סיכום 2021 ברמ"י: מספר היח"ד בעסקאות – הגבוה בחמש השנים האחרונות לפחות; שיעור השיווקים המוצלחים – כ-96%

אז מה עשתה רשות מקרקעי ישראל בשנת 2021? השנה החולפת הייתה סוערת מאוד, ומלאה בפעילות מרשימה לכל הדעות – בעיקר בתחום השיווקים, ששברו את שיאי כל הזמנים והגיעו לכ-101,500 יחידות דיור. עם זאת, את תוצאות השיווקים נראה בשטח רק בעוד כמה שנים, ואילו מספר העסקאות בפועל חשוב וקריטי לא פחות.

מחלקת המחקר של קרן יסודות לקחה על עצמה לבצע עבודה מיוחדת ומקיפה, שבמהלכה ריכזה את כל נתוני המכרזים של רמ"י, כפי שהם מפורסמים באתר שלה, מ-1 בינואר 2017 ועד ל-31 בדצמבר 2021, כלומר לאורך חמש שנים שלמות

מחלקת המחקר של קרן יסודות לקחה על עצמה לבצע עבודה מיוחדת ומקיפה, שבמהלכה ריכזה את כל נתוני המכרזים של רמ"י, כפי שהם מפורסמים באתר שלה, מ-1 בינואר 2017 ועד ל-31 בדצמבר 2021, כלומר לאורך חמש שנים שלמות – כדי לבדוק בפועל כמה שיווקים מוצלחים נרשמו לאורך השנים, איך 2021 נראית בהשוואה לקודמתה ולשנים שלפני כן, והאם ישנה בשורה מכיוון זה.

לפני שנצלול לנתונים נציין שני דברים חשובים: ראשית – נתוני השיווקים המוצלחים נוגעים לתאריך השיווק המצוין באתר רמ"י, כך שמכרז שפורסם בשנת 2016, לדוגמה, אך שווק בהצלחה ב-2017, נכלל בספירה של שנת 2017; מכרזים כפולים – כלומר כאלו שפורסמו כמה פעמים עד ששווקו בהצלחה – נספרים רק פעם אחת, ב"סבב" שבו השיווק הצליח; הנתונים המרכזיים אינם כוללים את העסקאות שנסגרו במסגרת שיווק קרקעות בפטור ממכרז ובמסגרת מכרזי בנה ביתך  – נתונים שגם הם נמצאים בידינו, וגם אותם נציג כאן.

היקף היח"ד בכלל המכרזים שנסגרו נמוך מ-2017 ו-2018 – אך מספר השיווקים המוצלחים גבוה, ושיעורם מכלל המכרזים מרשים

על פי הנתונים שאספה מחלקת המחקר של קרן יסודות – הכוללים מכרזים פומביים רגילים, מכרזי מחיר למשתכן , מכרזי דיור במחיר מופחת, מכרזי דיור להשכרה ומכרזי ייזום (שפורסמו ב-2021 לראשונה) – מספר יחידות הדיור הנכללות בשיווקים המוצלחים של רמ"י ב-2021 עומד על 41,465 יח"ד, זאת לעומת 16,446 בלבד בשנת 2020, "שנת הקורונה". נבהיר כי בהגדרת "שיווקים מוצלחים" כוונתנו היא לשיווקי קרקעות שנסגרו עם זוכים, כלומר למתחמים שנכללו במכרזי 2021 ושווקו בהצלחה.

גם בהתבוננות על השנים הקודמות 2021 רושמת הצלחה יפה: ב-2019 שווקו בהצלחה 21,559 יחידות דיור במכרזים אלו, ב-2018 29,229 ובשנת 2017 – 33,404. במילים אחרות, משנת 2017 ועד לשנת 2020 חלה ירידה רצופה בשיווקים המוצלחים – עד לשנת 2021 שהציגה "קפיצה" מרשימה, שאותה יכולנו לחוש לאורך כל השנה והתבטאה בביקושים האדירים ובמחירים הגבוהים. אגב, סיכום השנים 2019 ו-2020 יחד, מבחינת שיווקים מוצלחים, מביא אותנו למספר נמוך יותר מאשר ב-2021 לבדה.

נתון נוסף שחשוב להתעכב עליו הוא מספר היח"ד בכלל המכרזים שנסגרו בכל שנה – כלומר כלל יחידות הדיור במכרזי רמ"י שנסגרו ב-2021. נתון זה כולל לא רק את המכרזים שנסגרו עם זוכים, אלא גם כאלו שנסגרו, מסיבות כאלו ואחרות, ללא כל זוכה, כך שאותן קרקעות עוד ניתנות לשיווק בעתיד. 

