בית צמוד קרקע – המדריך המלא לשנת 2024

בית צמוד קרקע

בית צמוד קרקע, כשמו כן הוא, בית מגורים (בין אם בבית פרטי, כלומר וילה, או במבנה דו-משפחתי, כלומר קוטג'),אשר לכל דייר המתגורר בו ישנה גישה לגינה פרטית משלו.

ניתן לרכוש בית צמוד קרקע מבעלים קודמים, לרכוש נכס חדש בפרויקט של צמודי קרקע, או לבנות באופן פרטי בית צמוד קרקע על שטח בבעלותך.

מהי בניית צמודי קרקע?

בנייה צמודת קרקע היא הגדרה יחסית כללית להליכי תכנון, פיתוח ובנייה הנדרשים לשם הקמת מבני מגורים בני קומה אחת או שתי קומות, על גבי שטח הנמצא בבעלות מלאה של אדם, הרוצה לבנות עליו מבנה. בנייה צמודת קרקע נקראת גם בנייה פרטית, משום שמרבית עבודות התכנון, הפיתוח והבנייה מוצאות לפועל לשם הקמת בתים פרטיים צמודי קרקע הנמצאים בבעלות פרטית.

בנייה צמודת קרקע מבוצעת בשתי שיטות בנייה מרכזיות- בנייה קונבנציונלית המשתמשת בשלד בטון, ובניה קלה, המשתמשת במגוון חומרי גלם שיתרונם הוא בהליכי בנייה מהירים יחסית ומודולאריים. שיטת הבנייה מותאמת לתנאי השטח ולהיתרי הבנייה הקיימים אשר ניתנו על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

היקף בניית צמודי קרקע בישראל

צמודי קרקע הם אחד מסוגי הבנייה הפופולאריים בישראל, אך התחלות הבנייה של צמודי קרקע נמצאת בירידה ניכרת בשנים האחרונות, כחלק ממגמת הבנייה לגובה, בעיקר באזורי ביקוש, על מנת לרסן את מחירי הדיור ולנצל באופן מקסימלי את הקרקעות המשווקות על ידי רשות מקרקעי ישראל . על פי נתוני הלמ"ס, ב-2020 החלו להיבנות 8,109 צמודי קרקע (בניינים בני קומה אחת או 2 קומות),שהיוו 16% מכלל התחלות הבנייה בשנה זו.

לשם השוואה, ב-2018 החלו בנייתם של 10,718 בניינים צמודי קרקע וב-2019 10,803 צמודי קרקע- נתונים שהיוו 22% מכלל התחלות הבנייה. ב-2007, למשל, בתים פרטיים צמודי קרקע היוו 48% מכלל התחלות הבנייה.

למרות שניתן לחשוב שיותר צמודי קרקע נבנים באזורים כפריים, נתוני הלמ"ס מראים כי כשני שליש מהתחלות בנייה של צמודי קרקע בוצעו בערים וביישובים עירוניים, לעומת כ-10% במושבים וקיבוצים וכ-10% ביישובים כפריים.

בניית צמוד קרקע

בניית בית פרטי, או בית צמוד קרקע באופן פרטי הוא תהליך מורכב וארוך, החל משלב איסוף ההון, דרך שלב התכנון, ועד לשלבי ביצוע, עבודות הגמר, השלמות והכניסה לבית החדש.

באופן כללי, ניתן לחלק בניית בית צמוד קרקע לשני חלקים עיקריים: החלק הראשון הוא שלב בתכנון, בו משתמשים בשירותים של אדריכל, מהנדס, מתכנן חשמל, מהנדס אינסטלציה, יועץ קרקע, מודד, יועץ מיזוג, מעצב פנים ועוד. בשלב זה מקבלים את היתר הבנייה מול הרשויות.

החלק השני הוא שלב הביצוע, בו ישנה התנהלות עם אנשי מקצוע כגון קבלן שלד, קבלן עבודות עפר, קבלן איטום, חשמלי, איש אינסטלציה, טייח, אנשי צבע, מתקין מערוכת מיזוג ועוד. בשלב זה בעל הקרקע מקבל טפסי אישור לאכלוס – אחרי בדיקת הדרישות המינימליות למגורים מצד הרשויות.

שלבי בניית בית צמוד קרקע

איסוף הון והגדרת תקציב

על פי ההון העצמי הזמין, ניתן לחשב את המשכנתא הנדרשת לבניית בית צמוד קרקע. אם אין ברשותכם קרקע לבנייה, יש להכניס את עלות הרכישה לעלויות הכוללות. בישראל, עלות הקרקע עומדת על כ-70% מעלות הקמת הנכס (בתוספת מיסי נדל"ן כגון מס רכישה, היטל השבחה והיטל פיתוח).

