בית המשפט המחוזי בתל אביב פסק: ייפוי הכוח שנחתם, אינו מקנה לעורך הדין את הזכות לבחירת היזם; הסכם התמ"א מבוטל

אחד העוגנים של הדיירים במתחמים המיועדים לפינוי בינוי, הוא ללא ספק עורך הדין נציג הדיירים. על ערוך הדין לפעול לקדם כמה שיותר את האינטרסים של בעלי הדירות מול היזם ולשמור על זכות הקניין של בעלי הדירות. לצד זאת, על הדיירים לוודא כי עורך הדין אינו מחתים אותם על מסמכים המקנים לו זכויות יתר העלולים לפגוע בזכות הקניין ובחופש הפעולה של הדיירים cבחירת היזם ובהתנהלות מולו.

מקרה שהגיע לבית המשפט המחוזי בתל אביב, ממחיש כיצד עורכי הדין שייצגו את הדיירים ניצלו את כוחם מול הדייר וחתמו בשמו על הסכם התמ"א מול היזם. עורכי הדין החתימו את הדייר על שני ייפויי כוח - ייפוי כוח בלתי חוזר, וייפוי כוח כללי עוד קודם לבחירת היזם. לאחר שעורך הדין הודיע לדייר על הסכמות מול היזם, הדייר פנה לבית המשפט בעתירה על ההסכם ועל חזרה בו מהכוונה לצאת לבצע פרויקט תמ"א בדירתו, חרף התנגדות הדייר, עורכי הדין חתמו על הסכם התמ"א מול היזם.

מדובר על בניין בן ארבע דירות ברחוב שלומציון המלכה בתל אביב-יפו, העותר הוא בעלים של שתיים מתוך ארבעת הדירות בבניין. לאחר שבעלי הדירות הנוספים חתמו מול חברת יהבים ניהול פרויקטים ובנייה על הסכם תמ"א 38 . השופט גרשון גונטובניק, קבע כי הסכם המכר מבוטל וכי על על עורכי הדין להשיב את ייפויי הכוח לבאי כוחו של העותר.

פסק הדין מסתעף למגוון היבטים נשואי הנידון בפסק הדין, בכתבה זו נתייחס לשני היבטים מרכזיים אותם כינה השופט - השאלה הפנימית והשאלה החיצונית. השאלה הפנימית – מה היה כלול בפועל בהסכם ייפוי הכוח הבלתי חוזר בין הדייר לעורכי דינו, האם הם אכן הוסמכו לחתום על הסכם מול כל יזם אף ללא הסכמתו. השאלה החיצונית – גם אם אכן נחתם הסכם השולל מהדייר זכות החלטה בבחירת היזם, האם אין זה נחשב הסכמה גורפת דינה שדינה להתבטל.

בשאלה הפנימית הסביר השופט כי ייפוי הכוח לא הסמיך את עורכי הדין לחתום בלעדיו על הסכם התמ"א, להפך, נוסח הייפוי כוח קובע כי עורכי הדין יכולים לבצע עבורו פעולות מסוימות בהעדרו, אך כל זה רק לאחר שבעל הדירות בעצמו חותם מול היזם על ההסכם. 

מנוסח הייפוי כוח מוכח שייפוי הכוח מותנה בהסכם נפרד של בעל הדירות מול היזם, מסביר השופט: "הנה כי כן, לשונו הברורה של ייפוי הכוח קובעת כי הוא מניח שייכרת הסכם נפרד עם בעל הדירה בעניין התמ"א או כל התחייבות אחרת מסוג זה.  ואז, וככל שייכרת הסכם כאמור, יוכלו המשיבים לבצע פעולות כאלה ואחרות מכוח ייפוי הכוח. אין ייפוי הכוח מסמיך את המשיבים – כשלעצמו  – להתקשר בשמו של הדייר בהסכם תמ"א.

אין לקבל שבעל הדירה הסכים להיפרד באופן בלתי חוזר מיכולתו לשלוט בעניינה של דירתו, ולהפקיד כוח גורף כל כך בידי המשיבים, היכולים להחליט להתקשר בכל פרויקט ועם כל חברה ללא הסכמתו ואף חרף התנגדותו, וללא כל פירוט מינימלי של עסקת היסוד. מדוע שיסכים בעל הדירה להוראה שכזו? אין כל היגיון בדבר

אין לקבל שבעל הדירה הסכים להיפרד באופן בלתי חוזר מיכולתו לשלוט בעניינה של דירתו, ולהפקיד כוח גורף כל כך בידי המשיבים, היכולים להחליט להתקשר בכל פרויקט ועם כל חברה ללא הסכמתו ואף חרף התנגדותו, וללא כל פירוט מינימלי של עסקת היסוד. מדוע שיסכים בעל הדירה להוראה שכזו? אין כל היגיון בדבר".

