יועץ משכנתאות - תפקיד, מחיר ואיך בוחרים - המדריך המלא לשנת 2024

יועץ משכנתאות

יועץ משכנתאות לרוב אנחנו פוגשים בבנק, כשאנו זקוקים למשכנתא. בדרך כלל הוא עובד של הבנק ומייעץ למסלולים השונים האפשריים, למשל אם לשלם את הריבית לפני הקרן (סכום ההלוואה) או אולי דווקא את הקרן לפני הריבית, לכמה זמן כדאי לקחת את המשכנתא ועוד.

אבל יועץ משכנתא הוא לא רק עובד של הבנק. מלבד היועצים של הבנק יש גם יועצים פרטיים וחברות פרטיות שאף יפרטו לכם איזה בנק או גוף הלוואות מציע לכם את המסלול הטוב ביותר ואף ינהלו את המשא ומתן עבורכם.

מה עושה יועץ משכנתאות

ליועץ משכנתאות כמה הגדרות תפקיד ברורות:

• בדיקת העסקאות. בראש ובראשונה יועץ המשכנתאות צריך לבדוק אם העסקה שהוצעה לכם מתאימה למצבכם הפיננסי, לשלב שלכם בחיים, לצרכים שלכם וגם האם יש הצעות טובות יותר. 

• בחירת המסלול למשכנתא ובנייתו. תפקיד יועץ המשכנתא הוא גם לבחור ולבנות לכם את המסלול המתאים ביותר עבורכם. משכנתא בגיל צעיר אינה זהה למשכנתא בגיל מבוגר, כשכבר יש חסכונות רבים. כמובן שגם ההון העצמי משחק תפקיד משמעותי. היועץ בודק את כל אלו. 

• ליווי בהליך. יועץ המשכנתאות הפרטי מלווה אתכם מול הבנק בכמה היבטים, בין אם זה במשא ומתן על ריביות ובין אם זה הליכים שנתקעו, התעכבו, עזרה במסמכים, בחירת הביטוחים המתאימים ועוד. 

• ליווי לאחר המשכנתא. אחד ההבדלים המשמעותיים בין יועץ משכנתא פרטי ליועץ משכנתאות של הבנק הוא שיועץ משכנתא יכול ללוות אתכם גם לאחר לקיחת המשכנתא. הרי העולם הופך ליציב פחות ופחות. אף אחד לא היה יכול לחזות את משבר הקורונה למשל. זה משפיע הן על המצב הפיננסי האישי והן על מצב השוק. לכן כדאי לבדוק מדי פעם אם אתם עדיין במסלול הנכון. יועץ משכנתאות עוזר גם בזה.

למה צריך ייעוץ משכנתא

אפשר לשאול למה בעצם צריך ייעוץ משכנתא? האם לא מספיק הייעוץ של הבנק? האם הלווה לא יכול לערוך את התחקיר בעצמו?

בעיקרון כן, כולנו יכולים ללמוד את התחום אם אנחנו רוצים, בין אם בקורסים השונים או דרך האינטרנט. גם אין הסמכה חוקית הנדרשת מיועצי משכנתאות, כמו שנדרשת מעורכי דין, יועצים פנסיוניים או שמאי מקרקעין . 

אלא שתחום המשכנתאות הוא תחום מסובך מאוד, הכולל המון פרטים על מסלול המשכנתא המתאים בדיוק לרגע הנכון: למשל גובה ההחזר, ההון העצמי הנדרש, ריבית משתנה או קבועה, הצמדה למדד או לא ועוד.

זהו גם תחום שלא מתאים לכל אחד. כך למשל אנשים אנליטיים שאוהבים להתעסק עם מספרים יכולים ליהנות גם מייעוץ משכנתא. הידע הזה נרכש או בלימודים או בניסיון רב. לרובנו אין הזמן, הסבלנות או הרצון להתעסק עם ההיבטים החישוביים והבירוקרטיים של ייעוץ משכנתאות, לכן יועץ משכנתא נדרש.

