בית המשפט המחוזי בחיפה קובע: לאחר אישור התב"ע, על הרשות המקומית לפעול 'במהירות הסבירה' למתן היתר בנייה

תקופת התכנון בישראל לפרויקטים למגורים אורכים זמן. כדי לקבל את היתר הבנייה המיוחל יש לעבור את כל השלבים הנדרשים במוסדות התכנון. אחד השלבים המאתגרים את היזמים הוא בין שלב אישור התב"ע למתן היתר הבנייה. בדרך כלל התב"ע מתנה את מתן אישור הבנייה בהשלמות תשתיות למתחם המתבצעות על ידי העירייה. יזמים רבים נתקלים ברשויות הגוררות רגליים בשלב זה בעיקר מסיבות תקציביות, דבר שהופך את השלב המרגש באישור התב"ע, לעוד סחבת בירוקרטית ארוכה העלולה להתארך בעוד מספר שנים.   

המצב הקיים, מעלה את השאלה, האם אישור תוכנית תב"ע, אכן מחייבת את העירייה לפעול להשלים את פיתוח הקרקע ולהוציא היתרי בנייה, והאם קיים לוח זמנים שבו העירייה צריכה לעמוד בו מאישור התב"ע ועד לתחילת עבודות הביצוע? בית המשפט המחוזי בחיפה נדרש לסוגיה זו, ודחה את עמדת עיריית חדרה שבקשה לטעון כי 'תכנון לחוד וביצוע לחוד'. בית המשפט המחוזי בחיפה קבע כי גם אם זכותה של העירייה לעכב את הביצוע בעקבות סדר עדיפויות אותה היא קבעה לעצמה, אין זה גורע מהזכות שיש לבעלי הקרקע, לקבלת צפי משוער למועד תחילת הביצוע וקבלת היתר בנייה, וכי מאישור התב"ע על הרשות המקומית לפעול 'במהירות הסבירה' למתן היתר בנייה. 

פסק הדין בא בעקבות תביעה שהגישה חברת YBOX שבשליטת איש העסקים יעקב גורסד נגד עיריית חדרה. לפי התביעה, החברה רכשה בין השנים 2017-2015, קרקעות במתחם בילו בחדרה הממוקמות על תוכנית חד/1135. החברה רכשה את הקרקעות מידי גורמים פרטיים, לאחר שהתב"ע למתחם אושרה בשנת 2003, ושילמה על כך מעל 100 מיליון שקל. מאז רכשה החברה את הקרקעות, היא מנסה לקדם את היתר הבנייה מול הרשות המקומית, אך הרשות המקומית נמענת מביצוע עבודות הפיתוח בקרקע, בטענה לסדרי עדיפויות קודמים שיש לעירייה באשר למתחמים אחרים.

נושא התביעה של חברת YBOX מסתעפ לכמה היבטים נוספים. בכתבה זו נתייחס לדיון שהתפתח בקשר שבין התכנון לביצוע, והאם העירייה אכן יכולה לעכב את בעלי הקניין בקרקע לזמן בלתי מוגבל, לאחר מתן התוקף לתב"ע. שופט בית המשפט המחוזי בחיפה נאסר ג'השאן התייחס לנידון בפסק הדין:

"ככלל, אישור תכנית ופרסומה למתן תוקף, אינו מצמיח זכות אוטומטית לבנות על שטח התוכנית, למרות שזו מחובתה של הרשות המקומית לתכנן, לסלול דרכים, לחבר שטחי התוכנית לתשתיות ולדאוג למערכות ביוב, ניקוז ומים. פעולות אלה, המוטלות ככלל על הרשות המקומית, הן פעולות הכרוכות בהוצאות המוטלות על קופת הרשות המקומית.

נוסף על כך, מקום שישנן מספר תוכניות שאושרו ופורסמו למתן תוקף, סוברנית הרשות המקומית לפעול לפי סדר עדיפות המשקף את האינטרס העירוני לרבות אינטרס הנוגע לקופת העירייה, ולפיכך רשאית העירייה להעדיף מתחם אחד על פני מחתם אחר, ואין היא חייבת לנהוג לפי סדר קדימות מסוים. במקרה זה, בו 'טרם הגיע תורה של תכנית', תהיה ראשית הועדה המקומית לדחות בקשות למתן היתרי בנייה בשטח תכנית".

