

"כל מנהל של ארגון ממוצע מתבסס על נתונים ומידע, בטח ככל שעולים ברמת האחריות ובקנה המידה חייבים להסתמך על מידע מבוסס ולא רק על תחושות. המידע שיש היום לממשלה בנוגע ללוחות הזמנים הוא מאוד בעייתי. אם היינו חיים בעולם ריאלי שלוחות הזמנים של הפרויקטים היו מדידים, היינו יכולים לפנות לראש עיר מסוים עם הנתונים ולומר לו הנה יש לך פלונטר בנושא כך וכך, בו תפתור את הבעיה.

המידע שיש לנו היום על לוחות הזמנים הוא מאוד גס ומדבר על בין שמונה לעשר שנים בפרויקטים לפינוי בינוי, ובין שלוש לארבע שנים בפרויקטים לתמ"א 38, המידע פה הוא לא חד משמעי וקיימת שונות גבוהה בין רשות מקומית אחת לשנייה. 

שקיפות מידע זה אחד הדברים המהותיים והחשובים ביותר שענף הנדל"ן צריך. הענף עובד בתהליכים כל כך ארוכים מול גורמים כל כך שונים החל מהשלטון המרכזי ועד השלטון המקומי ואין שפה אחידה. התפקיד שלנו זה ללחוץ על שקיפות מידע כי דרך זה נוכל להבין את התמונה האמיתית".  

לפעמים ההתארכות בלוחות הזמנים נובעת ממחסור בכוח אדם ברשויות המקומיות. עניין שחוזר על עצמו בשיחות מול הרשויות ויש לטפל בו אחת ולתמיד מול משרד האוצר: "בסוף היתרים רבים מתעכבים אצל בודק התוכניות, בעקבות מחסור של כוח אדם ברשויות. מהנדסי ערים מדווחים שאין להם תקציב לכוח אדם איכותי. הם משלמים 7,000-6,000 שקל לבודק תוכניות ללא יכולת הוספת תמריצים. הבעיה לא נמצאת ברמת משרד הבינוי והשיכון וברמת משרד הפנים, צריך לפתור את הסוגייה אחת ולתמיד מול משרד האוצר".

המנהלות להתחדשות עירונית והשוק החופשי

אחת התופעות הבולטות והחיוביות בשנים האחרונות היא הקמתן של מנהלות ההתחדשות העירונית ברשויות המקומיות: "יש היום 24 מנהלות ברשויות המקומיות והולכים להגדיל את זה ל-30 מנהלות. יש שונות בתפיסה כמו גם דרכי הפעולה בין המנהלות, מנהלת מעיר אחת תהיה שונה ממנהלת בעיר אחרת בין היתר משום שלכל עיר יש אתה האוכלוסייה ואת הצרכים שלה. יש מנהלות יותר אקטיביות ויש מנהלות המעניקות בעיקר מידע. ישנם הבדלים גם במבנים הארגוניים של המנהלות - יש מנהלות שיושבות ממש בתוך מנהל ההנדסה ויש מנהלות שעובדות לצד מנהל ההנדסה.

המנהלות עושות עבודה חיובית. רק לאחרונה המנהלת בתל אביב התחילה להציע גישור סכסוכים ויש גם עוד כמה מנהלות שכבר עושות את זה. צריך רק לראות איפה הגבול עובר, כדי שהמנהלת לא תתערב יותר מדי בשוק הפרטי. ראינו את זה בירושלים בקדנציה של ראש העיר הקודם, חברת מוריה החתימה דיירים על חוזים ופעלה ממש כיזם - עובדתית זה קרס, וכך לא נכון לפעול. השוק הפרטי צריך לעבוד איפה שהוא יודע לפעול והמגזר הציבורי צריך לתמוך בו".

ההתחדשות העירונית הולכת ותופסת תאוצה מיום ליום. הממשלה ואנשי המקצוע עושים את המיטב כדי לקדם את ההתחדשות העירונית. עם זאת, כדי שנפסיק לקבל נתונים על פרויקטים תיאורטיים, המדינה חייבת למצוא דרך להעצים את שקיפות המידע ולהבין מדוע לוחות הזמנים של הפרויקטים ושל היתרי הבנייה מתעכבים. כמו  כן, על משרד האוצר לפעול מידית לאיוש כוח אדם איכותי ברשויות המקומיות כדי לצמצם את הפגיעה בפרויקטים להתחדשות עירונית. אם המדינה תשכיל לעשות זאת, אנו נתחיל לקבל יותר חדשות על היתרי בנייה על פני חדשות המבשרות על פרויקטים תיאורטיים ואי ודאיים.