לכן קובע השופט כי: "יש לפרש את ייפוי הבלתי חוזר כמקנה כוחות למשיבים לבצע פעולות הנדרשות למימוש הסכם שייכרת בין המבקש לבין צד שלישי. ייפוי הכוח כשלעצמו אינו מסמיך את המשיבים להתקשר בשמו של המבקש בהסכם שכזה. מכאן שהצד השלישי הקורא את ייפוי הכוח האמור יתקשה להצדיק הסתמכות עליו לשם כינונה של התקשרות היסוד בינו לבין הדייר. קריאה פשוטה של המסמך הייתה צריכה להוביל למסקנה שיש עוד לעמול ולכרות הסכם עם מייפה הכוח, על כל המשתמע".

בנוגע לשאלה החיצונית והעקרונית של תוקף ייפוי כוח שנחתם ללא התחייבות לצד שלישי, השופט דן בזה בהרחבה מכמה היבטים שונים, נציג כאן את ההיבט המרכזי: 

"קל לראות עד כמה מרחיקת לכת היא התחייבות שכזו. הכרה בתוקפה עלולה לפגוע במיוחד בבעלי דירות לא מיוצגים, שיתפתו לחתום על ייפויי כוח בלתי חוזרים ללא שיבינו את משמעותם, ויופשטו מכל יכולת לשלוט באשר יעשה בדירתם. ניתן לראות את הצורך בייפוי כוח שכזה במקרה שבו מדובר בבעל נכס שלא צפוי להיות זמין והוא מבקש – לאחר ששקל בדבר – להסמיך אחר למקסם את הפוטנציאל של רכושו בדרך של מכירה או בניה. 

אך איזו לגיטימיות יכולה להיות להתקשרות שכזו שעה שמדובר בבעל נכס נכון וזמין? מדוע יש לשלול ממנו את היכולת להחליט האם להתקשר עם קבלן או יזם כזה או אחר בהתאם למיטב שיקול דעתו, ולהפקיד כוח זה בידי שלוח ובאופן בלתי חוזר?       

בפרויקטים שכאלה יש חשיבות רבה לשמֵר כוח לבעלי הדירות להחליט עם מי ירצו לצאת למסע הארוך והמסוכן. שלילת כוחם, תוך יצירת אפשרות לקשור אותם בעסקה שכזו ללא שידעו עם מי הם מתקשרים וללא יכולת להתנגד להתקשרות זו אם ירצו בכך, עלולה לעמוד בניגוד לתקנת הציבור, ולהיחשב לבטלה מלכתחילה

כך באופן כללי וודאי שכך ביחס להתחייבות כה דרמטית להתקשר בפרויקט תמ"א על כל הנובע והמשתמע. בפרויקטים שכאלה יש חשיבות רבה לשמֵר כוח לבעלי הדירות להחליט עם מי ירצו לצאת למסע הארוך והמסוכן. שלילת כוחם, תוך יצירת אפשרות לקשור אותם בעסקה שכזו ללא שידעו עם מי הם מתקשרים וללא יכולת להתנגד להתקשרות זו אם ירצו בכך, עלולה לעמוד בניגוד לתקנת הציבור, ולהיחשב לבטלה מלכתחילה. 

לא אקבע מסמרות בכל אלה, שכן במקרה הנוכחי לא קמה זכותו של הצד השלישי מכוח ייפוי הכוח. אך טוב יעשו אפוא היזמים והקבלנים ועורכי הדין אם יוודאו עם בעלי הזכויות שהם מוכנים להתקשרות, במקרים שבהם ניתן לעשות זאת, ולא יסתמכו על ייפויי כוח גורפים יתר על המידה".

בפסק הדין השופט קבע כי: "על המשיבים, ביחד ולחוד, להודיע לכל הצדדים להסכם התמ"א על האמור בפסקה 41 לעיל - לפיו החתימה בשמו על הסכם זה נעשתה ללא הרשאה, והיא בטלה, מבוטלת ואין היא מחייבת אותו, וזאת עד לתאריך 30.1.22. כמובן שאין בכך כדי למנוע מב"כ המבקש לפעול ולהודיע על כך במקביל. על המשיבים, ביחד ולחוד, להעביר לידי לב"כ המבקש כל עותק מקורי של ייפויי הכוח הבלתי חוזר והכללי, המצויים בידם או בשליטתם, וזאת עד תאריך 30.1.22. המשיבים יישאו ביחד ולחוד בהוצאות המבקש בסך 10,000 שקל ובהוצאות שכ"ט בא-כוחו בסך 40,000 ₪ בתוספת מע"מ". 

לעיון בפסק הדין המלא לחצו כאן