בשלב זה השופט פרס את הטיעונים של שני הצדדים: "מחד, טוענת העירייה כי היא מוסמכת להחליט 'היכן ומתי לפתח' והדבר מצוי בלב העשייה המנהלית של הרשות המקומית, ואין עליה חובה לפתח שכן 'תכנון לחוד ופיתוח לחוד', ואילו העותרת טוענת מאידך גיסא, כי היא שילמה במיטב כספה בגין קרקע הכלולה בתוכנית שאושרה לפני כשני עשורים, והמחיר ששילמה מגלם בתוכו היטל השבחה ששולם על המקרקעין, וזכאית היא לממש את זכותה על-פי התוכנית".

החובה על העירייה לפעול במהירות סבירה: "למרות שככלל אין בית המשפט מתערב בשיקול דעתה של הרשות המקומית לעניין זה, נראה, כי העתירה שלפניי מעוררת סוגיה מיוחדת שונה מזו שנידונה בעניין עיריית חדרה. המהירות הסבירה משתנה ממקרה למקרה, היא כרוכה לעיתים בשיקולים תקציביים ובשיקולי פיתוח אזורים מועדפים וכאמור, על-פי רוב, דחיית פיתוח שטח תוכנית לתקופה מוגבלת משיקולים תקציביים או משיקולים סבירים אחרים, תהיה החלטה סבירה".

רשות מקומית אינה יכולה ליזום תוכניות על גבי תוכניות בין באופן אקטיבי ובין באופן פסיבי, לגבות היטלי השבחה בגין השבחת קרקע ולהפוך תוכניות אלה לאות מתה

הקשר בין גביית היטל ההשבחה לחובת הקידום של היתר הבנייה: "הרשות המקומית אינה זרה להליך אישור תכנית, ואין היא יכולה לרחוץ בניקיון כפיה ולטעון 'תכנון לחוד ופיתוח לחוד'. רשות מקומית אינה יכולה ליזום תוכניות על גבי תוכניות (בין באופן אקטיבי ובין באופן פסיבי),לגבות היטלי השבחה בגין השבחת קרקע ולהפוך תוכניות אלה לאות מתה. נראה, שככל וחולף הזמן מעת אישור תכנית, מתחיל 'מדד הסבירות לרדת' בדומה למדד הסבירות בזניחת תכנית מפקיעה, עד לנקודה שבה ניתן לקבוע כי התנהלות הרשות המקומית אינה סבירה".

בחזרה לתביעה הנוכחית מסביר השופט: "המקרה שלפניי הוא מקרה ייחודי שעל פניו הגיע לדרגת "אי סבירות". שטח שיפוטה של העיר חדרה מאופיין בחלק גדול של קרקעות פרטיות, להבדיל ממקרקעי מדינה. במשך השנים יזמה עיריית חדרה תוכניות מפורטות ולמצער ולא התנגדה לתוכניות אחרות בוועדות התכנון המוסמכות. חלק מתוכניות אלה, כך נראה, נותרו כאבן שאין להן הופכין, כאשר מאז אושרו התוכניות אושרו עוד ועוד תוכניות.

ככל שחולף הזמן מעת אישור תכנית, מתחיל 'מדד הסבירות לרדת' בדומה למדד הסבירות בזניחת תכנית מפקיעה, עד לנקודה שבה ניתן לקבוע כי התנהלות הרשות המקומית אינה סבירה

נראה כי בחלוף שמונה עשרה שנים מאז פורסמה התוכנית, זכאים בעלי הקרקעות בתוכנית לקבל מידע לגבי צפי לפיתוח שטחי התוכנית או לחילופין, שהעירייה תפעל לגיבוש הסכם פיתוח עם היזמים החפצים לבנות בשטח התוכנית, זאת על מנת שבעלי הקרקעות בשטח התוכנית ישקלו אם ראוי בנסיבות העניין לבקש ביטול התוכנית לפי הוראות חוק התכנון והבנייה . המצב שנוצר הוא בלתי סביר, ויש בו משום פגיעה בזכות הקניין של בעלי המקרקעין בתחום התוכנית".

פסק הדין: "אני קובע בזאת כי מסמך המדיניות אינו מקיים אחר הוראות פסק הדין בעתירה הקודמת. סוף דבר, מאחר והעירייה הצהירה, כי היא שוקדת על הכנת תכנית אסטרטגית, ככל שטרם עשתה כן אני מורה לה להשלים את התוכנית האסטרטגית וזאת תוך שישה חודשים מהיום, כאשר תכנית זו תכלול צפי ביצוע פיתוח לגבי תוכניות ישנות, שהתוכנית מושא העתירה נמנית עליהם". 

מעיריית חדרה נמסר בתגובה: "לטעמנו פסק הדין שגוי, עיריית חדרה תערער על פסק הדין".

לעיון בפסק הדין המלא לחצו כאן