מחלקת המחקר של קרן יסודות מצאה כי ב-2021 מספר היח"ד בכלל המכרזים שנסגרו ב-2021 היה נמוך משמעותית מ-2017 ומ-2018: בעוד שבשנה החולפת כל המכרזים שנסגרו - כולל אלו שנסגרו ללא זוכים, כאמור - הציעו 43,314 יח"ד. ב-2017 הם כללו 51,222 יח"ד וב-2018 – 53,913. ב-2019 המספר היה נמוך מעט מ-2021 – כמות של 42,557 יח"ד.

מהנתונים הללו אפשר להגיע למסקנה אשר מובילה אותנו לעובדה המרשימה ביותר, כנראה, מבחינת נתוני רמ"י ב-2021: אם מספר העסקאות ששווקו בפועל הוא הגבוה בחמש השנים האחרונות, אך מספר היח"ד בכלל המכרזים שנסגרו לאורך השנה נמוך מהממוצע, הרי ששיעור העסקאות המוצלחות מתוך כלל המכרזים לאורך 2021 גבוה במיוחד. וכאן מדובר בנתון מדהים, לא פחות.

כאשר "מבודדים" את השיווקים המוצלחים לאורך 2021, מתוך כלל המכרזים שנסגרו לאורך השנה, מגיעים לשיווק מוצלח בשיעור של כ-96%, ובמספרים: רק כ-1,800 יח"ד, מתוך כ-43,300 בסך הכול שהוצעו במסגרת מכרזי רמ"י לאורך 2021, נותרו ללא זוכים

כאשר "מבודדים" את השיווקים המוצלחים לאורך 2021, מתוך כלל המכרזים שנסגרו לאורך השנה, מגיעים לשיווק מוצלח בשיעור של כ-96%, ובמספרים: רק כ-1,800 יח"ד, מתוך כ-43,300 בסך הכול שהוצעו במסגרת מכרזי רמ"י לאורך 2021, נותרו ללא זוכים.

באף אחת מהשנים הקודמות לא נרשם נתון גבוה כזה, או נתון שמתקרב לשיעור זה: ב-2017 שיעור השיווקים המוצלחים מתוך כלל המכרזים שנסגרו עמד על כ-65%; ב-2018 על כ-54%; ב-2019 על כ-50%; ב-2020, ככל הנראה גם בשל היקף השיווקים הנמוך, היה שיעור זה מעט גבוה מהשנים שלפניה: כ-69%.

כאן נציין כי מספר יחידות הדיור בקרקעות ששווקו בפטור ממכרז בשנת 2021 היה 15,670 יח"ד, ומספר יחידות הדיור ששווקו במסגרת מכרזי "בנה ביתך" (שבהם לא נבדקו הזוכים) עמד על 970, כך שלפי נתוני מחלקת המחקר של קרן יסודות , סכום השיווקים המוצלחים לאורך 2021 עמד בסך הכול על 58,105 יחידות דיור. בכתבת סיכום השנה של  מרכז הנדל"ן מפי הרגולטורים ציין מנהל רמ"י, עו"ד יעקב (ינקי) קוינט כי הרשות חתמה בפועל על עסקות לבניית 63,275 יח"ד בשנה החולפת – ייתכן כי הפער קשור בבדיקה שונה של המכרזים לפי תאריכי השיווק והסגירה שלהם.

יעקב סיסו, מנכל שותף בקרן יסודות. יחצ

יעקב סיסו, מנכ"ל שותף בקרן יסודות: "ההבדל הגדול בין 2021 לשנים קודמות הוא בשיעור המימוש, שנובע מכך שיש מחסור מאוד גדול בקרקעות. לכן בשנה הזו יזמים רבים מיהרו להתמודד על כל מכרז שהתפרסם, גם בפריפריה, רכשו קרקעות – והמחירים עלו. 

זה קונסיסטנטי: המחסור בקרקעות גרם לכמעט לכל יזם להתמודד על כל מכרז; מאחר שעל כל מכרז התמודדו הרבה מאוד יזמים, שיעור המכרזים המוצלחים עלה מ-60-50% לסביבות 96%, ובעקבות כך התרחשה עליית המחירים שחזינו בה ב-2021".