ערן שלזינגר: "חברות מימון חוץ-בנקאיות משחרות כיום לפתחן של קבוצות הרכישה"; "צופה שגם המגזר החרדי ייכנס לסקטור"

ה"שידוך" בין חברות מימון חוץ-בנקאיות לבין קבוצות רכישה הוא אחד התהליכים המסקרנים של עולם הנדל"ן בשנים האחרונות. נדמה שכוחות השוק יצרו כאן הזדמנות מעניינת, שמאחדת שני גורמים חדשים ורעננים יחסית, ובעיקר יצירתיים מאוד – בדרך לשילוב כוחות שיש בו כדי להועיל מאוד לענף הנדל"ן.

על רקע "עסקת מימון" נוספת כזו – שבמסגרתה יעניקו אשכול השקעות ומימון ומור קופות גמל מימון בהיקף של כ-310 מיליון שקל לקבוצת רכישה בשכונת פארק הים בבת ים – תפסנו לשיחה את מנכ"ל אשכול, ערן שלזינגר, כדי שיסביר לנו לעומק על אותו "שידוך" בין שני העולמות.

"מימון קבוצת רכישה , מצד אחד, הוא מימון מורכב יותר בהשוואה למימון וליווי בנייה של יזם", הוא מציין, "אך מצד שני מדובר במימון עם רמת סיכון נמוכה יותר, מאחר שאין סיכון מכירה של הפרויקט -  והמימון מתחלק בין חברי הקבוצה, כך שפיזור הסיכון הינו טוב יותר.

אשר מתחילים לממן קבוצה לאחר קבלת ההיתר או מייד עם התחלת הבנייה, כפי שאנחנו מקפידים, רמת הסיכון פוחתת משמעותית. מדובר בשלב שבו הקבוצה כבר מגובשת, חתמה על הסכם שיתוף וחתומה על הסכם בנייה עד מפתח"

נוסף על כך, כאשר מתחילים לממן קבוצה לאחר קבלת ההיתר או מייד עם התחלת הבנייה, כפי שאנחנו מקפידים, רמת הסיכון פוחתת משמעותית. מדובר בשלב שבו הקבוצה כבר מגובשת, חתמה על הסכם שיתוף וחתומה על הסכם בנייה עד מפתח".

איך נרקם ה"שידוך" בין שני הצדדים, בדרך כלל?

"במרבית הקבוצות מרכיב ההון העצמי של בחברים בהן מספיק לצורך רכישת המקרקעין, ולטובת התקדמות בתהליך התכנון והרישוי. לרוב, מתחילות הקבוצות את ה'שופינג' לבחירת הגורם המממן לקראת סיום הליך הרישוי וקבלת ההיתרים. מן הצד השני, קבוצה שאינה מצליחה לגייס את ההון הנדרש לרכישת המקרקעין – זו קבוצת רכישה שמדליקה נורות אדומות בקשר ליכולת של חבריה ושל המארגן להשלים את הפרויקט". 

את הדימוי של תחום קבוצות הרכישה כולנו מכירים, וכולנו מודעים אליו – אך נראה שהוא לא עושה רושם על חברות מימון חוץ-בנקאי רבות. שלזינגר מסביר: "לצערנו לשוק קבוצות הרכישה יצא שם לא טוב, עקב כמה אירועים, עם מארגני קבוצות ספציפיים, שלא מייצגים את השוק בכללותו. באותם מקרים חריגים היה מדובר במארגנים שנטו לקחת סיכונים על חשבון הקבוצה, קרי מכרו דירות שלא היו קיימות בתכנון על בסיס אמונה שיאושרו יחידות נוספות בפרויקט, או ביצעו סבסוד צולב בין תשלומי רוכשים.

לכן אנחנו מקפידים על מימון פרויקטים שבהם יש פיקוח פיננסי הדוק על חשבון הליווי ועל התקבולים וההוצאות, לצד ליווי משפטי הדוק ונציגות חזקה המפקחת על הקבוצה. נוסף על כך, אנו מקפידים על מארגן מקצועי ומקובל עלינו, וכמובן על גיבוש חברי קבוצה לכלל הזכויות בפרויקט. בהמשך, חתימה על הסכם בנייה במחיר של עד מפתח (פאושלי) מקטין משמעותית את סיכון הביצוע בפרויקט.

חשוב להדגיש שברוב השוק המארגנים והקבוצות מתנהלים בצורה טובה והרוכשים מרוצים. על פי נתוני בנק לאומי, כ-10% מהתחלות הבנייה במדינת ישראל הן של קבוצות רכישה, מדובר בממוצע שנתי של 3,500 יחידות. בתחום המסחר והמשרדים מדובר אף בשיעור גבוה יותר"

חשוב להדגיש שברוב השוק המארגנים והקבוצות מתנהלים בצורה טובה והרוכשים מרוצים. על פי נתוני בנק לאומי, כ-10% מהתחלות הבנייה במדינת ישראל הן של קבוצות רכישה, מדובר בממוצע שנתי של 3,500 יחידות. בתחום המסחר והמשרדים מדובר אף בשיעור גבוה יותר".