קבלת אישור עקרוני למשכנתא

משכנתא לבניית צמוד קרקע דומה למשכנתאות סטנדרטיות לרכישת דירה, אך ההבדל הוא שאת סכומי הכסף המרכיבים את ההלוואה הלווה מקבל בנקודות מסוימות במימוש הבנייה, על פי ההתקדמות של התהליך ובהתאם להעמדת בטחונות חדשים. המשכנתא יכולה לכסות גם על עלויות רכישת הקרקע, כמובן.

מינוי בעלי מקצוע לניהול בנייה

ניהול בנייה של בית צמוד קרקע הוא משימה מורכבת ומקצועית, כך שההמלצה היא לגייס אנשי מקצוע שילוו אתכם מהשלב הראשוני ועד לשלב הסופי, בהתאם לדרישות באותו שלב.

גיבוש תכניות בנייה ובקשה לקבלת היתרים

שלב זה כולל איתור אדריכל ומהנדס לטובת הכנת תכניות הבנייה והגשת הבקשה לקבלת היתר בנייה. מדובר בשלב קריטי במיוחד, משום שבשלב הבא אחריו, קבלני הביצוע יממשו באופן מדויק על בסיס התוכניות.

בניית השלד

השלב הראשון של הבנייה בפועל הוא יציקת היסודות ובניית השלד, המורכב מבטון מזוין וחייב לעמוד בתקן הבנייה הישראלי (אלא אם אתם בונים בבנייה קלה, ואז תהליך הבנייה שונה לחלוטין). בשלב זה נבנים עמודי התווך, המקלט וכל בסיס אחר שתפקידו לשאת משקל ושמירה על בטיחות בזמן רעידת אדמה ומקרי חירום נוספים.

עבודות גמר והשלמות בנייה

השלב השני בבנייה בפועל הוא עבודות הגמר – על גבי השלד של הבית, יש לבצע עבודות נוספות, כגון מערכות תשתית ביוב, חשמל ותקשורת, גימור בנייה בחללים (צבע, טיח, מרצפות),הכל בהתאם לתכנית האדריכלית.

עיצוב פנים ורכישת ריהוט

בחלק גדול מהמקרים, האדריכל הוא זה שמכין גם את תכנית עיצוב הפנים, על פי הרצונות של בעל הבית. בנוסף, אם אתם מעצבים דירה 'מאפס', יש לרכוש את הרהיטים והאביזרים המתאימים לעיצוב החללים המשלימים את הציוד שמגיע מהבית\דירה הקודמים.

קבלת היתר אכלוס

לאחר סיום עבודתם של כלל בעלי המקצוע, יש להגיש בקשה לקבלת אישור אכלוס לדירה (טופס 4). מדובר במסמך המאשר כי המבנה הוקם על פי תכנית הבנייה שלו ועל פי תכניות הרשות המקומית. בנוסף, האישור מעיד על כך שהבית בטוח למגורים. לאחר קבלת אישור אכלוס, ניתן לחבר את הבית לרשת החשמל ומערכות התשתית האחרות.

מסירת מפתח

אחרי קבלת טופס 4 , ניתן לעבור להתגורר בבית צמוד קרקע שבניתם.

עלויות בניה

לאחר גיוס הון עצמי וקבלת תנאי המשכנתא, חשוב לבנות תקציב מסודר. הערכת עלויות הבנייה, גם אם הן נעשות באופן גס, מהוות מרכיב קריטי להתנהלות כלכלית בזמן פרויקט בניית בית צמוד קרקע. התקציב נבנה יחד עם האדריכל.

עלויות בניית בית צמוד קרקע מתחלקות לתחומי שלד, גמר ופיתוח השטח.

עלות השלד מחושבת על פי שטח היציקות, לרבות משטח בטון עם\ללא תקרה מעליו, משטחי בטון חיצוניים המחוברים לרצפת קומת קרקע, רצפת קומת הקרקע, רצפת החלק הבנוי, רצפת מרפסת, תקרת קומה א', ועוד.

עלויות הגמר מחושבות על פי מ"ר בנוי, לרבות קירות לתמיכת הקרקע, ציפוי אבן לקיר, גדר קלה, משטחי חנייה, שבילים, מילוי אדמה וגינון. עלויות נוספות אותן צריך לזכור בחישוב העלויות הכוללות הן עלויות המטבח, המיזוג והריהוט, עלויות תשלומים לרשות מקרקעי ישראל במקרים בהם המגרש מוחכר, היטלי פיתוח של הרשות המקומית, היטל השבחה , אגרת היתר, מכון התקנים, צילומי תכניות, הדפסות אור ועוד. אם קיים על השטח מבנה ישן (שכבר שולמו עליו ההיטלים הנדרשים),השטח שלו יקוזז מעלות היטלי הפיתוח.

הוצאת היתר בניה

תהליך הוצאת היתר בנייה מהרשות המקומית הוא התנאי ההכרחי לביצוע בנייה או שינוי בבית המשפיע על המרחב הציבורי. ביצוע עבודות בנייה (הדורשות היתר) ללא היתר מתאים, מהווה עבירה פלילית. היתר ניתן לאחר שהרשות המקומית בודקת כי התכנון עומד בסטנדרים שנקבעו על ידה. תהליך קבלת ההיתר מנוהל על ידי האדריכל וכולל גם פעולות מצד היזם (בעל הקרקע). הבקשה מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אשר כפופה לתקנות התכנון וועדת תכנון הבניה של משרד הפנים.