מה ההבדל בין יועץ משכנתאות של בנק לבין יועץ משכנתאות פרטי

בהגדרת תפקיד ייעוץ המשכנתאות התייחסנו לא מעט לתפקיד יועץ המשכנתאות הפרטי, ולא במקרה. אל יועץ המשכנתאות של הבנק תגיעו ממילא בבנק שבו התעניינתם בלקיחת המשכנתא. יועץ משכנתאות הוא עובד של הבנק, ומטרתו להשיא לבנק רווחים ולמנוע הפסדים, לכן ההצעות הראשוניות שתקבלו מהבנקים יהיו די דומות.

לעומת זאת, יועץ המשכנתאות הפרטי עובד עבורכם, אתם הלקוחות שלו והוא פועל לטובתכם האישית ולא לרווח של הבנק. החיסרון הוא שבניגוד לעובד הבנק, ליועץ המשכנתאות הפרטי אתם צריכים לשלם. זה לאו דווקא שלילי. ההוצאות על המשכנתא ועל הדירה הן ההוצאות הגבוהות ביותר שנשלם בחיינו. לכן יועץ משכנתאות מיומן יכול לחסוך לכם כסף רב.

איך בוחרים יועץ משכנתאות מומלץ

לפני שמדברים על עלויות כדאי להבין האם באמת יש תמורה להוצאה. איך יודעים מי יועץ משכנתאות מומלץ? איך יודעים אם יועץ באמת מספק את הסחורה והאם התשלום לכך הוגן? יש לכך כמה סימנים.

• ניסיון. יועץ משכנתאות מומחה שיכול לדרוש גם מחירים גבוהים יותר הוא יועץ מנוסה שעבד עם לקוחות מרוצים רבים. זמן העבודה שלו יהיה קצר יותר ויוכל לחסוך לכם המון כסף וזמן. ניסיון לא חייב להיות דווקא כיועץ משכנתאות פרטי. גם ניסיון בנקאי יכול לעזור ולפעמים להביא תועלת רבה. 

• התמחות. כפי שאמרנו, אין הכשרה רשמית ליועצי משכנתאות, אבל יש לא מעט מכללות המלמדות את התחום. אתם יכולים לדרוש תעודה של אחת מהן. זה לא אומר שאין יועצים טובים בלי תעודה. אבל צריך לוודא שיש לפחות אחד מהשניים: ניסיון או התמחות.

• חוות דעת. לצד הניסיון וההכשרה חשוב לא פחות למצוא חוות דעת. יש כמה יועצים מנוסים שעברו הכשרה. אבל איך תדעו אם הם מתאימים לכם? קודם כול כדאי להתייעץ עם לקוחות שלהם, למצוא את הלקוחות שעבדו איתם לאורך זמן. אם אין לכם קשר עם הלקוחות אפשר למצוא חוות דעת בגוגל, בפייסבוק, ברשתות חברתיות ובאתר העסק ולבדוק את ההמלצות של מרכז הנדל"ן . כמובן שעליכם לסנן תגובות שנראות לא אמינות או חוזרות על עצמן ולשים לב גם לחוות דעת שליליות, אם זה בנושא שמהותי לכם או לא.

• התאמה אישית. כמו בכל העסקת בעל עסק חשוב לבחור מישהו שמבין את הצרכים שלכם, שנוח לכם לתקשר איתו ומדבר את השפה שלכם. לפעמים רק על זה קמות ונופלות עסקאות. 

• זמינות. לעיתים יש יועצי משכנתאות או חברות ייעוץ משכנתאות פופולריות מאוד, מה שמקשה על הזמינות, אם אין מספיק כוח אדם לטפל במקרה שלכם, מה שמוביל אותנו לנושא הבא: חברת ייעוץ משכנתאות או יועץ פרטי?

יועץ משכנתאות או חברת ייעוץ משכנתאות

בתחום ייעוץ המשכנתאות יש עסקים קטנים של יועצי משכנתאות שבהם יועץ המשכנתאות הוא גם בעלי עסק וגם היועץ שלכם. לעומתם, יש חברות ייעוץ משכנתאות המעסיקות יועצי משכנתאות שהם שכירים של החברה. לכל אחד מהם יש יתרונות וחסרונות.