פוטנציאל התרחבות – מהחברה החרדית ועד מתחמי לוגיסטיקה

כעת לשאלה – להיכן הולך תחום קבוצות הרכישה, והאם יש לו עוד לאן לגדול ולהתרחב? לדברי שלזינגר, עתידו של התחום עוד לפניו, במובנים רבים: "לאור השינויים שנוקטת המדינה במכרזי רשות מקרקעי ישראל החדשים, ולאור סיום תוכנית מחיר למשתכן והעלייה המתמשכת במחירי הנדל"ן, אנו צופים התארגנות של עוד קבוצות חדשות, וגידול בפלח שוק זה בעיקר למגזרי אוכלוסייה מסוימים, החברה החרדית לדוגמה, או לתחומים כמו משרדים, לוגיסטיקה ותעשייה. 

במקביל, העולם החוץ-בנקאי יגדיל את היקפי המימון בתחום. תהיה זליגה למימון של מתחמי לוגיסטיקה ותעשייה, ובעולם היזמי תורחב הנישה של מימון הון עצמי ליזמים. כל זה יקרה הן בשל השתכללותו והן בשל מגבלת הנדל"ן שחלה על הבנקים. מימון חוץ-בנקאי אינו מילה גסה, ובתחום קבוצות הרכישה יתרונותיו ברורים – גמישות ויצירתיות בפתרון המימוני, מתן מענה מהיר, רמות מחיר תחרותיות, גיבוי של גופים מוסדיים לסכומי המימון הגבוהים – כל אלו מייצרים סביבה תחרותית למערכת הבנקאית. 

תחרות בריאה מביאה מקצועיות ויציבות. אם בעבר קבוצות חיפשו בנרות אופציות למימון, היום חברות המימון החוץ-בנקאיות משחרות לפתחן של הקבוצות. הוראות חוק הפיקוח על נותני שירותים פיננסיים והתניות הסף הפכו את עולם חברות המימון החוץ-בנקאי למקצועי יותר; עוד ועוד שחקנים מעולמות הבנקים והגופים המוסדיים נכנסו לתחום, כך שכיום גופי האשראי הללו נהנים מיכולת לגייס אשראי מהבנקים, מהמוסדיים ומהציבור באמצעות הנפקה בבורסה. המקצועיות ומקורות המימון המגוונים מחזקים את עולם קבוצות הרכישה, שנהנה מיכולות מימון חוץ-בנקאי הזהות לחלוטין ביכולותיהן למערכת הבנקאית, ואף מסוגלות לתת מענה מהיר ויעיל יותר.

במקום שבו הבנקים מתקשים לתת מענה מהיר ויעיל, פורח העולם החוץ-בנקאי למימון הקמתם של אותם הפרויקטים. אשכול, בראייה אסטרטגית ארוכת טווח, פועלת הן לבדה והן בשיתוף פעולה עם גופים מוסדיים, למימונים בהיקפים משמעותיים בתחום. בשנים הקרובות, לצד התמקדות במימון קבוצות הרכישה, אשכול תגוון את יכולותיה למימון פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית והשלמות הון עצמי ליזמים"

במקום שבו הבנקים מתקשים לתת מענה מהיר ויעיל, פורח העולם החוץ-בנקאי למימון הקמתם של אותם הפרויקטים. אשכול, בראייה אסטרטגית ארוכת טווח, פועלת הן לבדה והן בשיתוף פעולה עם גופים מוסדיים, למימונים בהיקפים משמעותיים בתחום. בשנים הקרובות, לצד התמקדות במימון קבוצות הרכישה, אשכול תגוון את יכולותיה למימון פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית והשלמות הון עצמי ליזמים".

"כהחלטה, אשכול מממנת פרויקטים לאחר החלטת ועדה, אשר נמצאים בשלב תשלום היטלים ואגרות לקראת היתר, ובחלק מהמקרים בשלב מתקדם יותר – שלב העבודות להקמת שלד הפרויקט", מסכם שלזינגר. "במקרה של קבוצת הרכישה בשכונת פארק הים בבת ים, הקבוצה השלימה את כל עבודות התת-קרקע (בנייה של מרתפי החניה), ועתידה לקבל היתר בנייה מלא בימים הקרובים".

נציין כי ההסכם עם קבוצת הרכישה בבת ים הוא עבור הקמת פרויקט ובו שני מגדלים בני 25 קומות כל אחד, שיכללו 192 יחידות דיור חדשות, על פי התכנון, וכן שלוש קומות חניה תת-קרקעיות. עלות הקמת הפרויקט צפויה להסתכם בכ-530 מיליון שקל. מתוך המימון כולו, מור קופות גמל תממן עד 250 מיליון שקל. הקמת הפרויקט צפויה להימשך כשלוש שנים וחצי.
 
בעסקה ליוו את אשכול השקעות עורכי הדין ערן מזרחי וטל לייבושר-דהאן ממשרד אפשטיין רוזנבלום מעוז ושות'; עו"ד רועי גרוס ממשרד ארדינסט, בן נתן, טולידאנו ושות', עם המבורגר עברון , ליווה את מור קופות גמל; עורכי הדין משה איליה ועדן כהן ממשרד נשיץ ברנס, אמיר ושות', ליוו את הקבוצה.