הבקשה לקבלת היתר בנייה צריכה לכלול פרטים ומסמכים כגון: הגדרת השימוש במבנה, חומרי בנייה, הקלות, אחוזי בנייה ובשטח בנייה, מפת מדידה, תכנית אדריכלית, תכנית לפיתוח השטח, תכנית אדריכלית של כל מפלס, פרטי בניין, תברואה ומערכות טכניות, פיתוח גדרות, הצהרות וחתימות של האדריכל, המהנדס והבעלים, נסח טאבו או העתר חוזה חכירה מול רשות מקרקעי ישראל , חתימה של המועצה המקומית לאחר תשלום אגרות בנייה, חתימה של השכן הגובל במקרים בהם יש תכנון לבנות גדר בנויה.

במקרים של מגרש צמוד קרקע דו-משפחתי, יש לקבל את חתימת השותף לחלקה.

לאחר הגשת הבקשה, הוועדה מתכנסת לאישורה או להגדרת התנאים הנדרשים לצורך קבלת היתר. פרוטוקול הדיון מועבר בדואר לאדריכל וליזם. ניתן להגיש ערעור על סירוב לבקשה או לחלקה ממנה בפני וועדת הערר המחוזית.

יש לקחת בחשבון שהוצאת היתר לוקחת מספר חודשים, על פי היעילות של הרשות המספקת אותו, המורכבות של הבקשה ועוד פרמטרים נוספים. ההיתר תקף ל-12 חודשים, אך אם היסודות למבנה כבר מונחים, התוקף גדל ל-3 שנים.

במהלך הבנייה, אדריכל המבנה, אשר מבצע את הפיקוח העליון לטובת רישוי, מחויב לדווח לוועדה המקומית בשלבים מוגדרים על פי חוק - סימון קווי הבניין על ידי המודד, שלב גמר רצפת קומת הכניסה (יחד עם מפת מדידה),גמר השלד, ועם גמר הבנייה, לצורך אכלוס.

בחירת אנשי מקצוע לניהול בניית צמוד קרקע

באופן כללי, בבחירת קבלן ביצוע, ניתן לבחור מינוי של קבלן אחד המרכז את כל העבודות ומתווך בין בעל השטח לאנשי המקצוע הרבים, או להפוך לקבלן מרכז בעצמכם, ולהעסיק קבלנים ואנשי מקצוע בנפרד לכל אחד משלבי הבנייה (כאשר ניתן למנות קבלנים מרכזים לשלבים שונים, כמו שלב עבודות הגמר).

היתרונות במינוי קבלן מרכז ברורים- פחות טרחה וזמן מושקע על ידי בעל השטח. מצד שני, העלות של הבנייה גבוהה יותר בעקבות עלויות שירות הניהול והריכוז של בעלי המקצוע. הקבלן המרכז הופך בנוסף למנהל העבודה באתר הבנייה.

היתרון בריכוז העבודה באופן עצמי הוא האפשרות לבחור את אנשי המקצוע המשתלמים והמתאימים ביותר, וכך לחסוך בעלויות באופן פוטנציאלי.

שני בעלי תפקידים מרכזיים נוספים הם אדריכל המבנה, המהווה גם מפקח עליון האחראי על יישום הבנייה בהתאם לתכנון האדריכלי, ומהנדס בניין (קונסטרוקטור),שתפקידו לחשב את חוזק המבנה, מספר מענה לדרישות האדריכל ומוודא עמידה בתקנים. בנוסף, המהנדס מכין תכניות עבודה מפורטות לבניית השלד, מבצע פיקוח עליון על הבנייה.

עוד בעלי תפקידים אשר מספקים שירות בתהליך בניית בית צמוד קרקע, הם יועץ קרקע, מהנדס אינסטלציה, מעצב פנים, מנהל עבודה, מפקח בנייה בפועל, קבלן איטום, קבלן מיזוג, גגן, חשמלאי, רצף, צבע, ועוד.

סיכום

לסיכום, בית צמוד קרקע  הוא סוג מגורים פופולארי ונפוץ בישראל, אשר התחלות הבנייה שלו נמצאות בירידה בשנים האחרונות, על רקע מגמת הבנייה לגובה. ניתן לרכוש בית צמוד קרקע מקבלן או מבעלים קודמים, אך אם יש ברשותכם שטח וברצונכם לבנות עליו בית צמוד קרקע, חשוב לדעת כי מדובר על פרויקט בעל שלבים רבים ומורכבים. עבור מי שמעוניין להיכנס לתהליך, כדאי להכיר היטב את כל השלבים והדרישות בדרך לבית חדש.