יועץ משכנתאות עובד למענכם, אתם המשלמים שלו ואת הדין והחשבון הוא חייב לכם ולא לחברה. כמו כן ייתכן שליועץ משכנתאות יהיו פחות תיקים להתעסק איתם וכך תקבלו יחס אישי יותר, ואולי גם יותר זמינות, תלוי ביחס לאיזו חברה.

לחברות ייעוץ משכנתאות יש גם יתרונות. חברה גדולה שעובדת עם הבנקים מראה על יציבות ומקצועיות. לחברה יש הליך סינון מקצועי. היא כבר בחרה עבורך את היועצים, את אמינותם ומקצועיותם. אז כך לפחות חשש אחד הוסר מלבך.

מבחינת מחירים ההבדלים לא מהותיים. יש חברות הגובות פחות מיועץ משכנתאות פרטי ויש כאלו הגובות יותר. השאלה היא מה אתה מקבל בסוף.

נראה שלמי שמעדיף את היחס האישי ולהיות מעורב יותר בתהליך עדיף לבחור ביועץ פרטי ולמי שמעדיף להיות פחות מעורב עדיף לבחור בחברה.

כמה עולה יועץ משכנתא

סוף סוף אנחנו מגיעים לשאלה שמטרידה את כולם, כמה זה עולה? התשובה מתחלקת בהתאם לשירותים שנותן היועץ.

פגישה: פגישה עם יועץ משכנתאות עולה בין 500 ל-1,000 שקלים. תלוי בידע, בניסיון, בביקוש ליועץ וכדומה.

בניית תמהיל משכנתא: בניית תמהיל המשכנתא היא למעשה החוזה שיוצג לבנק, זמן הריבית, גובה הריבית, גובה ההחזר, סכום ההחזר והחלוקה לתשלומים. שירות זה עולה בין 2,000 ל-3,000 שקל ודורש 3-2 פגישות.

ליווי מלא: יועצים רבים לא ממליצים להסתפק רק בתמהיל המשכנתא בלבד, אלא בליווי מלא ובמשא ומתן מול הבנקים, ובהיבטים בירוקרטיים שונים. המחיר בדרך כלל לליווי מלא הוא 10,000-5,000 שקל, תלוי במורכבות התיק ובהתאם לשלב שבו היועץ מלווה אתכם, למשל אם זה כולל את הביטחונות, אם הוא ילווה אתכם עד העברת הכסף למוכר וכדומה. כל אלו משפיעים על התמחור.

יועצי משכנתאות מומלצים

אז דיברנו על איך לבחור יועץ משכנתאות, איך לבדוק את המחירים, אבל מיהם יועצי המשכנתאות המומלצים? במרכז הנדל"ן בדקנו עבורכם יועצים מומלצים ברחבי הארץ.

יועץ משכנתאות במרכז

באתר מידרג מדורג יניב במקום הראשון, עם דירוג 10 ו-99 חוות דעת.

מהביקורות:

- "יניב מתחילת התהליך עשה הכל בשבילנו, דאג לנו לריביות מעולות מול הבנקים והיה תמיד זמין עבורנו גם בשעות הקטנות של הלילה"

- "הוא איש מקצוע מהשורה הראשונה, עם ידע מדהים והיחס שהוא נתן לי לאורך כל התהליך היה מדהים."

יועץ משכנתאות בדרום

עוד מאתר מידרג, איתי מאשקלון, עם ציון 9.82 ו-89 חוות דעת.

מהביקורות:

- "הוא ליווה אותי לאורך כל התהליך וענה על שאלות כשהיה צריך"

- "היחס היה מצוין ושירות מעולה, מאוד מקצועי, הסביר מה שצריך"

יועץ משכנתאות בצפון

באתר דפי זהב יועץ משכנתאות מומלץ היא חברת משכנתקייעוץ משכנתאות ופיננסים עם דירוג 5 מתוך 5 ו-50 חוות דעת.

מהביקורות:

- "חסכנו עשרות אלפי שקלים, למדנו בדרך כיצד ניתן להתמודד באופן חכם עם התשלומים וכמה חשוב להיעזר במומחה מהתחום".

- "קיבלנו בדיוק מה שהובטח לנו ואף יותר מזה".

מוזמנים להוסיף את ההמלצות שלכם.